Комментарий к закону о передаче земель Фонду содействия развитию жилищного строительства

Федеральный закон от 7 мая 2009 г. N 91-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит ряд изменений в отраслевое законодательство.

Закон устанавливает необходимость проведения обязательной оценки земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд), в случаях: i) продажи земельных участков Фонда или права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для жилищного строительства (в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства), для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также продажи объектов недвижимого имущества Фонда одновременно с земельными участками Фонда, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества; ii) продажи земельных участков Фонда, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность; iii) передачи земельных участков Фонда в залог.

Следует отметить, что вводимые нормы, обязывающие проведение рыночной оценки земельных участков и иных объектов недвижимого имущества аналогичны существующей обязанности проведения рыночной оценки имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его отчуждении.

Закон отменяет обязательность проведения оценки отчуждаемых из федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, передаваемых в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» в собственность Фонда для формирования его имущества.

В этой связи необходимо отметить некоторое расхождение вводимых положений с нормами гражданского законодательства в части отчуждения государственного имущества из федеральной собственности. Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен приоритет законодательства о приватизации перед нормами других законодательных актов Российской Федерации, в том числе и в отношении Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства». Вместе с тем, положения рассматриваемого закона противоречат непосредственно нормам законодательства о приватизации, предусматривающим обязательность проведения оценки при любом из возможных способов отчуждения имущества из федеральной собственности.

В положениях статьи 13 Закона о приватизации об исчерпывающем характере способов приватизации отражается общее соотношение гражданского законодательства и законодательства о приватизации. Осуществление приватизации иными способами, чем установлено законом, является основанием для признания сделки приватизации недействительной (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 13 Закона о приватизации). Полагаем, что указанные несоответствия могут породить целую волну судебных споров по искам руководителей государственных предприятий, не желающих расставаться с используемыми земельными участками. В этой связи значительную роль в правоприменительной практике будет иметь толкование и разъяснения устанавливаемых норм со стороны Конституционного суда. Однако сомневаться в том, что мнение высшей судебной инстанции не будет идти вразрез с приоритетами руководства страны, не приходится.

Закон предусматривает внесение дополнений в пункт 1 статьи 31 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому к федеральной собственности относятся земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования у организаций, подведомственных государственным академиям наук.
Поясним, что в ряде случаев земельные участки находятся в постоянном (бессрочном пользовании) у организаций, которые были созданы (учреждены) не государственными академиями наук, а органами государственной власти и управления СССР или федеральными органами исполнительной власти, но впоследствии такие организации переданы в ведомственное подчинение академий наук по решению того или иного компетентного органа.

Кроме того, для осуществления в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации права федеральной собственности на земельные участки в соответствии с указанными выше основаниями должны быть представлены документы, которые подтверждают факт создания организаций академиями наук. Вместе с тем во многих случаях такие документы отсутствуют ввиду их утраты или иных причин, что приводит к отказам в государственной регистрации права собственности Российской Федерации. Данное обстоятельство ранее препятствовало включению в гражданский оборот значительного числа земельных участков.

Анализируемый нормативный акт следует рассматривать как второй серьезный шаг руководства страны на пути повышения эффективности использования принадлежащей государству земли, осуществляемого в целях последовательной реализации программы массового жилищного строительства.

Первым таким шагом послужило принятие Постановления Правительства РФ от 03.04.2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности", которым для федеральных органов власти устанавливался запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением находящимися в федеральной собственности земельными участками, предоставленными ФГУ и ФГУПам, а также РАН и отраслевым академиям наук.

Таким образом, принятие вышеуказанного закона должно в значительной мере оживить строительную отрасль, предоставив правовые механизмы для передачи инвесторам земель, находящихся в федеральной собственности, которые ранее были «заморожены» с введением моратория по их распоряжению. Особое внимание при этом, на наш взгляд, следует обратить на порядок ценообразования таких земельных участков, поскольку от стоимости земельного участка напрямую зависит стоимость квадратного метра возводимого на нем жилья и иного строительства, и государство может принять прямое участие в формировании доступного жилья гражданам России.