[elyamba]

Добрый день! помогите...
Заключаем новый договор на аренду помещения под офис, до этого никогда не занималась договором аренды.
Подскажите, на что нужно особо обратить внимание???
Договор заключается на неопределенный срок, поэтому необходимо будет госрегистрация данного договора? верно? а кто его должен зарегистрировать, какая сторона?
По договору арендатор обязан уплатить гарантийную сумму (обеспечительный взнос) с даты подписания договора. всегда ли такое предусматривает арендодатель?
также в договоре имеется базовая арендная плата и переменная арендная плата; в базовую аренд. плату кроме обычной ставки еще входит стоимость эксплуатационных расходов (это сумма расходов арендодателя по управлению, эксплуатации и текущему ремонту ЗДАНИЯ и прилегающей территории), эксплуатационные расходы включают в себя коммунальные платежи (хотя я думала, что это должно включаться в переменную арендную плату), управление зданием, уборка площадей общего пользования. а в ПЕРЕМЕННУЮ арендную плату входит оплата за электроэнергию и теплоэнергию. счетчики установлены как у арендатора, так и у арендодателя. показания электросчетчиков арендодателем предоставляются по требования арендатора в виде простого письма (разве официальных документов не должно быть???, кроме счетов), переменная арендн. плата по счетчикам, установлен. у арендодателя рассчитывается пропорционально занимаемой арендатором площади. а как это можно будет проверить, просчитать, правильно ли они все рассчитывают?
может ли арендодатель не согласиться на перемену лица со стороны арендатора и потребовать расторжения договора?

спасибо.

еще арендатор дополнительно к базовой арендной плате за использование вспомогательной площади (коридор, лестниц) обязан уплачивать коридорный коэффициент в размере ...% от базовой арендной платы. разве эта площадь не должна включаться в эксплуатационные расходы?

[КсенияТ]

elyamba, в договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды.
Если договор заключается на неопределенный срок, то регистрация не требуется!.

Сообщение от elyamba

По договору арендатор обязан уплатить гарантийную сумму (обеспечительный взнос) с даты подписания договора

нет, на усмотрение сторон
По поводу арендной платы, проще установить в договоре ее конкретный размер. Если такое не пройдет, то в договоре пропишите , что арендодатель обязан предоставлять письменный расчет переменной части арендной платы с надлежащим образом заверенными документами, подтверждающими показания счетчиков. В крайнем случае, можно прописать что показания счетчиков у арендодателя снимаются совместно обеими сторонами.

[elyamba]

Сообщение от КсенияТ

elyamba, в договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды.
Если договор заключается на неопределенный срок, то регистрация не требуется!.

нет, на усмотрение сторон
По поводу арендной платы, проще установить в договоре ее конкретный размер. Если такое не пройдет, то в договоре пропишите , что арендодатель обязан предоставлять письменный расчет переменной части арендной платы с надлежащим образом заверенными документами, подтверждающими показания счетчиков. В крайнем случае, можно прописать что показания счетчиков у арендодателя снимаются совместно обеими сторонами.

спасибо, КсенияТ.

[elyamba]

а обязательство по оплате арендной платы возникает с момента заключения договора или с момента подписания акта приема-передачи помещения?
в договоре сказано, что арендодатель обязуется передать помещение на дату подписания договора....и обязательство по оплате возникает с момента подписания договора, а если он не передаст помещение сразу, то все равно мы должны платить за аренду?

[Eugina]

Сообщение от elyamba

то все равно мы должны платить за аренду?

по общему правилу арендная плата начисляется с момента передачи недвижимости в аренду. Моментом передачи считается дата подписания акта приема-передачи.
Относительно счетов за электроэнергию: сейчас применяется котловой метод, согласно которому могут быть два варианта:
1. Вы заключаете отдельный абонентский договор на поставку электроэнергии с поставщиком электроэнергии, обладающим статусом ГАРАНТИРУЮЩЕГО ПОСТАВЩИКА, и платите непосредственно ему по счетам.
2. Оплата за электроэнергию включается в стоимость аренды, для чего расчитывается общий примерный расход электроэнергии в летний и зимний периоды, и оплачивается она не отдельным счетом, а именно включена уже в аренду недвижимости.
Подробнее об электроэнергии см. Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 г. №861 "Об утверждении правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и правил технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям" и сами эти правила.

[elyamba]

а почему данный договор аренды на нежилое помещение, заключаемый на неопределенный срок, не нужно регистрировать??

[Eugina]

Сообщение от elyamba

а почему данный договор аренды на нежилое помещение, заключаемый на неопределенный срок, не нужно регистрировать??

См. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

[elyamba]

Сообщение от Eugina

См. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

спасибо большое!