Старый 13.10.2021, 22:41   #1
Snape
Пользователь
 
Аватар для Snape
 
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 84
Благодарности: 11
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Сервис безопасных расчетов / счет эскроу при продаже квартиры

Предыстория: примерно пятый месяц продаю свою квартиру, постепенно снижая цену. Цена, по-видимому, по-прежнему повыше среднерыночной, так что большинство потенциальных покупателей сначала смотрят, потом пытаются выторговать цену пониже, а потом (когда не получается) исчезают. Однако, нашелся (через агентство) покупатель, который на всё согласен - не торгуется, не бросается сразу делить мебель, готов купить хоть сегодня... если бы не одно "но": агентство уговаривает меня подписать все документы сразу - агентский договор, ДКП, даже АПП, и вот этот самый договор с банком на открытие некоего безопасного счета, и только потом подавать документы на регистрацию. От старого доброго способа передачи денег через банковскую ячейку отказываются мягко, но настойчиво - что особенно тревожит на фоне того, что потенциальный покупатель и агент явно близко знакомы. При этом в бланке агентского договора указан именно некий "сервис безопасных расчетов", а в переписке с агентом постоянно используется формулировка "эскроу" - хотя, по идее, последнее должно применяться только для новостроек. В связи с этим возникает куча вопросов, касающихся моей безопасности.

1) С каких пор и почему АПП должен подписываться даже не в момент моего выселения, а просто даже и до начала регистрации (то есть денег я еще не получил, сделка вообще еще даже не зарегистрирована, а я уже как бы передал свою квартиру - что за чепуха?) Они утверждают, что Роскомрегистр не примет ДКП к регистрации без подписанного АПП (что мне очень странно слышать, потому как по всем предыдущим квартирам АПП замечательно подписывался уже после сделки, в момент выселения - то есть недели через две после получения денег)... насколько этот аргумент реален?

2) Что помешает покупателю (и, возможно, агентству) кинуть меня в тот момент, когда ДКП и АПП уже подписаны, а деньги на этот самый "безопасный счет" в той или иной форме никто так и не положил? Иначе говоря, что помешает им подать эти документы на регистрацию, вообще даже не расставаясь с деньгами?

3) Вообще, что еще мне нужно знать / требовать наличия в договорах, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 15.10.2021, 00:09   #2
Геральт из Ривии
Модератор
 
Аватар для Геральт из Ривии
 
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,375
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,421 раз(а) в 3,303 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
по идее, последнее должно применяться только для новостроек.
По чьей идее?
Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
насколько этот аргумент реален?
Зависит от условий ДКП.

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
Что помешает покупателю (и, возможно, агентству) кинуть меня в тот момент, когда ДКП и АПП уже подписаны
И что же мешает не заключать договор до тех пор, пока деньги не поступят

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
на этот самый "безопасный счет"
?
__________________


Миграфон
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 15.10.2021, 13:06   #3
Snape
Пользователь
 
Аватар для Snape
 
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 84
Благодарности: 11
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
По чьей идее?
Коллективной, скажем так. Я имею в виду: практически любой документ, который гуглится в первую очередь, упоминает применение эскроу к ДДУ и вообще покупке квартиры в недостроенных домах. Также и некоторые другие консультанты на других ресурсах упоминают, что экскроу - это больше для расчетов с юрлицом (застройщиком), тогда как физлица чаще всего передают деньги через ячейки.

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
Зависит от условий ДКП.
Точно только от них? Т.е. от требований Госкомрегистра не зависит? А то моё агентство меня уверяет, что если не подать АПП на регистрацию вместе с ДКП, а в ДКП прописать условие в духе "Продавец обязуется освободить Объект, передать его Покупателю и подписать акт приема-передачи в течении 14 дней с момента государственной регистрации", то регистрацию на эти самые 14 дней и приостановят.

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
И что же мешает не заключать договор до тех пор, пока деньги не поступят
(Опять же со слов агента) тот факт, что подписанный ДКП является в банке основанием для открытия счета эскроу. Попытка поговорить с сотрудниками банка особенно ничего не дала: девица на телефоне в справочной службе сама знает лишь то, что от физлиц требуется как минимум паспорт и заявление, а что потребуется еще - якобы точно не определено, и диктуется компетентным специалистом в зависимости от обстоятельств. Примечание: в нашем регионе (Крым) есть лишь один банк, которому дано право открывать счета эскроу, так что выбора особого нет.

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
?
Перефразирую вопрос: "сервис безопасных расчетов" и "счет эскроу" - это одно и то же, или нет? Или даже так: когда банк говорит "будет использоваться сервис безопасных расчетов"- подразумевает ли это заключение договора эскроу, или что-то другое, или нельзя сказать однозначно?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 15.10.2021, 19:22   #4
Snape
Пользователь
 
Аватар для Snape
 
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 84
Благодарности: 11
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Дополнение: сегодня был в банке, где мне прямым текстом сотрудница подтвердила, что для сделки использованием сервиса безопасных расчетов будет заключен договор эскроу, но что при этом банк на себя не берет никаких обязательств по подтверждению факта сделки - только обязательство проверить соответствие принесенного им после регистрации документа тем признакам, которые будут указаны в договоре. Что это за "эскроу" такое, если банк не берет на себя никаких обязательств, и чем тогда такой сервис радикально отличается от передачи денег через ячейку?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 15.10.2021, 20:18   #5
Геральт из Ривии
Модератор
 
Аватар для Геральт из Ривии
 
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,375
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,421 раз(а) в 3,303 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
Т.е. от требований Госкомрегистра не зависит?
Если ДКП предусмотрено, что объект передается после регистрации перехода ПС, то ежу понятно, что по причине непредставления передаточного акта регистрация приостановлена не будет.

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
подписанный ДКП является в банке основанием для открытия счета эскроу.
Требовать эскроу-агент может что угодно, однако закон не предписывает представлять документы, подтверждающие возникновение соответствующего обязательства.

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
"сервис безопасных расчетов" и "счет эскроу" - это одно и то же, или нет?
На материке «Сервис безопасных расчетов» - услуга, предоставляемая дочерним обществом Сбербанка, в частности при совершении сделок с заемными средствами, предоставленными Сбербанком. А о каком сервисе в Крыму идет речь, мне неведомо.
Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
банк на себя не берет никаких обязательств по подтверждению факта сделки - только обязательство проверить соответствие принесенного им после регистрации документа тем признакам, которые будут указаны в договоре.
Все верно. А с какого куста он будет брать на себя иные обязательства?
__________________


Миграфон
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.10.2021, 04:40   #6
Snape
Пользователь
 
Аватар для Snape
 
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 84
Благодарности: 11
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
Если ДКП предусмотрено, что объект передается после регистрации перехода ПС, то ежу понятно, что по причине непредставления передаточного акта регистрация приостановлена не будет.
То есть это просто фантазии/хотелки агенства и/или покупателя. Замечательно, спасибо!

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
Требовать эскроу-агент может что угодно, однако закон не предписывает представлять документы, подтверждающие возникновение соответствующего обязательства.
Уже хорошо, спасибо еще раз!

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
На материке «Сервис безопасных расчетов» - услуга, предоставляемая дочерним обществом Сбербанка, в частности при совершении сделок с заемными средствами, предоставленными Сбербанком. А о каком сервисе в Крыму идет речь, мне неведомо.
У нас этот сервис предоставляет ровно один банк - РНКБ, который является некоего рода "дочкой" Сбера. Но, по всей видимости, дочка от предка унаследовала далеко не весь спектр услуг... или не в полной мере, как минимум - не в части ответственности.

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
Все верно. А с какого куста он будет брать на себя иные обязательства?
Ну, если погуглить ответ на вопрос типа "какие вообще преимущества этого новомодного эксроу перед привычным и давно используемым аккредитивом", то вылезает немалое количество сайтов, которые прямым текстом утверждают, что мол главное преимущество - взятие банком обязательства проверить сам факт регистрации сделки, а не только лишь документ. Примеры:

"При аккредитиве банк выступает всего лишь в качестве «денежного посредника», а вся ответственность за выполнение обязательств лежит на покупателе и продавце. При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок."
https://novostroev.ru/articles/eskro...em-razlichiya/

"для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем. В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора"
https://iptg.ru/press/articles/schet...hem-otlichiya/

"При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения."
https://rusfingazeta.com/schet-eskro...tiv-otlichiya/

Так что в РНКБ, по всей видимости, какой-то не очень-то эскроу... одно название "эскроу", но без ответственности банка.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2021, 08:41   #7
Геральт из Ривии
Модератор
 
Аватар для Геральт из Ривии
 
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,375
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,421 раз(а) в 3,303 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
РНКБ, который является некоего рода "дочкой" Сбера.
Не является.

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
прямым текстом утверждают, что мол главное преимущество - взятие банком обязательства проверить сам факт регистрации сделки
Вся эта информация по приведенным ссылкам исходит от сторонних лиц. А узнавать ее нужно непосредственно у эскроу-агента.
Собственно, такое условие можно согласовать, но изначально у эскроу-агента такой обязанности нет.

Цитата:
Сообщение от Snape Посмотреть сообщение
Уже хорошо
Но эскроу-агент может включить такое условие в проект договора.
__________________


Миграфон
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2021, 14:43   #8
Snape
Пользователь
 
Аватар для Snape
 
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 84
Благодарности: 11
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
Но эскроу-агент может включить такое условие в проект договора.
Тогда шиш он от меня получит, а не договор а то здравствуйте - как на себя, так мы никаких обязанностей не берем, а как на клиента - так обязанность расписаться за действие, которое еще ни разу не совершено (получение денег). В общем, главное, что универсальных (/государственных) требований подписывать договора на столь жестких условиях - нет, а значит - или продавлю этого самого агента на адекватные условия, или потребую обычную передачу денег через ячейку. Спасибо еще раз!
 
В Минюст Цитата Спасибо


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе