[Афина Паллада]

Собираемся заключать договор перенаема.

Возникает вопрос - перезаключается ли договор аренды между арендодателем и новым арендатором (правоприемником)?

Если нет, возникает вопрос, если решим в будущем изменить срок аренды с неопределенного срока на 1 год и более, каким образом будет происходить гос.регистрация прав по данным документам (аренда недвижимости)? В совокупности с договором аренды, где сторонами аренды фигурируют арендодатель и прежний арендатор, и договором перенаема?
Так возможно?

[Femistoklus]

Сообщение от Афина Паллада

Возникает вопрос - перезаключается ли договор аренды между арендодателем и новым арендатором (правоприемником)?

нет

Сообщение от Афина Паллада

если решим в будущем изменить срок аренды с неопределенного срока на 1 год и более, каким образом будет происходить гос.регистрация прав по данным документам (аренда недвижимости)? В совокупности с договором аренды, где сторонами аренды фигурируют арендодатель и прежний арендатор, и договором перенаема?

Перенаем - это и есть цессия в договоре аренды (п. 2 ст. 516 ГК), то есть отношения между арендодателем и арендатором регулируются тем же самым договором аренды, но арнедатором считается цессионарий на основании договора перенайма.

[Олежик]

ч.2 ст.516 ГК РФ?

[Афина Паллада]

да, п.2 ст.615 ТК.
Спасибо, я так понимаю, в регистрационную палату будут подаваться два договора - перенаема и аренды?

[Femistoklus]

Афина Паллада, договор аренды уже в палате имеется в деле, если он, конечно, зарегистрирован, а в противном случае никакого перенайма.

[Афина Паллада]

Если договор был бы зарегистрирован, то мы бы регистрировали только договор перенаема.
Но вопрос возник в том, что договор аренды не зарегистрирован по причине того, что заключен он на неопределенный срок.
Этот вопрос возник о возможности изменения условий договора между арендодателем и новым арендатором, в т.ч. и в плане срока.
Могут ли новые стороны изменить срок договора и если изменят в таком порядке, что возникнет необходимость регистрации (например, на 10 лет) - и далее мой вопрос о пакете документов..

[Femistoklus]

Сообщение от Афина Паллада

Могут ли новые стороны изменить срок договора и если изменят в таком порядке, что возникнет необходимость регистрации (например, на 10 лет) - и далее мой вопрос о пакете документов..

Теоретически вопрос в высшей степени интересный и сложный. А вот практически ... полагаю, что лучше новый договор заключить и зарегистрировать, потому что регорганы изломают мозги себе и Вам.

[Femistoklus]

Афина, обдумывая Ваш вопрос, я столкнулся с проблемой изменения срочности договора.
Например, трансформация срочного договора аренды в бессрочный возможна, понятна и прямо предусмотрена законом - п.2 ст. 621 ГК.
А вот как выглядит преобразование договора из бессрочного в срочный пока не ясно. Само по себе изменение к договору возможно по обоюдному соглсию сторон. Так как стороной с момента перенайма становится цессионарий, то он с арендодателем вполне может внести изменения в договор аренды, включая все существенные условия.
Однако при установлении срока большего,чем на один год, возникает проблема момента заключения договора.
Само собой, что изменения будут действовать с момента заключения соглашения об этом (п. 3 ст. 453 ГК). Но, поскольку изменения срока повлекут необходимость государственной регистрации договора аренды (и перенайма, и соглашения об изменении), то и заключенным договор аренды можно будет считать только с момента его регистрации.
Получается парадокс! Бессрочный договор сегодня заключен, а завтра подписаны изменения в части срока, которые делают договор незаключенным.
Как Вы полагаете?

[Афина Паллада]

ответ на №7
К сожалению, очень нужен именно перенаем. Имущество - мун.собственность, заключение нового договора означает необходимость проведения конкурса. Это и время, и маловероятностный, но риск (не пройти конкурс).
(Мне уже сказали (на уровне рук-ва) - никаких конкурсов, субаренда тоже не подходит).
Мне вот и было необходимо узнать практическую процедуру оформления перенаема - то, что заключаем договор между арендатором и правоприемщиком (с согласия арендодателя), это я понимаю. Вот и озадачилась - необходимо ли оформлять новые отношения, возникшие в результате договора перенаема, отдельным договором - именно для такого случая. Ведь потом, если вдруг, задним числом не будешь оформлять.
Ну, раз отдельный договор аренды не нужен, я полагаю, дальнейшие дополнительные соглашения будут относится к старому договору аренды, но фигурировать будет уже другая сторона..
Еще возник насущный вопрос: полагаю, необходим акт передачи имущества между арендатором и правоприемщиком?

[Femistoklus]

Сообщение от Афина Паллада

необходим акт передачи имущества между арендатором и правоприемщиком?

Бесспорно!