[Мальцев Алексей]

Хочу продать квартиру в долг, чтобы до полного расчета она была в официальном залоге у меня. Покупатель обещает решить свои финансовые дела и рассчитаться через год , а пока не рассчитался платить проценты, и это предлагает включить в договор продажи.

Я хотел включить условие, чтобы пока не расплатится имеет право проживать только с моего согласия, а он говорит собственнику нельзя запретить проживание.

Опасаюсь потерять квартиру в случае смерти покупателя (у него диабет) до момента оплаты.
Вдруг набегут его наследники (он сам говорит - от его приемного ребенка можно ждать любых поступков), у которых моя бывшая квартира окажется единственным жильем или прикинутся "материально необеспеченными" и будут пользоваться квартирой не платя проценты по долгу или растянут срок расчета, а деньги-то обесцениваются.

Насколько обоснованы мои опасения, чего я еще не учел?

[Мальцев Алексей]

PS: и еще, если покупатель умрет и начнутся многолетние судебные споры между его наследниками, придется ждать окончания судов, прежде чем можно будет сделать какие-то действия с квартирой?

Может как-то менее опасно продать квартиру в долг?

(много лет назад делили наследство по суду, это отняло три года)

[Мальцев Алексей]

PS: Или не мудрить и написать в договоре "в случае смерти покупателя и незавершенном расчете квартира переходит в собственность продавца"

(Расчет с покупателем планируем сделать одним платежом, мне так нужно для покупки дома)

[Мищенко]

Сообщение от Мальцев Алексей

Расчет с покупателем планируем сделать одним платежом, мне так нужно для покупки дома

Наихудший вариант - наследников более одного, квартира переходит в их собственность по долям, каждый обязан оплатить только свою долю, по обязательствам других отвечать не обязан.
Один платит, другой не платит, но единого платежа для покупки дома не получится. Есть перспектива судебных разбирательств с каждым из наследников по-отдельности.

Как частичную защиту от наследников можно установить коммерчески агрессивные условия кредита и процентов по нему с одновременным предоставлением покупателю понижающих скидок до стандартных рыночных условий.
Условия получения скидок неотъемлемо привязать к личности покупателя, с тем, чтобы эти права и обязанности не могли быть переданы по наследству (нельзя унаследовать права наследодателя, неразрывно связанные с его личностью) .

Утрированный пример: предоставить скидку как ветерану войны 1905 года в Буркина-Фасо .

[Мальцев Алексей]

Сообщение от Мищенко

Наихудший вариант - наследников более одного, квартира переходит в их собственность по долям, каждый обязан оплатить только свою долю, по обязательствам других отвечать не обязан.
Один платит, другой не платит, но единого платежа для покупки дома не получится. Есть перспектива судебных разбирательств с каждым из наследников по-отдельности.

Как частичную защиту от наследников можно установить коммерчески агрессивные условия кредита и процентов по нему с одновременным предоставлением покупателю понижающих скидок до стандартных рыночных условий.
Условия получения скидок неотъемлемо привязать к личности покупателя, с тем, чтобы эти права и обязанности не могли быть переданы по наследству (нельзя унаследовать права наследодателя, неразрывно связанные с его личностью) .

Утрированный пример: предоставить скидку как ветерану войны 1905 года в Буркина-Фасо .

Если квартира будет разобрана наследниками на части боюсь концов не найду.

Про буркина-фасо - нашел в интернете дайджест постановления верховного суда рф, не знаю от какой даты, по нему наследники смогут претендовать и на скидку, если она вещь (а деньги не вещь?):

Также согласно Постановлению Верховного Суда РФ, в случае, если сумма возмещения вреда, причиненного жизни и здоровью наследодателя, была фактически ему начислена при жизни, но он не успел ее получить, наследники праве обратиться в суд с самостоятельными исками либо вступать в процесс в порядке процессуального правопреемства, определенного статей 44 ГПК РФ.
Индексировать эту сумму связи с повышением стоимости жизни по иску наследников нельзя.
По результатам рассмотрения выбранной для анализа ситуации можно констатировать следующее.
1. Наследники могут наследовать право наследодателя, неразрывно связанное с его личностью, только в случае, если оно трансформировалось в овеществленное право.
В данном случае наследуется не право, а имущество как результат реализации данного права (например, не право на получение компенсации морального вреда, а сама компенсация, выраженная в денежной форме).

[mishanik]

Мальцев Алексей,

Сообщение от Мальцев Алексей

Может как-то менее опасно продать квартиру в долг?

Можно заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, но не регистрировать право собственности покупателя на квартиру, до полного расчета.

Сообщение от Мальцев Алексей

"в случае смерти покупателя и незавершенном расчете квартира переходит в собственность продавца

Такое написать вряд ли получится.

Ну и разумеется, нужно правильно составить договор.

[Мальцев Алексей]

Сообщение от mishanik

Мальцев Алексей,
Можно заключить договор купли-продажи, зарегистрировать его, но не регистрировать право собственности покупателя на квартиру, до полного расчета.

Так хотел, но покупатель так не хочет, к тому же Росреестр (обязательная регистрация), так не может сделать потому, что в результате регистрации договора продажи квартиры "происходит переход права собственности".
Удивительно получится - продал, но собственность не перешла?

Сообщение от mishanik

Ну и разумеется, нужно правильно составить договор.

Насколько обоснованны опасения по правам наследников в случае смерти покупателя? Наследники смогут разодрать квартиру на доли по закону?

Принципиально при хорошо составленном договоре можно застраховаться от дробления квартиры и дробления платежа в случае смерти покупателя?

[Zhanna]

Сообщение от Мальцев Алексей

Так хотел, но покупатель так не хочет,

Квартиру купить он хочет в долг, а право собственности получить сразу.

Сообщение от Мальцев Алексей

Росреестр (обязательная регистрация), так не может сделать потому, что в результате регистрации договора продажи квартиры "происходит переход права собственности".

Росреестр может зарегистрировать договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по которому право собственности покупателя будет зарегистрировано только после выплаты суммы рассрочки вместе с процентами. А до регистрации права собственности покупатель будет иметь право пользования квартирой.
Это самый безопасный вариант для вас.

[Basti]

Мальцев Алексей, я бы не рискнула!

[Мальцев Алексей]

Сообщение от Zhanna

А до регистрации права собственности покупатель будет иметь право пользования квартирой. Это самый безопасный вариант для вас.

Пока квартира в залоге в Росреестре она не может быть продана или подарена без моего согласия.

Прошу уважаемых юристов по возможности вернуться к моей изначальной теме, более интересно просчитать опасные последствия, если покупатель умрет (он сам предупреждает сейчас бодрый, но диабет непредсказуем), и квартира достанется нескольким его наследникам. Имеют же право владеть в долях?
Как написали на форуме, каждый наследник может повести себя по-разному, в том числе не соблюдать обязательства по сроку выплаты.
А если я не получу денег одним разом от всех наследников, не смогу купить дом, а там и цены поднимутся
Или наследник, у которого это жилье станет единственным, как отобрать за неуплату и тд?