[Александра II]

Уважаемые юристы!
Помогите советом из Вашей практики.
Построен новый склад (строительные работы завершены), оформление документов о праве собственности на финишной прямой, но займет не менее 2-3 месяцев. Есть потенциальный арендатор, готовый использовать склад уже сейчас, и платить аренду. Естественно, потенциальному арендодателю выгодно начать получать денежные средства за исползование помещения уже сейчас.
Можно ли и как правильно и безопасно оформить отношения сторонам (ЮЛ) до момента получения свидетельства о праве собственности на склад?

[allenaa88]

Заключите предварительный договор, о заключении договора аренды, согласно которому для целей передачи в аренду складского помещения стороны обязуются заключить между собой долгосрочный договор аренды. Оговорите условия, что в соответствии с предварительным договором, долгосрочный договор аренды заключается между сторонами в течении 10 рабочих дней (как пример) с даты регистрации права собственности арендодателя на данное складское помещение, но не позднее ...(указываете дату). До заключения долгосрочного договора аренды стороны могут заключить между собой краткосрочный договор аренды, который будет действовать до момента государственной регистрации арендодателем прав на данное помещение.

[nata_kost1]

Сообщение от allenaa88

Заключите предварительный договор, о заключении договора аренды, согласно которому для целей передачи в аренду складского помещения стороны обязуются заключить между собой долгосрочный договор аренды. Оговорите условия, что в соответствии с предварительным договором, долгосрочный договор аренды заключается между сторонами в течении 10 рабочих дней (как пример) с даты регистрации права собственности арендодателя на данное складское помещение, но не позднее ...(указываете дату). До заключения долгосрочного договора аренды стороны могут заключить между собой краткосрочный договор аренды, который будет действовать до момента государственной регистрации арендодателем прав на данное помещение.

Давайте рассмотрим вопрос действительности предварительного договора аренды, на момент заключения которого «потенциальный» арендодатель по основному договору не является собственником нового склада.
Для этого обратимся к нашей любимой, разносторонней и противоречивой судебной практике. По этому поводу, как всегда у судов есть 2 точки зрения.
Первая точка зрения: предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды. Данный вывод из судебной практики основан на позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она заключается в том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. И вот в подтверждение первой точки зрения Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07.
Вторая точка зрения: предварительный договор ничтожен, если на момент его заключения арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды. Данная позиция основывается, в частности, на том, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, но если арендодатель по предварительному договору не является собственником объекта аренды, то он не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке. И вот в подтверждение второй точки зрения Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06 и Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05.
Какой позиции судов придерживаться решать Вам Александра II.

[nata_kost1]

Сообщение от Александра II

Можно ли и как правильно и безопасно оформить отношения сторонам (ЮЛ) до момента получения свидетельства о праве собственности на склад?

Может быть Вам Александра II зарегистрировать в УФРС право собственности арендодателя на новый склад, как на объект незавершенного строительства, согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А затем после регистрации на себя права собственности на новый склад, как на объект незавершенного строительства, заключить с арендатором Договор аренды склада. Статья 650 ГК РФ не содержится никаких ограничений относительно возможности сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. Кроме того, объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, и, следовательно, они могут быть предметом сделок.
Однако, и в данной ситуации (заключение договора аренды объекта незавершенного строительства), у судов имеется две различные позиции.
Первая позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05 и гласит о признании действительным договора аренды объекта незавершенного строительства.
Вторая позиция изложена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 N А56-49787/04 и говорит о том, что объект (который передавался по договору аренды) зарегистрирован как не завершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию. Соответственно, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.
Я думаю, что в случае, если Ваш новый склад, можно использовать в соответствии с его целевым назначением, можно однозначно его идентифицировать и определить его состояние, то можно заключить Договор аренды склада, как объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендодателю на праве собственности. Но при этом право собственности на склад, как на объект незавершенки должно быть обязательно зарегистрировано в установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке.

[Александра II]

nata_kost1, спасибо большое за советы! Однако, зная о двух противополжных позициях в суд.практике, хотелось бы себя обезопасить.
Как объект незавершенный строительством принято однозначное решение не регистрировать новый склад, потому что все готово, все реально завершено, выходим на оформление документов как на завершенный объект, но месяца 2 уйдет на это + потом на регистрацию договора аренды на срок более года.
Арендатор уже готово начать устанавливать свое оборудование, чтобы не тратить время.
Как правильно оформить отношения, понимания нет ни у одной из сторон ((

[Александра II]

Возникла такая мысль: сейчас заключаем договор аренды на другое помещение (право собственности у арендодателя есть) на срок менее года с отменительным условием о том, что он прекращается со дня гос.регистрации договора аренды на новый склад. Также сейчас подписываем договор аренды нового склада с отлагательным условием, что вступит в силу после получения свидетельства и гос. регистрации...
Хотя какой смысл во втором договоре, если он будет считаеться заключенным только с момента гос.рег....

[nata_kost1]

Сообщение от Александра II

+ потом на регистрацию договора аренды на срок более года.

Вы хотите заключить Договор аренды на длительный срок (долгосрочный договор)? А почему бы Вам не заключить Договор аренды сроком на 11 месяцев, предусмотреть в Договоре аренды условие о том, что по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Таким образом, в случае, если до окончания срока, ни одна из сторон не уведомит другую сторону об отказе от продления договора, договор аренды будет продлен на тот же срок (11 месяцев) на тех же условиях. В данном случае, гос. регистрация Договора аренды не требуется, что подтверждается п. 10. Информационного письма от 16.02.2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[nata_kost1]

Сообщение от Александра II

Также сейчас подписываем договор аренды нового склада с отлагательным условием, что вступит в силу после получения свидетельства и гос. регистрации...
Хотя какой смысл во втором договоре, если он будет считаеться заключенным только с момента гос.рег....

Как мы уже обсуждали с Вами выше, Договор аренды может заключить только собственник (ст. 608 ГК РФ). А Вы на момент заключения договора еще не будете являться собственником склада.

[Александра II]

Сообщение от nata_kost1

А почему бы Вам не заключить Договор аренды сроком на 11 месяцев, предусмотреть в Договоре аренды условие о том, что по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Этот вариант мы тоже рассматривали, но Арендатор хочет иметь "железные" гарантии, что будет арендовать помещение не менее 5 лет.
nata_kost1, еще подскажите, пожалуйста, в данном случае, под фразой "на тех же условиях" понимается, в том числе и неизменение площади объекта аренды и невозможность увеличения размера арендной платы, так?
Если же одна из сторон заявит о таких изменениях, то что? то просто продлеваем доп. соглашением действие договора еще на 11 месяцев с новой площадью и ценой и не требуется гос. рег-ция?

[nata_kost1]

Сообщение от Александра II

под фразой "на тех же условиях" понимается

все условия договора аренды, в том числе площадь объекта, размер арендной платы и т.п.