Дожить до регистрации

Договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается пожилыми людьми, которые по состоянию здоровья нуждаются в посторонней помощи и заботе. А потому нередки случаи, когда владелец недвижимости умирает, не успев зарегистрировать заключенную сделку. Верховный суд РФ еще раз разъяснил, что в таком случае шансов признать договор заключенным нет.

Пожизненное содержание с иждивением предполагает, что владелец квартиры, дома или земельного участка передает свою недвижимость в собственность другому лицу, а тот, в свою очередь, обязуется пожизненно содержать бывшего владельца и заботиться о нем (предоставлять питание, одежду, уход и пр.).

Такой договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Больше того, он считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), соответственно до этого момента договора пожизненного содержания с иждивением юридически просто нет, даже если стороны его фактически уже исполняют.

Как правило, это не проблема – нотариус всегда разъясняет сторонам необходимость регистрации, поэтому рано или поздно такой договор будет зарегистрирован. Но рентополучатель, даже подав документы в регистрационную службу, в силу преклонного возраста и состояния здоровья может и не дожить до момента самой регистрации. В этом случае вторая сторона договора остается, как говорится, у разбитого корыта – никаких прав на недвижимость она не имеет…

Именно такую ситуацию рассмотрел Верховный Суд РФ (Определение от 23.09.2008 N 24-В08-2). Причем вначале Майкопский горсуд и Верховный суд Республики Адыгея приняли судебные акты в пользу рентодателя и признали за ним право собственности на спорную квартиру. Суды исходили из того, что договор был нотариально удостоверен, фактически сторонами исполнялся, документы были поданы в регистрационную службу, а регистрация не была произведена по независящим от воли сторон причинам – в связи со смертью рентополучателя.

Однако ВС РФ эти аргументы отклонил. Раз договор не зарегистрирован, его нельзя считать заключенным, поэтому никаких прав на квартиру у рентодателя не возникло. Это дело было включено в Бюллетень ВС РФ № 2 от 25.02.2009. Таким образом, ВС РФ еще раз подчеркнул мнение, которое высказывал и ранее (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года).

Между тем позиция, изложенная в приведенном деле судами нижестоящих инстанций, отнюдь не исключение. В Сборнике материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками, подготовленным Московской областной регистрационной палатой и Мособлсудом (Выпуск N 2 от 06.08.2002) также можно увидеть рекомендацию подавать в таких случаях иск о признании права собственности и доказывать, что сделка исполнялась фактически (причем даже независимо от того, успел ли владелец недвижимости подать документы на регистрацию или нет). Т.е. что рентодатель содержал рентополучателя до момента его смерти, а сам пользовался переданным ему имуществом как собственник. По мнению судей, если эти факты удастся доказать, то суд будет вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право - возникшим.

Представляется, что такой подход вполне обоснован. Гражданин выражает свою волю фактическими действиями: подписанием договора в нотариальной форме и подачей документов на госрегистрацию. Далее от него ничего не зависит. Но между моментом подачи документов и самой регистрацией всегда имеется временной разрыв. Иногда бывает, что регистрация затягивается и более положенного по закону месяца по самым разным причинам.

Отказ в признании договора заключенным только по причине смерти стороны к моменту осуществления регистрации, без учета других обстоятельств дела, ограничивает граждан в распоряжении своим имуществом. Получается, что права и обязанности по сделке возникают в результате действий регистратора, а не в результате волеизъявления сторон.

Отметим также, что в подобных случаях регистраторы обычно аргументируют отказ положениями п. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которым договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Сослался на данную норму в Определении N 24-В08-2 и ВС РФ.

Однако, по мнению многих известных цивилистов, данная норма вообще применяется только к тем случаям, когда договор пожизненной ренты заключен в пользу третьего лица (см. «Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй» под ред. к.ю.н., доцента С.П. Гришаева, д.ю.н., профессора А.М. Эрделевского, «Договорное право», Книга вторая «Договоры о передаче имущества» Издание 4-е, стереотипное М.И. Брагинский, В.В. Витрянский).

И это логично – ведь ничтожным можно признать только заключенный (т.е. зарегистрированный в данном случае) договор. Зарегистрировать договор в пользу третьего лица возможно даже в случае его смерти – ведь ему-то на регистрацию являться лично не нужно. Такой договор и будет ничтожен. А смерть одной из сторон препятствует регистрации, поэтому такой договор просто не является заключенным.