[Виколина]

Добрый день! Помогите разобраться.Ситуация следующая: в 2004 г. было куплено нежилое помещение, оформлено право собственности. А вот земельный участок, на котором расположено здание ни как не был оформлен. Сейчас комитет по управлению имуществом вынес требование о необходимости оплаты (согласно п. 2 ст. 1105, ст. 395, п.2 ст. 1107 ТК РФ - их ссылки в требовании на законодательство) суммы неосновательного обогащения за период с 01.01.06 по 31.12.08 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.03.06 по 03.03.09.
Правомерно ли требование комитета?
Межевание земельного участка не было произведено.
Что делать? Можно ли как-то оспорить требование комитета?

[Андрей Алексеевич]

Виколина, добрый день!
С кем был заключен договор купли-продажи здания (уточните - Вы написали помещения)? Был ли предыдущим собственником здания заключен договор аренды или иной договор пользования земельным участком?

[Виколина]

Андрей Алексеевич, добрый день!
На руках есть только договор купли-продажи нежилого помещения, а в отношении земельного участка - ни каких документов нет. В договоре купли-продаже есть пункт: Продаваемое "Имущество" расположено на земельном участке площадью, кадастровый номер.
И все. Никаких больше данных (ни ссылок) на земельный участок нет.

[Андрей Алексеевич]

Виколина, доброе утро!
Проанализировав все обстоятельства, я пришел к следующему выводу:
1. ЗУ бывшего завода в настоящий момент находится в государственной или муниципальной собственности.
2. ЗУ под Вашим зданием не был сформирован. Т.е. границы не были закреплены, согласованы и описаны, как это указано в п.2 ст.6 ЗК РФ. ЗУ не был поставлен на кадастровый учет. В этом случае, какие-либо сделки в отношении такого ЗУ совершаться не могли. Следовательно, договор аренды не мог быть заключен бывшим собственником здания и администрацией. Если он был заключен, то такой договор является недействительным, поскольку отсутствовал объект земельных и гражданско-правовых отношений в предмете договора – сформированный земельный участок.
3. Тогда, бывший собственник здания обладал правом постоянного пользования в силу ч.2 п.1 ст.271 ГК РФ.
4. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п.2 ст.271 ГК РФ). Таким образом, Вы приобрели право постоянного пользования ЗУ под этим зданием.
5. Согласно п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в редакции ФЗ №141-ФЗ от 22.07.2008 юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2010 года. Из этого следует, что Вы обязаны до 2010 года сформировать ЗУ под зданием и заключить с администрацией договор аренды или приобрести ЗУ в собственность. А раз так, то доводы администрации о том, что Вы обязаны были заключить договор аренды в 2004 году, необоснованны.
6. В связи с тем, что Вы пользовались ЗУ на праве постоянного пользования, то должны были платить налог на землю, а не арендную плату администрации. Таким образом, Вы не сберегли за счет администрации денежные средства, не заключив с ней договор аренды ЗУ. В этом случае неосновательное обогащение отсутствует.