[Barhat-WB]

Доброго времени суток! Подскажите, пожалуйста. Арендатор не платит арендную плату 4 месяца. В договоре есть пункт, позволяющий арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Хотелось бы получить деньги (задолженность + неустойка из договора) и расторгнуть договор.

И, вероятно, есть два основных варианта:
- расторгнуть договор самостоятельно, выселить арендатора (мирно) и требовать через суд уплаты задолженности и неустойки;
или
- подать иск в суд об уплате задолженности и неустойки с одновременным требованием расторжения договора.

С точки зрения быстроты – лучше первый вариант. Но не будет ли потом проблем с доказыванием и суммой долга? Например, не возникнет ли у арендатора оснований ссылаться на 393 ГК и пытаться вернуть не договорную задолженность, а упущенную выгоду (определяемую исходя из уровня местных цен)?

И, в принципе, можно ли будет рассчитывать на удовлетворение иска о расторжении договора, если в договоре предусмотрено право арендодателя (истца) расторгнуть договор в одностороннем порядке?

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Barhat-WB

В договоре есть пункт, позволяющий арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке.

в силу закона только в судебном порядке, см. ст. 619 ГК

[Barhat-WB]

Сообщение от Katty-2009

в силу закона только в судебном порядке, см. ст. 619 ГК

Да, и я так подумал сперва. Но потом увидел такую позицию ВАС:

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655
"...Воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, торговый дом уведомлением от 01.04.2008 N 19/08 довел до сведения общества "Двуречье", что договор расторгнут.
В частности, суды пришли к выводу о том, что упомянутые действия управления не нарушают прав и законных интересов общества "Двуречье", так как в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, указал, что отказ арендодателя от исполнения договора, а также основания и порядок его досрочного одностороннего расторжения по требованию арендодателя договором не установлены. Имеющаяся в договоре запись о том, что его действие может быть прекращено односторонним расторжением договора, не является соглашением сторон о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В связи с этим суд кассационной инстанции счел, что управление не вправе было производить запись о расторжении договора при отсутствии соглашения сторон о его досрочном расторжении и наличии возражений со стороны арендатора.
Между тем судом кассационной инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Исходя из пункта 6.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном пунктом 2.4.3 договора, а также односторонним расторжением договора.
Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось..."
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08
"...Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым.
Сбербанк России в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь арендодателем и руководствуясь пунктом 2.2.1 договора, принял решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды от 14.10.2005 N 4658, о чем известил общество и потребовал освободить спорное помещение.
На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14.10.2005 N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, вывод суда о недействительности спорного условия договора является необоснованным..."

Поэтому, всё-таки, если вернуться к вопросу - то как лучше?

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Barhat-WB, отказ от исполнения договора работал всегда, а вот по вопросу формулировки договора "расторжения договора аренды в одностороннем порядке" существует и вторая позиция судов:
Определение ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-5391/10 по делу N А27-6713/2009-1; Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-7816/10 по делу N А40-81125/09-28-615; Определение ВАС РФ от 19.01.2011 N ВАС-15206/10 по делу N А21-8691/2009; Постановление ФАС Московского округа от 30.03.2010 N КГ-А40/2441-10 по делу N А40-81125/09-28-615; Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365...
стоит ли рисковать?

[Barhat-WB]

Сообщение от Katty-2009

Barhat-WB, отказ от исполнения договора работал всегда, а вот по вопросу формулировки договора "расторжения договора аренды в одностороннем порядке" существует и вторая позиция судов:
Определение ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-5391/10 по делу N А27-6713/2009-1; Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-7816/10 по делу N А40-81125/09-28-615; Определение ВАС РФ от 19.01.2011 N ВАС-15206/10 по делу N А21-8691/2009; Постановление ФАС Московского округа от 30.03.2010 N КГ-А40/2441-10 по делу N А40-81125/09-28-615; Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365...
стоит ли рисковать?

Просто в договоре сказано не только об одностороннем расторжении договора, но и конкретизируется, что арендодатель уведомляет арендатора об отказе от исполнения договора..

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Barhat-WB

что арендодатель уведомляет арендатора об отказе от исполнения договора..

ну если указано про отказ от исполнения договора, то можно смело внесудебным порядком обойтись

[genrih2002]

Сообщение от Katty-2009

ну если указано про отказ от исполнения договора, то можно смело внесудебным порядком обойтись

а если сказано про досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, то получается нельзя без суда расторгнуть договор??

читала читала , и все равно не поняла.

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от genrih2002

то получается нельзя без суда расторгнуть договор??

получается нельзя

[genrih2002]

Сообщение от Katty-2009

получается нельзя

Вот что нашла.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09 .

Здесь четко говориться о том, что нет разницы между двумя этими понятиями.
"Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось."

так как же быть все таки?