[Анатольевна]

Здравствуйте! Подскажите в следующей ситуации.
Продавали квартиру по генеральной доверенности (от мамы мне). В договоре задатка прописано: сумма недвижимости, адрес, дата, до которой срок действия договора задатка. В общем типичный договор. Устно обговорили, что часть денег покупатель отдает наличными, часть - за счет кредитных средств от банка. Банк покупателей не принял нашу генеральную доверенность, мама вынуждена сама заниматься продажей (лично предоставлять документы, обращаться в банк и ты.пы.). Ждем, пока банк расматривает документы покупателей 3 недели.
Затем риэлтор присылает нам копию договора купли-продажи, составленный банком. В договоре прописаны условия, которые нас не устраивают (срок выдачи нам денег не прописан, точнее формулиролвка следующая - денежные средства в "таком-то" размере будут перечислены на счет такой-то (счет мамы) не позднее трех дней, после предоставления покупателями документов "таких-то". Т.е. фактически, мы получим деньги не позднее трех дней неизвестной даты. Более того, в договоре не прописаны пункты, когда договор не является действительным.
Мама обращается к юристу риэлторской конторы, с которой у нас заключен договор (фактически бумага между мной и конторой). Юрист говорит о том, что это договор банка и никто его ради нас менять не будет. Мама просит решить вопрос по конкретной дате передачи денег (хотя бы до какого числа обязуются перевести средства), так же, чтобы банк выдал нам гарантийное письмо. Юрист обещает заняться этим вопросом.
В итоге на звонки не отвечают ни риэлтор, ни юрист, тянут время до даты сделки (дата действия договора на несколько дней возже). В день сделки звонят маме, приглашают на сделку, но по вышеуказанным вопросом ничего не решено, т.к. "это типовая форма банка договора купли-продажи". Мама говорит о том, что такой договор она подписывать не будет.
Сделка не проходит. Покупатели звонят и требуют вернуть задаток. Соглашаюсь вернуть половину задатка, т.к. за месяц, который они колупали мозг, я отказывала людям в просмотре квартиры, хотя там были "наличные", сама снимала жилье, плюс ко всему, у нас сделка была назначена ранее, а покупатель отказалась от проведения сделки и уехала в командировку. В итоге, мой договор с продавцами, у которых я в свою очередь покупала квартиру истек, хотя мы его и продлили, но с нервами и с увеличением задатка им.
В день окончания договора между мною и покупателями моей квартиры, звоню покупателям и приглашаю их на сделку, говорю о расчете как указано в договоре о задатке (там не указано, что они планировали безналичный расчет). Покупатели отказываются, требуют весь задаток сию же минуту (мы находимся в разных городах к тому же). Я отказываю им.
Итог: приглашение на собеседование в районный суд. Покупатель подали иск на меня и мою маму, чтобы мы вернули им двойной задаток, и еще различные расходы. Мотивируют: договором задатка, говорят о "устной договоренности" между нами, что часть денег будет передаваться кредитными средствами и (внимание!) "составленным между сторонами договорм купли-продажи, согласно которому...... - условия прописаны выше". Этот договор, естественно, никто не подписал.
Каковы наши шансы выиграть в суде? Возможно ли доказать, что сделка не состоялась не по нашей вине?

[Albertovich]

Оставьте весь задаток себе, а в суде доказывайте, что сделка не состоялась именно по вине покупателя. Говорить о шансах трудно, не видя документов. С обеих сторон были "устные договоренности", которые, как известно, к делу не подошьешь. Пусть покупатель представит доказательства того, что он совершил все зависящие от него действия по заключению договора купли-продажи. То, что банк направлял вам некий проект договора (который вас не устраивает), не является доказательством надлежащего исполнения покупателем своих обязанностей. Вы договаривались с покупателем, а не с банком. Думаю, что у вас шансов выиграть побольше, чем у истца

[Анатольевна]

Сообщение от Albertovich

Оставьте весь задаток себе, а в суде доказывайте, что сделка не состоялась именно по вине покупателя. Говорить о шансах трудно, не видя документов. С обеих сторон были "устные договоренности", которые, как известно, к делу не подошьешь. Пусть покупатель представит доказательства того, что он совершил все зависящие от него действия по заключению договора купли-продажи. То, что банк направлял вам некий проект договора (который вас не устраивает), не является доказательством надлежащего исполнения покупателем своих обязанностей. Вы договаривались с покупателем, а не с банком. Думаю, что у вас шансов выиграть побольше, чем у истца

Благодарю, что прочитали все Ну да) Пусть докажут) Ну нам же сейчас тоже нужно доказать, что не по нашей вине не состоялась сделка, так ведь? А мы вроде как не подписали договор....

[Albertovich]

В суде каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований или возражений. Поскольку в суд обратился именно покупатель, он и должен доказать, что сделка не состоялась именно по вашей вине, а для этого нужно доказать, что покупатель совершил все необходимые действия по заключению договора. Вам, в свою очередь, достаточно сказать, что покупатель в оговоренный срок не заплатил нужную сумму, поэтому договор и не был заключен - и пусть покупатель попробует доказать обратное.

[Анатольевна]

Доброе утро, знатоки) 3 июля у нас было заседание. На заседание не явились свидетели со стороны истца, потому что уехали на юги, поэтому суд перенесли.
Но само заседание прошло очень "красиво". Судья в прямом смысле орала на мою маму-пенсионерку... не в тундре ли она живет, но не знает что такое ипотека.... Можно как-нить судью спустить с небес на землю, чтобы она хотя бы не орала?
Не могли бы взглянуть на договор липовый, который составил покупатель при участии банка? А то судья посчитала, что там все в общем-то и ничего.... говорила о том, что почему же мы не вернули деньги покупателям, раз решили не подписывать этот договор купли-продажи, ведь это деньги покупателя (задаток), а не наши... как-то странно все это выглядит...

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город N Одиннадцатое мая две тысячи двенадцатого года

Граждане Покупатель-муж(паспорт: серия 00 00, номер 000000, выдан Отделом милиции №0 УВД гор. N, «00» декабря 0000 года, код подразделения 000-000), «00» января 0000 года рождения, зарегистрированный по адресу: город N, проспект N, дом 0 а, квартира 00, Покупатель-жена (паспорт: серия 00 00, номер 000000, выдан Отделением №0 ОУФМС России по N области в ЦАО гор. N, «00» сентября 0000 года, код подразделения 000-000), «00» декабря 0000 года рождения, зарегистрированная по адресу: город N, улица N, дом 00, квартира 00, именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ», с одной стороны, и гражданка Продавец-мама (паспорт: серия 00 00, номер 000000, выдан N-ским РОВД N-ской области, «00» мая 0000 года, код подразделения 000-000), «00» февраля 0000 года рождения, зарегистрированная по адресу: N-ская область, город N, улица N, дом 00, квартира 0, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. ПОКУПАТЕЛИ покупают в общую совместную собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: г. N, ул. N, д. 00, кв. 00 (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности согласно Свидетельству о государственной регистрации права Серия 00 N 000000, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по N-ской области «00» мая 00000 года, на основании: Брачного договора от 00.00.0000 г., удостоверил нотариус N-ского нотариального округа N-ской области, реестровый №0000, Договора купли-продажи от 00.00.0000 г., зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Nской области от 00.00.0000 г., регистрационный №000000, Передаточного акта от 00.00.0000 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «00» мая 0000 г. сделана запись регистрации № 00000000.
1.3. Указанная КВАРТИРА состоит из двух комнат, общей площадью 54,1 кв.м. КВАРТИРА расположена на 0 этаже 10 - этажного дома.
1.4. КВАРТИРА продается по цене 00 000 000 рублей РФ.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

2. Источник оплаты приобретаемой квартиры

2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЯМИ, что КВАРТИРА, указанная в п.п. 1.1 и 1.2 настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Nпромбанк» (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №0000000 от «00» мая 00000 года, заключенному в городе Курске между ПОКУПАТЕЛЯМИ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор).
2.2. Кредит согласно Кредитному договору предоставляется ПОКУПАТЕЛЯМ в размере 0 000 000 рублей для целей приобретения в общую совместную собственностьПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИРЫ, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, со сроком возврата кредита — 120 (Сто двадцать) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
2.3. За пользование кредитом ПОКУПАТЕЛИ уплачивают проценты из расчёта процентной ставки
10,6 (Десять целых шесть десятых) процентов годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту.
2.4. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года
№ 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЕЙ на КВАРТИРУ.
При этом гр. Покупатель-муж и гр. Покупатель-жена становятся солидарными залогодателями.
Стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи ее ПОКУПАТЕЛЯМ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА, как предмет ипотеки в силу закона оценивается в 00 000 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика Батькова Батька Батьковича, акт оценки №000 от «00» апреля 00000 г.

1. 1. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЯМИ и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.
      

1. Порядок расчетов между сторонами

1. 1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЯМИ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:

1. 1. 1. Денежная сумма в размере 00 000 000 рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЯМИ как за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЕЙ, так и за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору.
      2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 Договора размере выплачивается в два этапа:

- денежная сумма в размере 000 000 рублей оплачивается ПОКУПАТЕЛЯМИ за счет собственных средств не позднее «21» мая 0000 г. ;
- денежная сумма в размере 00 000 000 рублей оплачивается КРЕДИТОРОМ за ПОКУПАТЕЛЕЙ в соответствии с кредитным договором №0000 от «11» мая 2012 года в безналичной форме с текущего счета №000000000, открытого на имя Покупателя-мужа, путем перечисления на счет №00000000, принадлежащий Продавцу-маме в ОАО «Nпромбанк», в течение 3-х рабочих дней с момента предоставления ПОКУПАТЕЛЯМИ КРЕДИТОРУ подтверждения государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, предоставления Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачи КРЕДИТОРУ закладной и перехода права собственности на указанную квартиру к ПОКУПАТЕЛЯМ.

1. 4. Права и обязанности сторон

1. 1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
      1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЯМ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА, согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения квартиры ПОКУПАТЕЛЯМИ.
      2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЯМ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ.
      3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЕЙ денежных средств, согласно п. 3.1.2 настоящего Договора, предоставлять документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЕЙ указанных денежных средств.
      4. Вернуть в полном размере денежные средства, оплаченные ПОКУПАТЕЛЯМИ по Договору, в случае получения отказа из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в совершении регистрации Договора.
      5. Денежные средства подлежат возврату в течение 20 дней от даты отказа в совершении регистрации Договора на текущий счет №00000000000, открытый в ОАО «Nпромбанк», к/с 00000000000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Nской области, БИК 000000, ИНН 00000, с обязательным уведомлением ПРОДАВЦОМ КРЕДИТОРА о возврате средств не менее чем за 5 рабочих дней до их отправки.

1. 1. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1.2. настоящего Договора, по истечении 15 (Пятнадцати) дней, считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЯМ.
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЯМ во владение до её полной оплаты.

1. 1. ПОКУПАТЕЛИ обязуются:
      1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
      2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.
   2. ПОКУПАТЕЛИ имеют право:
      1. Требовать от владельца закладной по исполнении части обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства удостоверения частичного исполнения (внесении ежемесячного, в том числе досрочного платежа) способом, достаточным для ПОКУПАТЕЛЕЙ и очевидным для возможных последующих владельцев закладной.
      2. Требовать от владельца закладной передачи ему закладной после окончательного исполнения обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства.

1. Срок действия договора и иные условия

1. 1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его Государственной регистрации.
   2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЯМИ обязательств в соответствии с п.п. 3.1.1, 3.1.2., 4.1.1 - 4.1.3, 4.3.1, 4.3.2 настоящего Договора.
   3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЕЙ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной в соответствии с п. 2.2 и 2.3 настоящего Договора.
   4. Замена предмета ипотеки в силу закона – КВАРТИРЫ - по настоящему Договору допускается только с письменного согласия КРЕДИТОРА (при передаче прав по закладной - владельца закладной) на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к настоящему Договору.
   5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЯМ несут ПОКУПАТЕЛИ.
   6. ПОКУПАТЕЛИ оплачивают все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЯМ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
   7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЯМИ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
   8. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЕЙ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ никто не проживает и не зарегистрирован.
   9. Оплату коммунальных услуг за квартиру ПОКУПАТЕЛИ осуществляют со дня подписания настоящего договора.
   10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
   11. Настоящий Договор составлен и подписан в 4 (Четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один — КРЕДИТОРУ, один - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, и по экземпляру выдается сторонам.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ


ПОКУПАТЕЛИ

________________ /______________________________________________/__________________________________
подпись ФИО подпись ФИО



________________________________________ __________/ ________________________________________ _______________/

ФИО ФИО




_______________/___________________________________
подпись ФИО



________________________________________ ______________/
ФИО


Прошу, и в общем прокомментировать, и в следующих моментах:
согласно п. 3.1.2 - установлен расчет, но не установлен срок по датам.
п. 4.1.1. и п 4.2.2. - не протиыворечат ли друг другу? По п. 4.1.1. мы обязуемся передать квартиру по акту передаточному, а по п.4.2.2. мы можем удерживать...вопрос как...
Ну и по п. 4.2.1 мы можем потом вот так вместо покупателя предъявлять в суде, что оно наше, т.к. расчета не было...

[Albertovich]

Сошлитесь на ст.432 ГК в том плане, что договор в предложенном покупателями варианте по определению не мог быть заключен, так как не позволяет определить конкретную дату или период оплаты. Кроме того, в договоре фигурирует некий Кредитор, который не является стороной договора, и тем не менее исполнение договора в значительной части возлагается на него. Что касается поведения судьи - пишите жалобу председателю суда, в заседаниях используйте диктофон.

[Анатольевна]

Спасибо)
Подскажите еще, какой срок установлен для оформления госрегистрации для ипотечников? Т.е. через сколько дней после сдачи доков в юстицию, на руки выдают свидетельство?

[Albertovich]

Обычно через месяц (если не будет приостановки регистрации)

[mishanik]

Сообщение от Анатольевна

Подскажите еще, какой срок установлен для оформления госрегистрации для ипотечников? Т.е. через сколько дней после сдачи доков в юстицию, на руки выдают свидетельство?

5 раб дней - п. 3 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним"

[Анатольевна]

Господа, а подскажите систему аппеляций и в какие суды их подавать?
Зы. Первый суд постановил, что мы должны выплатить всю сумму по иску, т.к. в договоре указан СРОК, хотя не указана нами запрашиваемая дата((( Причем, прилагается к делу договор получения истцами ипотеки, в котором стоит дата получения денежных средств 4 июня! (напоминаю - по соглашению о задатке, квартиру обязались продать до 25 мая! за всю сумму! Действие в районном суде.
Зы.2 Сегодня было рассмотрение апеляционной жалобы в областном суде. Три судьи...молча послушали доводы... отзыв на жалобу нам не присылал...но он оказался в руках у "покупателей"... они его зачитали... Суд опять сказал, что мы должны отдать деньги. На вопрос о том, что деньги по ипотеке покупатели получили бы только 4 июня, а соглашение о задатке гласит о продаже до 25 мая, суд не отреагировал.... Очевидно, куплено "покупателями"....
КУДА ДАЛЬШЕ? И ЧТО?
СПАСИБО!