[Alexey20140828]

Уважаемые юристы, прошу Вас проконсультировать меня по следующему вопросу:

Факты

1. Февраль 2002: Завещатель ( женщина) написала завещание, по которому все имущество завещала своему Племяннику.

2. Февраль 2002: после оформления завещания между Завещателем и Племянником подписан договор ренты на условиях пожизненного содержания на квартиру, находящуюся в собственности Завещателя ( получателя ренты). Договор заверен нотариусом, документы поданы в регистрирующий орган на регистрацию сделки.

3. Апрель 2002: Завещатель умер. Сделка по договору ренты зарегистрирована через 3 дня после смерти Завещателя (получателя ренты) Племяннику выдано свидетельство о праве собственности на квартиру с ограничением "залог, рента" и правом пользования квартирой мужа Завещателя (получателя ренты).

4. Лето 2002: Уже имея свидетельство о собственности на квартиру (п.3) Племянник вступил в наследство по завещанию ( п.1) на остальное имущество умершей (приобрел право собственности на дом и земельный участок).

5. Май 2005: умер муж Завещателя, зарегистрированный и проживающий в квартире (п.3).

6. С 2002 по 2014 год о какой-либо заинтересованности каких-либо других родственников/наследников ничего известно не было. Фактически последние 10 лет в квартире проживает сын Племянника, получившего квартиру.


Проблема:

В 2014 году новый собственник квартиры (Племянник п.1) захотел переоформить право собственности на квартиру на сына. При самостоятельном внимательном изучении документов было обнаружено: что поскольку договор ренты в то время подлежал обязательной регистрации, но в силу обстоятельств был зарегистрирован после смерти получателя ренты, последствия такой сделки могли быть признаны недействительными в силу ее ничтожности. (п.3 ст.596 ГК РФ)

С другой стороны, даже в случае ничтожности сделки по договору ренты и недействительности ее последствий, право собственности на квартиру должно было перейти Племяннику по завещанию (п.1, 4)

В то же время, согласно 181 ГК Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года... При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Вопросы:
1. Каковы сейчас юридические риски подачи документов на снятие ограничения по ренте и дарения квартиры сыну в случае обнаружения регистрирующим органом того факта, что договор ренты зарегистрирован в 2002 году после смерти получателя ренты?

2. Имеет ли право регистрирующий орган самостоятельно аннулировать запись о регистрации 2002 года или это может сделать только суд?

3. Какова в данном случае наиболее правильная стратегия для передачи прав собственности, как исправить ошибку, и нужно ли ее исправлять?

[Настасья Филипповна]

Alexey20140828, подавайте документы на снятие обременения. У меня был аналогичный случай, рентополучатель умер, документы были в регистрационной палате. Пришлось обращаться в суд и последний признал право собственности поскольку воля была выражена. А в вашем случае имеется еще и завещание.

[Alexey20140828]

Настасья Филипповна, спасибо! скажите, пожалуйста, имеет ли сейчас право регистрационная палата самостоятельно отменить запись о регистрации права собственности 2002 года, заметив это несоответствие? Или самый неблагоприятный сценарий при подаче - это отказ в регистрации перехода прав собственности?
Я хотел бы понимать, нужно ли готовиться к обращению в суд?