[ANTON 123]

Ситуация:
Общая собственность на здание, 4 долевика, доли не определены.
Трое хотят под залог здания взять кредит в банке, провести ремонт для дальнейшей организации бизнеса (ресторан). Четвертый отказывается давать согласие на залог, продавать долю отказывается (не обоснованно завысил цену), а для эффективного бизнеса нужно все здание.
Вопрос:
1. Возможен ли залог 3/4 долей если они не определены (основываясь на оценке здания)?
2. В п.3 ст 245 ГК РФ указано что собственник осуществивший неотделимые улучшение с соблюдением установленного порядка, имеет право на увеличение доли. Что в данном случае считается соблюдением - просо письменное предложение пассивному долевику участвовать в улучшении не зависимо согласиться он или нет, или необходимо именно его согласие на такое улучшение, если нет согласия то и улучшения не законны?
3. Возможны ли еще законные варианты, ограничения права на будущие доходы пассивного долевика?