[marinchik]

Дорогие друзья, очень хотелось бы узнать ваше мнение относительно следующей ситуации.
В апреле 2008 года физ.лицо обратилось к застройщику с предложением о покупке квартиры, застройщик взял деньги 1 млн.руб. Был заключен д-р займа на эту сумму (беспроцентный - прямо прописано в д-ре), и соглашение, согласно которому застройщик резервирует за физ.лицом квартиру (предмет прописан подробно) и обязуется в срок до 21 июля 2008г. заключить договор долевого участия. Д-р займа и соглашение заключены в один день, деньги переданы застройщику в день подписания д-ра и согл-я. Застройщик говорил о том, что до 21 июля и кв-ра будет передана. Физ лицо в мае обратилось в Сбербанк с просьбой о выдаче кредита на оставшуюся часть стоимости кв-ры - 1400 тыс.руб. Банк кредитную заявку одобрил, срок действия согласия банка - до августа 2008 года. Договор долевого участия подписан так и не был, застройщик передал кв-ру физ.лицу в октябре 2008 года по акту и соглашению для производства работ по отделке. В квартире был сделан ремонт. В марте 2009 года застройщик оформил все кв-ры в собственность и предлагает теперь заключать д-ры купли-продажи.
НО:
Стоимость этой квартиры в настоящее время упала, т.е. этот же застройщик предлагает аналогичные кв-ры по цене 1950 тыс.руб. (а не 2400 тыс.руб), процентные ставки по кредитам существенно выросли за последние полгода, физ.лицо предложило застройщику оформить д-р купли-продажи по той цене, которая предлагается им в настощее время, он отказался.
Вопросы, которые возникают по этому поводу:
1. Является ли д-р займа недействительным в силу его притворности, так как по сути эта сделка прикрывает сделку по долевому участию в строительстве?
2.Возможно ли в случае признания д-ра займа недействтельным применить положения п.3 ст.3 ФЗ О долевом участии в строительстве?
3.Сделанный ремонт в кв-ре - убытки или неосновательное обогащение?
и главное - реально ли взыскать в суде денежные средства по вопросу 2 и 3? если у кого есть какая судебная практика - поделитесь, пожалста.
Заранее всем спасибо. Вообще первый раз вот вышла на общение в форуме (не только в этом, а вообще).

[marinchik]

И еще забыла спросить. На ваш взгляд возможно ли примнение к возникшим правоотношениям сторон норм Закона о защите прав потребителей?

[Katarina-lil]

Интересненько, наконец-то стали всплывать такие вопросы. Насчет, практики, не встречала (все ее ждали), но правда, не скажу, что я ее каждый день отслеживаю. (Утром, посмотрю на работе)
Все юристы говорили, что такого рода отношения прикрывают договор долевого участия в строительстве. Беспроцентность займа косвенно подтверждает притворность, так как отсутствует экономическая выгода в сделке+одновременное заключение. Но это кстати, как еще суд посмотрит, вы же читали, что подписывали. Однако, это не значит, что у вас появится действующий договор долевки, скорее всего он будет считаться не заключенным или ничтожным, так как в нем, наверняка, не указаны все существенные условия договора долевки и\или он заключен лицом (застройщиком), которое, с большой вероятностью, не могло этого делать. Отсюда следующий вывод - возврат лицом (застройщиком), которое не имело право привлекать д\с граждан, этих денежных средств и уплата повышенных процентов. Поэтому получить решение на взыскание денег, возможно очень даже реально. Какой, кстати срок возрата займа? уже наступил? На счет практики, тоже очень инетересно, если у кого-нибудь есть, просьба выложить.
Если займ будет признан притворным, а на самом деле долевка, то в части не урегулированной 214-фз применяется закон о защите прав потребителей.
В отношении ремонта, мне кажется, неосновательное обогащение (хотя, и то и то подходит). Застрйощик же знал, что не имеет права привлекать д\с (или то, что он не заключил договор не соответствующий требованиям), естественно, если заем будет признан притворным. Для вас неосновательно выгоднее, можно проценты начислить. Только, чтобы не разориться на гос. пошлине надо понимать, есть что взыскивать, хотя если квартиры в собственности, то может быть. А еще есть вопрос сроков, если дата возрата займа наступила, можно судебный приказ получить, это быстрее.

[marinchik]

Сообщение от Katarina-lil

Какой, кстати срок возрата займа? уже наступил?

п.2.2 д-ра "Заем предоставляется на срок 3 (три) месяца. Указанный срок исчисляется с момента передачи Займодавцем денежных средств заемщику". Д-р заключен 21 апреля 2008 года и деньги переданы в тот же день, т.е. до 21 июля 2008г. (Если помните, срок заклбчения д-ра долвеки тоже предусмотрен до 21 июля)

Сообщение от Katarina-lil

Однако, это не значит, что у вас появится действующий договор долевки, скорее всего он будет считаться не заключенным или ничтожным, так как в нем, наверняка, не указаны все существенные условия договора долевки и\или он заключен лицом (застройщиком), которое, с большой вероятностью, не могло этого делать.

Действительно, д-р долевки не мог быть зключен на тот момент, так как застройщик не соответствовал требованиям, предъявляемым Законом №214, у него не была оформлена земля. Кстати, в договоре займа прописано также, что "Заемщик вправе по предложению Займодавца вернуть сумму займа продукцией Заемщика", то есть квартирой. В качестве доказательства притворности сделки можно привести показания свидетелей, которые тоже участвовали в долевом строительстве по д-ру займа и аналогичному соглашению.
Если суд признает договор займа притворной сделкой, фактически прикрывающей сдеку по участию в долевом строительстве, то в силу того, что застройщик не имел права на привлечение денежных средств гражданина, он обязан на основании п.3 ст.3 ФЗ №214 выплатить проценты по 395 в двойном размере и сверх этого возместить причиненные убытки. Именно поэтому я задавалась вопросом - как расценивать произведенный в квартире ремонт - убытки (по п.3 ст.3 ФЗ №214) или неосновательное обогащение?
Кроме того, я как мыслю - поскольку договор долевого участия не заключен, поскоку имеет место незаконное привлечение застройщиком денежных средств гражданина, то здесь применяются правила ЗоЗПП.
Я пишу застройщику претензию, он мне ответит, что вернет тока 1млн руб и то тока после того, как продаст эту квартиру (он уже это устно говорил). У него через 10 дней после получения претензии начнет тикать неустойка по 3% в день?
Застройщик реальный, он строит микрорайон, и в наступивший пеиод кризиса сдает дома, да и на кв-ру можно наложить арест в качестве обеспечения иска.
А вообще самый главный вопрос - нужно взыскать деньги за произведенный в квартире ремонт, наживаться никто не собирается.
P.S. Просто я сама в этой ситуации оказалась , конечно, видела, что подписывала, но в силу того, что застройщик реальный, действующий и строящий много, на момент заключения указанных выше договоров дом уже стоял построенный с окнами и коммуникациями, я не побоялась отдать деньги и оформить сделку таким образом, а сейчас интерес к сделке пропал, есть другой более интересный вариант, и я была уверена в положительных ответах на мои же вопросы, но муж меня вогнал в сомнения, спрашивает - а ты уверена, что получится забрать деньги за ремонт? - и я засомневалась сама в своей позиции

[Katarina-lil]

напишите заявление на них в орган, уполномоченный по контролю за долевкой, по МО - это Минстройкомплекс МО. Объявите об этом заранее застройщику, штрафы большие, может быть он подумает и решит договориться с вами (а может с Минстройкомплексом) Я полностью поддерживаю вас в желании вернуть свое и соблюсти прежде всего ваши экномические интересы, просто судебной практики не было (не знаю), поэтому как суд будет расценивать подписание вами займа не знаю.

[Katarina-lil]

Напишите, пожалуйста, потом, чем все кончится, очень интересна и нужна практика в этой области.

[marinchik]

Я хотела написать на них жалобу, но дело в том, что для привлечения недобросовестного застройщика к административной ответственности установлен срок давности - 1 год, а поскольку денежные средства были привлечены незаконно 21 апреля 2008 года, то срок давности для привлечения их к административке истек, а там действительно немаленькие штрафы - от 400 до 500 тыс руб.
А о том, как будут развиваться события, я обязательно напишу, мне самой интересно какую позицию займет суд в таком деле.

[Katarina-lil]

жалобу все равно можно написать, тем более, что правонарушение не закончено и длится до сих пор. Если уж откажут, ну и ладно, много сил жалоба не займет.

[marinchik]

Katarina-lil, спасибо, что откликнулись на мой вопрос .

[AND330]

Вот это схемы пошли! Вот это Кроилово! Очень интересно,))

1. Думаю, что здесь в Чистом виде притворная сделка. И шансы выйграть должны быть не маленькими.
2. Вполне.
3. Это скорее- неотделимое Улучшение. Поэтому -просто возмещение стоимости.

Удачи Вам!,)