Защита права на приватизацию

Споры о защите права на приватизацию очень тяжелы, иногда не предсказуемы. На что следует обратить внимание при участии в спорах о защите права на приватизацию служебного жилья? У автора данной статьи есть несколько полезных рекомендаций.

Действия чиновников, на которых возложена в числе прочих, также задача по претворению в жизнь законов, очень часто могут быть квалифицированы как сверхусилия по противодействию этим самым законам.

Печальна участь человека, не отягощенного знанием действующего законодательства, которому остается лишь обложится ответами с отказами в его правопритязаниях и верить, что в самом деле ему отказали законно. Прочитывая пачки соответствующей корреспонденции, изобилующей «ссылками» на закон, исходящей от местного самоуправления, сама порой начинаешь сомневаться, тварь ли дрожащая или право имею? Участвуя в таких спорах на стороне граждан, всегда задаюсь также другим вопросом. Понимают ли местные власти, что попирают право граждан, хотя бы в этом конкретном процессе? Или они наивно, в силу неграмотности, заблуждаются?

Позиция же оных остается неизменной. В иске – отказать, так как истец не имеет законного права на приватизацию служебной квартиры в силу ст. 4 ФЗ «О приватизации жилищного фонда».

Даже если эта малометражная квартира была предоставлена в далекий 1994 год.

Даже если гражданин, получивший эту квартиру, до сих пор работает в этом самом, теперь уже акционированном предприятии.

Даже если ни при предоставлении жилья, ни позднее, с ним не заключался договор найма служебного жилого помещения в соответствии со ст. 106 ЖК РСФСР, действовавшего на тот момент.

Но это все частности. Другое лицо, имеющее право на приватизацию служебной квартиры, может и не иметь этих «смягчающих его дело обстоятельств», но, тем не менее, не утратить такое право.

На что же надо обратить внимание при участии в спорах о защите права на приватизацию?

1. Некоторые могут улыбнуться, ведь здесь все ясно. Уже есть те эпохальные Разъяснения Верховного суда РФ в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 года. Там, в ответе на вопрос 21, где спрашивается:
Могут ли быть приватизированы гражданами служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность? Сохраняется ли за таким жилым помещением статус служебного жилого помещения?

Сделаны следующие выводы:

Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

2. Однако, не все предприятия, за которыми что-либо закреплялось, имеют соответствующие документы. Не говоря уже о том, что поиски акта передачи с баланса на баланс в ту или обратную сторону служебных помещений в архиве муниципалитетов имеют вероятность обернуться успехом с математической точки зрения очень низкую.
В таких случаях муниципалитет может заявлять, например:
А мы этот фонд не за кем никогда не закрепляли. Мы просто дали служебную квартиру. Не важно, что наниматель никогда не состоял в трудовых отношениях с местной администрацией, мэрией, муниципалитетом и т.д. Важно, что мы не закрепляли эту квартиру в ведение, например, Мебельпромстройтреста.

3. Здесь, несомненно, следует установить, когда было построено здание, в котором находятся спорные помещения. Чаще всего служебные квартиры предоставлялись работникам еще до процедур акционирования предприятий. То есть квартиры должны были быть переданными в собственность органов местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации. Согласно ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ» при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности, жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий должен быть передан в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

4. На основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", п.2:
Объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность. В Приложении 3 конкретизировано, что же передается в муниципальную собственность городов: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Цитата: «Объекты, указанные в приложении N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.» Взята из п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июня 1997 г. N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий".
Т.е. передача особым распоряжением таких объектов, в том числе жилищного фонда, в муниципальную собственность не требуется, так как они уже принадлежат муниципальному образованию.

5. Если жилищный фонд находился в управлении у предприятия, находящегося в федеральной собственности, то он переходил в муниципальную собственность в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.95 N 235, "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", Пунктом 3 указанного постановления установлено, что утверждение плана приватизации предприятия (изменений, вносимых в план приватизации) является решением о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

6. Следует также изучить судьбу помещений в контексте местных актов правотворчества. Сначала помещения могли находится в коммунальной собственности. После создания муниципального образования, соответственно, возникало право муниципальной собственности.

Администрации районов или городов так или иначе передавали указанные помещения в ведение различным уже муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, которые потом реорганизовывали или ликвидировали. При этом, как правило, в соответствующих постановлениях никогда не определяется судьба имущества, ранее находившегося в ведении или управлении этого юридического лица.
Таким образом, можно доказывать, что имел место переход права собственности на служебное жилое помещение, или передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу которое бы влекло за собой прекращение договора найма жилого помещения по смыслу ст. 102 ЖК РФ.

7. Муниципалитеты просто так не сдаются и принимают акты о включении спорных помещений в состав специализированного жилищного фонда.

Здесь нужно помнить, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма. Это следует из Постановления Правительства от 26. 01. 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» (п.3 Правил).
Муниципалитеты вопрошают у лиц, претендующих на приватизацию:
А где ваш договор социального найма? Его с вами не заключали.

8. Не легче, когда органы местного самоуправления принимают нормативные акты о порядке исключения служебных жилых помещений из муниципального специализированного жилищного фонда. Так, в ходе уже продолжающегося судебного спора о признании права на приватизацию Исполнительным комитетом г. Казани 06.03.2009 г. принимается постановление№1462 с указанным выше названием.
Принимается с целью:
во-первых, пустить граждан по ложному пути снятия статуса служебности, которого у помещения нет уже в силу закона,
во-вторых, создания видимости следования закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации",
в-третьих, доказать в начавшемся процессе отсутствие спора о праве, а следовательно, отсутствия права у истца заявлять данный иск. Мы,
якобы, не против чтобы приватизация состоялась, но пусть истец вначале исключит свое помещение из специализированного жилищного фонда.

Почему у автора сложилось такое мнение? Из текста постановления вытекает, что ходатайство о снятии служебности может заявлять лишь организация, предприятие, учреждение, предоставившее жилые помещения сотрудникам, проработавшим там не менее десяти лет. Или по заявлениям граждан, если они инвалиды или пенсионеры. Очевидно, что не всякое юридическое лицо, даже желающее добра своим работникам, побежит собирать пакет документов из восьми пунктов. Тем более что заявление будут рассматривать 60 дней. Тем более что возможен отказ (заключительная часть постановления), причем по не указанным в самом постановлении основаниям. Очевидно также, что до момента прекращения права на бесплатную приватизацию осталось совсем мало времени.

Резюмируя сказанное. Споры о защите права на приватизацию очень тяжелы. Иногда не предсказуемы, так как акты органов Верховного суда РФ не могут быть положены в основу принимаемых судом первой инстанции решений, а законодательная база многослойна и не ясна.

Следует также отметить, что законодательством не предусмотрена ответственность чиновников, которые проиграли гражданам спор о признании права на приватизацию. Это лишь самая обыкновенная иллюстрация нашей действительности. Вы полагаете, что органы местного самоуправления не защищают права жителей, проживающих на соответствующей территории? Тогда мы идем к Вам.