[rrvs]

На земельном участке находятся два административных здания, принадлежащих на праве собственности физическому лицу. Физическое лицо впоследствии приобретает в аренду данный земельный участок у Минземимущества субъекта РФ, договор аренды регистрируется. Затем, спустя некоторое время, ФЛ продает одно из зданий (здание занимает примерно половину площади ЗУ). По ст. 552 ГК, ст. 35 ЗК, право аренды части земельного участка, находящейся под зданием, перешло к покупателю здания. В соответствии с п. 25 Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как по вашему мнению оформляется подобный переход прав и обязанностей? В МЗИО говорят, что необходимо заключить договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды и зарегистрировать его в Росреестре. В договоре аренды ЗУ указывается на то, что Арендатор принимает в аренду земельный участок совместно с собственниками части здания, расположенного на земельном участке (соарендаторами); соарендаторы используют участок с момента заключения соглашения о присоединении к договору.
Однако в соответствии с п. 14 Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из этого, мне кажется, что ФЛ-арендатор ЗУ выбыл из обязательства по внесению арендной платы в отношении части земельного участка, расположенной под проданным зданием сразу же после регистрации перехода права собственности на здание. Необходимость заключать соглашения о присоединении, прочие договора перенайма в данном случае отстутствует. Верна ли моя точка зрения?

[Анатолий Б]

Исходя из этого, мне кажется, что ФЛ-арендатор ЗУ выбыл из обязательства по внесению арендной платы в отношении части земельного участка.

Теоретически, т.к. предмет ДА з/у и он индивидуализирован. Полагаю возможным провести раздел з/у, затем внесение изменений в действующий ДА в части площади.