[AndreyDem]

Брат хочет купить квартиру в Московской области, которую нынешний хозяин купил на ипотечный кредит и не осилил платежи. Банк согласен.

Квартира рискованная, хозяин судится с застройщиком тк не хочет доплачивать за дополнительную площадь и есть другие проблемы.

Предварительно договорились с продавцом так: если у моего брата после покупки возникнут проблемы с квартирой (она будет изъята по суду или брата обяжут доплатить деньги застройщику и тд.,) , то этот ущерб обязан оплатить продавец квартиры. У продавца есть дом и его продажа покроет ущерб брата (если возникнет).

1. Можно связать продажу квартиры с залогом дома, те заложить дом на несколько лет под возможный ущерб ?
2. Кто из форумских юристов специализируется на недвижимости ?

[Кагтуз]

Сообщение от AndreyDem

1. Можно связать продажу квартиры с залогом дома, те заложить дом на несколько лет под возможный ущерб ?

проблема будет в том, что ущерб еще не возник, как и обязательство по его возмещению

[mishanik]

Смотрите, из Закона об ипотеке (залоге недвижимости):

Статья 9. Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

У Вас это в договоре ипотеки описать нельзя, так что ....


может, можно попробовать заключить договор займа (без денег), с условием о прощении долга в случае, если не будет претензий к займодавцу со стороны застройщика. И под этот договор займа сделать договор ипотеки. Но - это слишком сложная схема, не знаю, как к ней отнесется продавец (тем более, что он активно судится), банк, регистрация.

И вообще - на рынке сейчас достаточно нормальных по цене предложений - есть из чего выбрать. Уж это я могу говорить на собственном опыте.

[satay]

Сообщение от mishanik

в договоре ипотеки описать нельзя, так что ....

может, можно попробовать заключить договор займа (без денег), с условием о прощении долга в случае, если не будет претензий к займодавцу со стороны застройщика. И под этот договор займа сделать договор ипотеки. Но - это слишком сложная схема, не знаю, как к ней отнесется продавец (тем более, что он активно судится), банк, регистрация.

для обсуждения по мотивам схемы mishanik :

1. вспомогательное третье лицо (или сам покупатель?) выдаст продавцу кредит и возьмет в залог дом продавца
2. продавец передаст покупателю обеспечительный платеж за счет кредитных средств
3. покупатель обменяет у третьего лица сумму обеспечительного платежа на долг продавца и право залога дома продавца
----------
В результате покупатель станет залогодержателем дома, а у продавца появится обязанность исполнения договора

Статья 381.1. Обеспечительный платеж 1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

[mishanik]

И представьте, что такие схемы нужно объяснять банку .продавцу, ...

[satay]

Сообщение от mishanik

представьте, что такие схемы нужно объяснять банку

mishanik, ни для одного из предложенных действий согласие или уведомление банка не требуется.
А если продавец заинтересован в избавлении от ипотеки, пусть решает сам.

В целом согласен с Вами, что объяснить клиенту сложнее чем разработать схему.