[Sugar2018]

Мы с сестрой сособственники квартиры, отношения хорошие без конфликтов, решили вместе продать.
Квартиру хочет купить наш двоюродный племянник в долг. Сестре деньги нужны сейчас, а я могу подождать.

Думал над вариантом дать племеннику денег на покупку доли сестры при условии покупку моей доли в долг или племянник купит всю квартиру в долг, а я за него рассчитаюсь с сестрой и он будет должен мне вместо сестры.


Но нашел в интернете решение суда, при невозможности оплаты взыскать вроде бы может только "кредитная организация", но не частное лицо? Поясните пожалуйста опасность продажи.

Исходя из норм ФЗ "Об ипотеке", ст. 446 ГПК РФ, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается в случае, если кредит или заем был предоставлен банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом.
Вместе с тем договор ипотеки от 15.10.2015 года заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного Теняевым Н.Н. ответчику Агекяну А.Н., то есть заем был выдан физическим лицом, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем в удовлетворении данных требований надлежит отказать."

[Геральт из Ривии]

Судебная практика в большинстве своем противоположная. Но и такие решения

Сообщение от Sugar2018

Вместе с тем договор ипотеки от 15.10.2015 года заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного Теняевым Н.Н. ответчику Агекяну А.Н., то есть заем был выдан физическим лицом, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем в удовлетворении данных требований надлежит отказать."

тоже встречаются.

В целом же п. 1 ст. 78 устанавливает лишь особенности прекращения права пользования жилым помещением. И ипотека у вас - договорная.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

ст. 78, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" {КонсультантПлюс}

[Sugar2018]

Сообщение от Геральт из Ривии

Судебная практика в большинстве своем противоположная. Но и такие решения тоже встречаются.

А если дойдет до неприятного и "повезет" нарваться на решение, в котором "в части обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем в удовлетворении данных требований надлежит отказать " - это будет безвыходный тупик и фактически потеря моих средств?

[Sugar2018]

Продавать или не продавать в долг при возможности такого риска?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Sugar2018

это будет безвыходный тупик и фактически потеря моих средств?

Зависит от условий ДКП.
И продавать ему лучше сразу квартиру.
И вообще договором можно предусмотреть, что право собственности на нее переходит после полной оплаты.

Сообщение от Sugar2018

Продавать или не продавать в долг при возможности такого риска?

Риторический вопрос.

[Sugar2018]

Сообщение от Геральт из Ривии

Зависит от условий ДКП.

Возможно я окончательно запутался, но какое принципиальное условие договора даст возможность наложения взыскания, то есть чтобы у меня были условия по ст 78 как у банка, юридического лица и кредитной организации? Я физическое лицо.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Сообщение от Геральт из Ривии

И продавать ему лучше сразу квартиру.

Так и планируем.

Сообщение от Геральт из Ривии

И вообще договором можно предусмотреть, что право собственности на нее переходит после полной оплаты.

На это покупатель не пойдет из безопасности, это мы с ним предварительно обсуждали. Его аргументы - вдруг я умру или обанкрочусь.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Sugar2018

Возможно я окончательно запутался, но какое принципиальное условие договора даст возможность наложения взыскания, то есть чтобы у меня были условия по ст 78 как у банка, юридического лица и кредитной организации? Я физическое лицо.

Во-первых, я говорил не о возможности обращения взыскания, а об условиях договора в целом.
Например:

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Статья 489. Оплата товара в рассрочку

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Во-вторых, вы не предоставляете ему кредит или целевой заем.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

гл. I, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В-третьих, как уже было сказано

Пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение.
Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 6283/13 по делу N А65-15362/2009