[orkello]

Всем доброго дня!

Ситуация следующая: есть покупатель, цену обговорили, дабы он не "соскочил" имею намерения заключить с ним соглашение о задатке.
Теперь по ньюансам:
1) Нужно ли заключить предварительный договор купли-продажи или соглашения о задатке будет достаточно?
2) Каким обычно прописывают срок действия соглашения?
Получается, если продавец не успеет в указанный срок подготовить документы, то покупатель вправе истребовать двойнную сумму задатка?
И наоборот, если покупатель не успеет найти необходимую сумму для покупки, продавец сможет оставить себе задаток и отправить покупателя куда подальше на законных основаниях?

[orkello]

Форма соглашения.
Есть что добавить?

[satay]

Сообщение от orkello

1) Нужно ли заключить предварительный договор купли-продажи или соглашения о задатке будет достаточно

Договор о задатке может быть совмещен с предварительным договором, а предварительный договор обязательно должен содержать в себе текст основного договора.

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Сообщение от orkello

2) Каким обычно прописывают срок действия соглашения?

Достаточным для подготовки и сбора необходимых документов, денежных средств и др. Для выбора оптимального срока следует учитывать вероятность задержки выдачи документов госорганами, в том числе из-за пиковых нагрузок и праздничных дней.

Сообщение от orkello

Получается, если продавец не успеет в указанный срок подготовить документы, то покупатель вправе истребовать двойнную сумму задатка?
И наоборот, если покупатель не успеет найти необходимую сумму для покупки, продавец сможет оставить себе задаток и отправить покупателя куда подальше на законных основаниях?

Не всегда так, можно перераспределить ответственность договором. Используйте общую формулировку - виновные действия продавца или виновные действия покупателя.
Задаток можно установить для обеспечения обязательства по сбору и сдаче документов в госрегистрацию, а можно более сложно - для сдачи + успешного проведения регистрации перехода права.
Предусмотрите ситуацию, когда документы собраны и сданы для сделки в Росреестр в договорный срок, но покупатель передумал и приостановил или отменил сделку. Если ответственность покупателя за доведение сделки до успешного завершения не предусмотрена, то задаток становится авансом и продавец обязан вернуть его.

Также по договору сбор документов может быть возложен на покупателя по доверенности от продавца (покупатель хочет лично получить документы в госорганах и быть уверенным в их подлинности). Если доверенность на сбор документов выдана покупателю заблаговременно и он письменно подтвердил достаточность указанных в ней полномочий, то вина за непредоставление документов в сделку ляжет на покупателя.

И наоборот, можно возложить ответственность за действия, содействия или помощь в получении ипотечного кредита на продавца (ипотечный брокер).

Практически проще составить несколько договоров задатка - по одному на каждый этап сделки, чем один сложный договор. В этом случае задаток по первому этапу, например, сбору документов и сдаче сделки в Росреестр, может перейти не в аванс, а в задаток продавцу по следующему договору задатка в обеспечение регистрации перехода права или др. При вине покупателя на любом из этапов сделки задаток останется у продавца.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

[satay]

Сообщение от orkello

Форма соглашения. Есть что добавить?

Как минимум текст основного договора и по желанию ответсвенность покупателя за регистрацию перехода права.

[orkello]

Сообщение от satay

Договор о задатке может быть совмещен с предварительным договором, а предварительный договор обязательно должен содержать в себе текст основного договора.

А может быть и не совмещен, т.е. грамотно составленного соглашения о задатке будет достаточно, чтобы обезопасить себя и в случае отказа покупателя оставить себе задаток?

Сообщение от satay

Предусмотрите ситуацию, когда документы собраны и сданы для сделки в Росреестр в договорный срок, но покупатель передумал и приостановил или отменил сделку. Если ответственность покупателя за доведение сделки до успешного завершения не предусмотрена, то задаток становится авансом и продавец обязан вернуть его.

В момент сдачи собранных документов для осуществления сделки будет составлен Основной договор купли-продажи и Покупатель уже переведет оставшуюся сумму на счет Продавца (такая договоренность).

Сообщение от satay

Как минимум текст основного договора и по желанию ответсвенность покупателя за регистрацию перехода права.

Т.е. получается, что в таком виде соглашение о задатке не имеет юридической силы? И в случае отказа одной из сторон задаток будет считаться авансом, со всеми вытекающими?

[satay]

Сообщение от orkello

А может быть и не совмещен

по желанию сторон

Сообщение от orkello

грамотно составленного соглашения о задатке будет достаточно, чтобы обезопасить себя и в случае отказа покупателя оставить себе задаток?

еще раз смотрите статью 380

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

У вас нет договора, исполнение которого будет обеспечивать соглашение о задатке.

Сообщение от orkello

В момент сдачи собранных документов для осуществления сделки будет составлен Основной договор купли-продажи.

Основной договор должен быть включен в предварительный договор.

Т.е. получается, что в таком виде соглашение о задатке не имеет юридической силы?

так как задаток в обеспечение исполнения неопределенного договора

Правильный порядок действий:
1) составить основной договор купли-продажи
2) по желанию составить предварительный договор, включающий в себя основной
3) составить договор задатка в обеспечение исполнения конкретного определенного договора.

[orkello]

Вот такой предварительный договор купли-продажи, в нем оговорено, что внесен задаток.
Достаточно ли такой формулировки, для ясности того, что это ЗАДАТОК. Соглашение отдельного не требуется составлять?

[satay]

Сообщение от orkello

Вот такой предварительный договор купли-продажи

Объединенный договор сложен для самостоятельного составления, сделайте для экономии времени три отдельных простых.