[Spoty]

Здравствуйте.
Мы снимаем квартиру и у нас возникла проблема с собственниками.
Пожалуйста, рассудите и подскажите как действовать и куда обращаться.

В июле мы сняли квартиру в Подмосковье. Снимали через агенство, со всеми сопуствующими расходами. Прожили в ней 3 месяца. За это время моей жене предложили хорошую работу в Москве, но был один главный недостаток - ей приходилось тратить на проезд по 5 часов в день.Тогда решили обратиться к собственникам. Сообщили, что нас все в квартире устраивает, но добираться до работы далеко, поэтому предложили заселить на наше место других квартирантов, а чтобы не нести повторных расходов на комиссию, взять ее с новых квартирантов. Собственники восприняли эту идею в штыки. Мы с ними спорить не стали. Хотя и их позиция была совершенно не понятна.
Спустя некоторое время, при очередной оплате жилья собственники сообщили, что если мы хотим съезжать, говорите сейчас и мы через месяц расстаемся. На что мы ответили, что съезжать не планируем.
Проходит еще месяц. Тем временем, жене пришлось отказаться от предложенной работы и найти вариант поближе. Срок оплаты по договору установлен с 16го по 19 число. 15го ноября в 18:30 вечера мне проходит ОДИН звонок от собственников. Я в это время был на работе и трубку не взял. Через 40 минут мне звонит жена. Сообщает, что стоит у двери квартиры и не может туда попасть. Оказывается, собственники, недозвонившись до меня и до нее, в течение 30 минут успели закрыть дверь на второй замок, ключа от которого у нас не было, и о котором нам не сообщалось. Когда жена пришла, она встретила в подъезде хозяйку, та сказала, что ключ у мужа дома. Что закрыли квартиру, потому что решили что мы тут не проживаем, так как кто то из соседей регулярно не видит света по вечерам. В течение 20ти минут пришел собственник и впустил жену в квартиру. Жена спросила на каком основании нам перекрыт доступ в квартиру, на что ей была брошена фраза - "платить во-время надо!", хотя за все это время у нас не было ни одной просрочки. В итоге, пока меня не было хозяева успели довести мою жену, что она наорала на них и выгнала из квартиры. Хозяйку я встретил вечером возле дома, когда возвращался с работы около 20:30. Она все еще общалась с соседями все это время. Она мне сообщила, что это последний месяц который мы тут живем. На что я ей ответил, что мы съезжать не собираемся, если только они нам не компенсируют переезд. На вопрос, зачем им это надо, мне ответили, что еще не решили что дальше делать с квартирой, может сдадут, может родственников поселят.
В итоге, через 3 дня, получая оплату, они написали бумажку о каких то там личных обстоятельствах, в связи с чем мы должны съехать через месяц. Я эту бумажку в руки не брал и подписывать отказался. Сказал, что если они хотят нас выселять таким образом, пусть присылают уведомление как положено, по почте или с почтальоном. Не смотря на это, хозяева сообщили мне, что 17го декабря дверь квартиры будет закрыта и нас в квартиру больше не пустят.
Связавшись с агентом, заселявшим нас, от него был получен ответ, что собственники действуют в рамках договора, и все их действия законны.

Для справки. Некоторые пункты из договора.
п. 2.2 Наймодатель имеет право посещать жилое помещение для проверки порядка его использования только в присутствии Нанимателя с предварительным согласованием даты и времени не менее чем за сутки до даты предполагаемого посещения.
п. 2.2.1 Посещать жилое помещение без присутствия Нанимателя в случае форс-мажорных обстоятельств(стихийные бедствия, угроза затопления или пожара, жалобы соседей, невозможность связаться с Нанимателем в течение двух суток.)
п. 2.4.1 Наниматель имеет право беспрепятственно пользоваться переданным в наем Жилым Помещением в течение всего срока действия найма.
п. 4.1 Стороны впрае досрочно расторгнуть Договор найма при условии обязательного письменного предварительного уведомления второй стороны за 30 дней.
п. 4.2 В случае досрочного расторжения Наймодателем, без предварительного уведомления Нанимателя, без нарушений Нанимателем его условий Договора и своих обязательств, Наймодатель возвращает Нанимателю в течение трех дней с момента расторжения Договора плату за найм жилого помещения за оплаченный, но не прожитый период и выплачивает неустойку в размере месячной платы за найм или оплачивает услуги риэлторской фирмы по поиску нового варианта.

В связи с вышеописанным возникают следующие вопросы.
1. Имеем ли мы право сменить замки на дверях?
2. Как нам перехать на другое место без дополнительных финансовых затрат, связанных с повторной оплатой комиссии.
3. В какие органы обращаться за поддержкой?
4. Как можно наказать собственников, за такое отношение?

А может кто-то считает что неправы именно мы?

p.s.
Договор заключен на 11 месяцев.
Все расписки о рассчетах имеются.
О том, что договор в налоговой зарегистрирован, мне не известно.

[rybin_av]

Сообщение от Spoty

Для справки. Некоторые пункты из договора.
п. 2.2 Наймодатель имеет право посещать жилое помещение для проверки порядка его использования только в присутствии Нанимателя с предварительным согласованием даты и времени не менее чем за сутки до даты предполагаемого посещения.
п. 2.2.1 Посещать жилое помещение без присутствия Нанимателя в случае форс-мажорных обстоятельств(стихийные бедствия, угроза затопления или пожара, жалобы соседей, невозможность связаться с Нанимателем в течение двух суток.)
п. 2.4.1 Наниматель имеет право беспрепятственно пользоваться переданным в наем Жилым Помещением в течение всего срока действия найма.
п. 4.1 Стороны впрае досрочно расторгнуть Договор найма при условии обязательного письменного предварительного уведомления второй стороны за 30 дней.
п. 4.2 В случае досрочного расторжения Наймодателем, без предварительного уведомления Нанимателя, без нарушений Нанимателем его условий Договора и своих обязательств, Наймодатель возвращает Нанимателю в течение трех дней с момента расторжения Договора плату за найм жилого помещения за оплаченный, но не прожитый период и выплачивает неустойку в размере месячной платы за найм или оплачивает услуги риэлторской фирмы по поиску нового варианта.

В связи с вышеописанным возникают следующие вопросы.
1. Имеем ли мы право сменить замки на дверях?
2. Как нам перехать на другое место без дополнительных финансовых затрат, связанных с повторной оплатой комиссии.
3. В какие органы обращаться за поддержкой?
4. Как можно наказать собственников, за такое отношение?

А может кто-то считает что неправы именно мы?

p.s.
Договор заключен на 11 месяцев.
Все расписки о рассчетах имеются.
О том, что договор в налоговой зарегистрирован, мне не известно.

1. В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Владение означает фактическое отношение владельца к переданной вещи, полный контроль над вещью. Полный контроль над жил. помещением означает беспрепятственный доступ в него по воле владельца. Такой контроль обеспечивается ключами от дверных замков. Если такими ключами обладают иные лица (в т.ч. собственники помещения), то контроль над вещью не является полным. Следовательно, для его обеспечения Вы вправе установить свои замки с ключами, которые будут только у Вас.
В силу ст. 678 ГК РФ:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В данном случае обрудование входной двери Вашим замком не является переустройством и реконструкцией жил. пом. (абз. 2 ст. 678 ГК РФ), а является мерой обеспечения сохранности жил. пом. (абз. 1 ст. 678 ГК РФ).
Т.о. на мой взгляд Вы вправе оборудовать входную дверь своим замком.

2. Это вопрос Вашей договоренности со следующим нанимателем (однако без согласия наймодателя здесь не обойтись).

3. В по/милицию. Если у Вас заключен договор найма жил. пом. в письменной форме, то Вы являетесь законным владельцем этого жил. пом. на все время действия договора.

4. Наказать можно, подав иск в суд с требованием о взыскании убытков в связи с неисполнением обязательств по договору в порядке ст. 393 ГК РФ:

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки могут выражаться в Ваших расходах по срочному переезду, по уплате повышенной арендной платы за найм альтернативного жил. пом. и т.п. (все обстоятельства д.б. подтверждены документально).
Ваш договор не нуждается ни в какой регистрации. В Вашем случае достаточно простой письменной формы.

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Spoty

...Связавшись с агентом, заселявшим нас, от него был получен ответ, что собственники действуют в рамках договора, и все их действия законны....

...п. 4.1 Стороны впрае досрочно расторгнуть Договор найма при условии обязательного письменного предварительного уведомления второй стороны за 30 дней.

Я полагаю, что агент поддерживает собственника, руководствуясь именно п. 4.1. Договора. Но... в интересах собственника этот пункт сформулирован неверно. Досрочное РАСТОРЖЕНИЕ возможно только в судебном порядке, случаи перечислены в ст.687 ГК. Растогнуть договор в одностороннем ВНЕсудебном порядке возможно только применив положения п. 3 ст.450 ГК - договором должен быть в этом случае предусмотрен "односторонний отказ от исполнения договора". А ваш договор такие условия не содержит. Таким образом, при надлежащем с вашей стороны исполнении договора, вы имеете полное право занимать помещение до окончания срока найма и более того имеете преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (см. ст.684 ГК)
Я бы рекомендовала, во избежании просиживания 17-го декабря под закрытой дверью, в ответ на все неправомерные действия наймодателя составить юридически грамотное письмо и передать его, если это возможно, наймодателю (лично/по почте). Ну а если вас все-таки "выселят" - обращайтесь с иском в суд (выше об этом уже указано)

[Spoty]

Большое спасибо ответившим.
Надеюсь ваши рекоммендации помогут мне решить этот вопрос.