[nyatll]

Здравствуйте!
Будьте так добры, не поленитесь, прочитайте до конца. Помогите, пожалуйста разобраться.

Являюсь собственником двух комнат в 3-х комнатной коммунальной квартире. Собственница третьей комнаты – женщина из неблагополучной семьи. Риелтор и покупатель окрутили ее и предложили ей продать комнату за за 400 000.

Собственница написала генеральную доверенность, но не знаю на кого из них, и подписала предварительный договор (скорее всего с соглашением о задатке).

Она не знала что, согласно п.6 статьи 42 ЖК РФ и п.1 ст. 250 ГК РФ, я имею преимущественное право покупки ее комнаты.

В итоге о продаже комнаты я узнал, когда от меня попросили отказ от покупки. Я ответил, что в соответствии с п.2 ст. 250 ГК РФ продавец должен был уведомить меня в письменной форме, но этого не было сделано. На мой вопрос о цене собственница назвала сумму 400 000.

Через пару дней пришла телеграмма с предложением покупки данной комнаты за 650 000.
На следующий день после этого, риелтор с покупателем уже поехали к собственнице и возили ее по разным инстанциям с документами. Я не знаю заключили они договор до отправления телеграммы или уже после, но как сказала собственница, она уже продала комнату и у нее нет документов, даже паспорт в паспортном столе на выписке.

Я поехал к ней через день, для того чтобы заключить сделку. Там всё это и узнал. Телеграмма была от имени собственницы, но как я узнал от нее, она ничего не отправляла мне.

Я готов купить комнату и за 600 000, но минуя риелтора.
Примеры документов у меня есть, но от продавца и покупателя я текущих документов не получу, поэтому не могу сказать какая сумма указана в договоре (вполне возможно, что и 650 тысяч, но заплатят продавцу намного меньше).

Вопросы:

1. Неужели нельзя ничего сделать? Все советуют либо купить комнату за 650 000, либо отказаться. Но покупать приходится через риелтора, а хочется напрямую, потому что известно, что собственница продает им за меньшую сумму (хотя риелтор и утверждает что 400 это всего лишь задаток, но я в это совсем не верю).
2. Законны ли действия риелтора, покупателя и продавца?
3. Даже если я попрошу ее расторгнуть предварительный договор с риелтором, то она должна будет выплатить ему задаток в двукратном размере?
4. Что даст расторжение генеральной доверенности?
5. Возможно есть какие-нибудь лазейки? Может можно как-то задаток выдать как аванс или обеспечительный платеж, так как их не надо возвращать в двукратном размере? Или надо?
   Вот выписка из примерного «Соглашения о задатке»:
   «В обеспечение данного соглашения я передаю деньги в сумме… рублей в счет продажной цены».
   «Я, продавец, обязуюсь вернуть указанную в соглашении сумму денег в двойном размере, если продажа не произошла по моей вине».

[ivasi]

Вы можете через суд в течение трех месяцев перевести на себя права покупателя, заплатив сумму , которая будет указана в договоре купли-продажи.ЕСЛИ ОНА будет отличаться от той, что была указана в той телеграмме, которую Вы получили или если ДКП будет заключен раньше, чем через месяц с даты получения вами телеграммы. Постарайтесь обсудить с соседкой то, чтобы она подписала договор с суммой в 400 или там, 600 тысяч. Эту сумму надо будет уже иметь к началу слушаний и положить ее на депозит суда. Копию ДКП запросите через суд в Росреестре. Эта сумма будет отдана покупателю

Сообщение от nyatll

Все советуют либо купить комнату за 650 000, либо отказаться. Но покупать приходится через риелтора, а хочется напрямую, потому что известно, что собственница продает им за меньшую сумму (хотя риелтор и утверждает что 400 это всего лишь задаток, но я в это совсем не верю).

Суть в том, что если Вы сейчас начнете высчитывать варианты не заплатить риэлтору, то останетесь без комнаты. Вполне возможно, что у риэлтора такой бизнес: получать возвращенные задатки.

[nyatll]

Сообщение от ivasi

Вы можете через суд в течение трех месяцев перевести на себя права покупателя, заплатив сумму , которая будет указана в договоре купли-продажи.

В договоре то может быть сумма 650 тысяч, а фактически они купили комнату за 400 и перепродают мне намного дороже. С этим ничего не сделать?

Сообщение от ivasi

Постарайтесь обсудить с соседкой то, чтобы она подписала договор с суммой в 400 или там, 600 тысяч.

Договор со мной?

Сообщение от ivasi

если ДКП будет заключен раньше, чем через месяц с даты получения вами телеграммы.

Договор купли-продажи они не заключат раньше. Только если с моей стороны будет отказ. Но какой-то предварительный договор у них уже заключен сейчас же.

[Настасья Филипповна]

nyatll, дайте телеграмму о том, что вы согласны купить комнату либо вручите ей письмо под подпись.

Если комната уже продана, и в догоре указана определенная сумма, покупатель и продавец будут на этом настаивать, то вам придется приобретать комнату по указанной в договоре цене.

[mishanik]

Я бы тоже в первую очередь бы согласился - написал бы такую же телеграмму с согласием (с уведомлением о вручении, копией текста). Потом бы составил письмо в Росреестр, приложил бы копии телеграмм и написал бы, что согласился купить, попросил бы учитывать это обстоятельство в случае попытки продажи комнаты другим лицам. Так будет вероятность, что им откажут в регистрации договора купли-продажи.

Потом все-таки выходите на соседку. Узнайте, действительно ли она продала (что подписывала, куда ходила, что подавала...) Может она действительно подписала предварительный договор, в котором можно найти изъяны. ВЗаинтересуйте ее. Все-таки она может получить больше, но без риэлтора. озьмите выписку из ЕГРП (по интернету их быстрее делают).

В третьих, не обсуждайте этот вопрос на форуме (во всяком случае, не только на форуме). Это правда вопрос, по которому нужно общаться с юристами лично. Показывая все документы и на пальцах объясняя ситуацию.

[ivasi]

Сообщение от nyatll

Договор со мной?

с ними

[nyatll]

Сообщение от Настасья Филипповна

nyatll, дайте телеграмму о том, что вы согласны купить комнату либо вручите ей письмо под подпись.

Если комната уже продана, и в догоре указана определенная сумма, покупатель и продавец будут на этом настаивать, то вам придется приобретать комнату по указанной в договоре цене.

Письмо под поспись может быть оформлено в свободной форме с указанием условий или требуется какой-то шаблон? Это письмо требует нотариального заверения или достаточно просто подойти с этим письмом к собственнице и получить от нее подпись?

А если только покупатель будет настаивать на сумме, а продавец назовет другую (меньшую) сумму?

[nyatll]

Нашел вот такую информацию:

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах, а предварительный договор их не порождает. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не могут. Внесение в текст соглашения указания на то, что переданная при совершении предварительного договора будущим покупателем будущему продавцу сумма идет в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен*(13).

Во избежание неблагоприятных последствий, связанных с подобной позицией судов, денежную сумму, фактически исполняющую роль задатка, в предварительном договоре целесообразно называть, например, обеспечительным взносом, а в качестве меры ответственности за незаключение основного договора предусматривать возврат обеспечительного взноса и штраф в таком же размере.

и

значение задатка в том, что он выдается в счет причитающихся по договору платежей, выполняет платежную функцию, им обеспечивается исполнение денежного обязательства по заключенному между сторонами договору
дкп нет. из соглашения о задатке, как и из предварительного договора (а у вас соглашение с признаками пд) таких денежных обязательств не возникло

Теперь думаю: соглашение о задатке в качестве предварительного договора, в котором указан платеж как обеспечительный, не порождает денежных обязательств и получается, что задаток всего лишь является авансом? И вернуть его нужно будет не в двукратном размере, не смотря на то что в соглашении указан двукратный возврат?

[Настасья Филипповна]

Настасья Филипповна, установленной законом формы нет, заверять у нотариуса необязательно, достаточно четко выразить свое согласие.
Исходить из суммы, указанной в телеграмме.
При оспаривании сделки, исходя из договора купли/продажи.
Согласно ст. 380 ГК РФ
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.