[radon41k]

Добрый день! Прошу помощи... Я продаю квартиру, это моя первая сделка подобного рода. Родни и близких, кто мог бы подсказать или помочь - нету. А я сам юридически не очень подкован. На вас вся надежда. Покупатели вышли на меня через риэлтора, сегодня подписали предварительный договор купли-продажи, сама сделка и подписание основного договора - примерно через неделю в рег. палате. Дак вот, согласно тому договору что мне подсунули - оплата мне за квартиру будет произведена только после регистрации права собственности на покупателя, причем как я понял, регистрация - без обременения. Соответственно у меня назрели вопросы... Я понимаю что покупатель, тут себя полностью оградил от всяких рисков... Но какие гарантии у меня? А что если он получит сертификат права собственности на свое имя и просто помашет мне ручкой!? Дабы не быть голословным, прилагаю этот "договор", а точнее его фрагмент о порядке оплаты и перехода права собственности.. Как мне обезопасить себя - что бы покупатель со мной полностью расчитался!? Спасибо!
[IMG]

http://storage5.static.itmages.ru/i/...dccdc0c688.jpg

[/IMG]

[satay]

Сообщение от radon41k

Как мне обезопасить себя?

Абсолютной гарантии на то,

Сообщение от radon41k

что бы покупатель со мной полностью расчитался

нет, но можно указать следующие условия (краткие тезисы):

1) Предусмотрите солидарную ответственность покупателей перед продавцом. Исключите из числа покупателей несовершеннолетних, чтобы избежать привлечения органов опеки и попечительства в случае споров.
2) Квартира будет находится в ипотеке в силу закона до момента окончательного расчета покупателей с продавцом.
3) Определите сроки и реквизиты получателей и отправителей для всех платежей. Желательно избегать наличных расчетов, используйте вместо них счет эскроу (условный банковский депозит) - Статья 860.7. Договор счета эскроу.
4) Возьмите с покупателей в день сдачи договора в Росреестр или ранее существенный платеж, который покроет ваши возможные судебные и нотариальные расходы по возврату квартиры в случае нарушения договора. Если регистрация перехода права состоится и покупатели нарушат сроки последующих оплат, то этот платеж не будет возвращен покупателю. Учитывайте, что с 06.2016 долевые сделки с квартирами (например внесудебный возврат квартиры продавцу от нескольких покупателей) подлежат нотариальному удостоверению.
5) Предусмотрите в основном договоре, что при полной или частичной неоплате покупки в установленный срок, договор продажи может быть расторгнут по желанию продавца, а квартира должна быть возвращена ему.
6) Все расходы по заключению, исполнению и расторжению договора продажи квартиры несут покупатели.

[radon41k]

Сообщение от satay

Абсолютной гарантии на то,
нет, но можно указать следующие условия (краткие тезисы):

1) Предусмотрите солидарную ответственность покупателей перед продавцом. Исключите из числа покупателей несовершеннолетних, чтобы избежать привлечения органов опеки и попечительства в случае споров.
2) Квартира будет находится в ипотеке в силу закона до момента окончательного расчета покупателей с продавцом.
3) Определите сроки и реквизиты получателей и отправителей для всех платежей. Желательно избегать наличных расчетов, используйте вместо них счет эскроу (условный банковский депозит) - Статья 860.7. Договор счета эскроу.
4) Возьмите с покупателей в день сдачи договора в Росреестр или ранее существенный платеж, который покроет ваши возможные судебные и нотариальные расходы по возврату квартиры в случае нарушения договора. Если регистрация перехода права состоится и покупатели нарушат сроки последующих оплат, то этот платеж не будет возвращен покупателю. Учитывайте, что с 06.2016 долевые сделки с квартирами (например внесудебный возврат квартиры продавцу от нескольких покупателей) подлежат нотариальному удостоверению.
5) Предусмотрите в основном договоре, что при полной или частичной неоплате покупки в установленный срок, договор продажи может быть расторгнут по желанию продавца, а квартира должна быть возвращена ему.
6) Все расходы по заключению, исполнению и расторжению договора продажи квартиры несут покупатели.

Спасибо!

[radon41k]

Еще вопрос! Этот договор - "Предварительный" - имеет ли какую либо силу!? В том плане - могу ли я настаивать на изменении какого либо пункта!? Например - на включении обременения до окончательного рассчета?

[satay]

Без полного текста договора ответить затруднительно. Из выложенного отрывка непонятны обязательства продавца и кто является получателем денег - он же или третье лицо.

PS: Не забывайте удалять персональные данные из публикуемых документов.

[radon41k]

Сообщение от satay

Без полного текста договора ответить затруднительно. Из выложенного отрывка непонятны обязательства продавца и кто является получателем денег - он же или третье лицо.

PS: Не забывайте удалять персональные данные из публикуемых документов.

Еще раз спасибо Вам за помощь! Да, получателем денег явлется непосредственно продавец. т.е. - я. Вот раздел "Права и обязанности сторон"
[IMG]

http://storage1.static.itmages.ru/i/...0e5812625c.jpg

[/IMG]
Думаю попросить добавить в пункт 6 - "Сроки реализации намерений сторон" следующий пункт - "Покупатель обязуется произвести полный расчет согласно установленным в договоре суммам до хх.хх.хх (установить какой либо срок) В том случае если расчет по договору не будет произведен до вышеобозначенного срока - иными словами продавец не получит полный расчет по договору - считать договор недействительным с восстановлением права собственности на продавца" Как то так...

[satay]

Сообщение от radon41k

В том случае если расчет по договору не будет произведен до вышеобозначенного срока - иными словами продавец не получит полный расчет по договору - считать договор недействительным с восстановлением права собственности на продавца" Как то так...

Обратитесь в своем городе к реальному юристу для оставления договора, используйте вышеприведенные краткие тезисы, все они (1-6) существенны для избежания потерь времени и денег продавца.

Возврат квартиры при неоплате не является автоматическим, а при несогласии сторон производится только через суд и является весьма затратным по деньгам и времени (п.4 тезисов). Игнорирование пункта о солидарной ответственности покупателей может привести к невозможности расторжения договора, если хотя бы один из них выполняет условия и вовремя платит за свою долю.

Предварительный договор должен быть составлен по форме основного, то есть в его тексте должен быть и предварительный и основной договор. Приведенный договор не полностью соответствует требованиям ст 429 ГК РФ.

[radon41k]

Сообщение от satay

Предварительный договор должен быть составлен по форме основного, то есть в его тексте должен быть и предварительный и основной договор. Приведенный договор не полностью соответствует требованиям ст 429 ГК РФ.

Еще раз Спасибо за ответы! А можно поподробнее, для чайника, что это за требования ст. 429 ГК РФ.

И второй вопрос... Хоть в предварительном договоре и прописано, цитирую - "Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ до момента окончательного расчета продаваемая квартира не будет находится в залоге у продавца" - Могу ли я теперь, постфактум, требовать что бы в основном договоре - этот пункт был убран, т.е. - было обременение до окончательного расчета? Правомерно ли такое требование?

[satay]

Сообщение от radon41k

что это за требования ст. 429 ГК РФ.

Статья 429.

Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

обратите внимание на п.4 ст 429 по последствиям не указания даты заключения основного договора

Сообщение от radon41k

И второй вопрос... Хоть в предварительном договоре и прописано, цитирую - "Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ до момента окончательного расчета продаваемая квартира не будет находится в залоге у продавца" - Могу ли я теперь, постфактум, требовать что бы в основном договоре - этот пункт был убран, т.е. - было обременение до окончательного расчета? Правомерно ли такое требование?

При составлении основного договора продажи (и предварительного по форме основного) нужно руководствоваться статьями 549...558 ГК РФ. Требовать можете что угодно, но оценить обоснованность ваших требований без полного текста ранее подписанного договора затруднительно.
Выложите договор без персональных данных на zakonia.ru, используя "опции - управление вложениями".

[radon41k]

Сообщение от satay

Выложите договор без персональных данных на zakonia.ru, используя "опции - управление вложениями".

Спасибо! Сейчас до работы доберусь и отсканирую...