[TSergA]

Добрый день.
Попал в непростую ситуацию.
В 2008 году мы совершили обмен жилья. Поменяли 3-х комнатную квартиру на 2-х комнатную. Сделка оформлена по договору мены с доплатой. Наша трешка 2320000, двушка 1720000, доплата нам 600000. Собственику двушки нужен был только договор мены, потому и оформили не через куплю-продажу. При этом риэлтор нас заверил, что никаких налогов с этой сделки мы платить не будем. Но получилось следующее.
Мать подала декларацию. Заполняла не сама - спецы за деньги. Сказали всем пока не подавать - подать только ей и, если все нормально, то заполнят и подадут остальные. Заполнили как куплю-продажу. С целью получения налогового вычета на приобретение жилья. Декларация сдана была в налоговую и временно все про это забыли (собственно с налоговой дел никогда не имели и не представляли всю серьезность ситуации).
Ответ с налоговой пришел следующий. Был получен акт камеральной проверки. В акте признано неправомерным требовать налоговый вычет, так как небыло затрат на приобретение жилья и платежные документы, подтверждающие затраты - отсутствуют.
Т.е. теперь нам необходимо заплатить налог с 1320000 (квартира в собственности менее 3-х лет). (2320000-1000000=1320000)*13%=171600. По 42900 каждому (кваритира в долевой собственности 4-х человек). Эта сумма (42900) и стоит в акте к уплате налога (естественно только для матери, так как мы еще не подали декларации). Комисии еще не было и постановления нет - комисию будет 30 июля. Но в налоговой матери сказали уплатить до 15 июля, иначе будет штраф и пени. 15 июля прошло - налог мы не уплачивали.
Инспектор, принимавший декларацию, сказала матери, что хорошо, что мы все еще не пришли. Что вроде как не нужно было вообще приходить и нам соваться пока не стоит (остальным т.е.).
Из всего этого у меня следющие вопросы:
1. Почему не признаются затраты на приобретение квартиры (1720000) и договор мены не является для этого основанием (сказали что это не платежный документ)? Устал искать перечень платежных документов - не нашел. Может кто подскажет, где найти?
2. Почему налоговая база в этом случае исчисляется со стоимости квартиры в договоре мены, а не с полученных 600000? Ведь мы не получали 2320000 деньгами! Уж если так - то справедливо признать и затраты в 1720000.
3. Что теперь делать остальным? Ведь срок подачи деклараций уже истек... Я понимаю, что это наша вина - но еще раз говорю - никто из нас с налоговой никогда не общался. Я только сейчас, потратив уже неделю на всевозможный поиск информации по моему и похожим вопросам осознаю серьезность ситуации.
Сил уже нет - помогите мудрым советом. Ходил к юристу, заплатил деньги зря - сам все сказал за нее. Ничего от нее нового не узнал. Искал много и долго - но более менее похожей ситуации не нашел.
Заранее благодарен откликнувшимся.


P.S. Вообще я в шоке от действий налоговой. Или от нашего законодательства. Пока не разобрался еще до конца. Мы не пытаемся уйти от уплаты налога. Мы хотим только справедливости. Нет вычета с покупки квартиры - ну тогда откуда налог с продажи? Доход мы получили - с него и логично платить налог (кстати сама доплата получалась для того, чтобы встать на федеральную программу "Жилище". Видите-ли, у нас в периферии самоуправство процветает, и чтоб отсеить часть желающих, было поставлено условие по наличию по 200 т.р. на человека, для постановки в очередь. Т.е. я, жена и маленький ребенок = 600. Для чего собственно они и были получены. Недавно при проверке как там очередь по программе и т.п. в данной организации были весьма удивлены такими условиями... Там персонал правда сменился... Оказалось никаких денег в наличии вообще не требовалось). Ну да я отвлекся.
И что еще интересно - с чего тогда вдруг налог с цены трешки в договоре? Если уж договор - это не платежный документ. Можно взять к примеру стоимость по оценке БТИ. Там в разы ниже цена получиться...
Запутался я совсем. Хорошего налогового юриста где искать - тоже не знаю. Платить деньги только за просмотр моих бумажек нет желания - заплатил уже раз.
Если кого заинтересует моя ситуация и потребуются какие-либо доп. данные - обращайтесь.
И еще раз заранее всем спасибо.
30 июля комиссия, пойду лично. Хотелось бы что-то вменяемое противопоставить налоговой.

[НВЗ]

Вопрос:



Физическое лицо передает по договору мены другому физическому лицу квартиру, получая в обмен другое недвижимое имущество. Обмениваемое имущество признается равным, доплата производиться не будет.

Стоимость имущества в договоре мены не оговаривается.

Будет ли включаться в налоговую базу по подоходному налогу с физических лиц доход от реализации квартиры, пересчитанный по рыночной стоимости данного имущества, или у физических лиц, участвующих в таком обмене, объекта налогообложения не возникает?



Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ

ПИСЬМО

от 17 декабря 2007 года N 03-04-05-01/414



[НДФЛ: обмен недвижимого имущества]




Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц при совершении обмена недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34_2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 Кодекса "Налог на доходы физических лиц".

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно статье 568 Гражданского кодекса если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 Кодекса.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.

На основании абзаца второго подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.



Заместитель
директора Департамента
С.В.Разгулин






Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ

ПИСЬМО

от 24 января 2008 года N 03-04-05-01/12




Об уплате НДФЛ при неравнозначном обмене квартир



Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц при совершении обмена недвижимого имущества и в соответствии со ст.34_2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно ст.41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл.23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.212 Кодекса.

К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст.567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст.568 Гражданского кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

В соответствии с п.3 ст.210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, установленная п.1 ст.224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст.218-221 Кодекса.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп.1 п.1 ст.220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.

На основании абз.2 пп.1 п.1 ст.220 Кодекса вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.



Заместитель директора
Департамента налоговой и
таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
С.В.Разгулин





Теперь ответьте мне на вопрос: каким образом Ваша семья стала собственником квартиры (трешки)? Если она была приобретена путем купли-продажи, то сохранились ли документы на покупку?

[Дмитрий111978]

Если квартира в долевой собственности, вычет каждому собственнику в размере 1 000 000 итого 4 000 000, но это при продаже.

[НВЗ]

Если квартира в долевой собственности, вычет каждому собственнику в размере 1 000 000

это где такое написано?
Налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества в размере 1 000 000 руб. предоставляется на объект недвижимости в целом, а не каждого собственника в отдельности!

НК РФ:

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

А так же письма Минфина России от 10.04.2009 N 03-04-05-01/179, от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241, от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69.

[TSergA]

Теперь ответьте мне на вопрос: каким образом Ваша семья стала собственником квартиры (трешки)? Если она была приобретена путем купли-продажи, то сохранились ли документы на покупку?

Спасибо, что откликнулись.
Собственниками стали по приватизации.
Разясните мне смысл этого абзаца, если не трудно:

В соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 Кодекса.

Никак не пойму - налоговая база должна быть 2320000-1000000 или 600000? Или еще что?

[НВЗ]

Сообщение от TSergA

Никак не пойму - налоговая база должна быть 2320000-1000000 или 600000?

2320000-1000000

Сообщение от TSergA

Собственниками стали по приватизации.

жаль, я надеялась на покупку, т.к. можно было бы уменьшить сумму продажи на сумму покупки......... Тогда налорги насчитали правильно и уйти от уплаты уже никак....... к сожалению.

[Дмитрий111978]

это где такое написано?
Налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества в размере 1 000 000 руб. предоставляется на объект недвижимости в целом, а не каждого собственника в отдельности!

Налоговый вычет предостовляется собственику, а не объекту недвижимости.
Если в реестре и свидетельстве запись - "доля", то имущественный налоговый вычет предоставляется как при продаже доли. <Письмо> ФНС РФ от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2 .Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
В 2008 году купил квартиру за 1550000, в договоре на стороне продавца 3 сособственника, у каждого отдельное свидетельство на 1/3 доли получили по наследству менее трех лет назад. Налоговая хотя неохотно, но каждому предоставила вычет на всю сумму.

[НВЗ]

Вы хотите сказать, что

<Письмо> ФНС РФ от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2

имеет приоритет перед НК?
Письма - это вообще не нормативный акт!
А НК четко сказано (см.выше)! Плюс те же письма с разъяснениями. (см.выше).

И не вводите людей в заблуждение!

Если это будет комната в коммунальной квартире, выделенная в натуре, то да, вычет будет на каждого собственника, в противном случае вычет предоставляется на объект!

[Дмитрий111978]

И не вводите людей в заблуждение!

Если это будет комната в коммунальной квартире, выделенная в натуре, то да, вычет будет на каждого собственника, в противном случае вычет предоставляется на объект!

Не кто не вводит в заблуждение, есть пример из жизни, и налоговая предоставила имущественный вычет. Если в свидетельстве о праве собственности в качестве объекта указана 1/3 доли на квартиру.
А по поводу того что в НК "однозначно сказано" я неуверен.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 15 ноября 2007 г. N 04-2-03/003425@

О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Федеральная налоговая служба рассмотрела поступившее из Минфина России обращение о порядке предоставления имущественного налогового вычета в отношении доходов от продажи комнаты и сообщает.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) право дачи письменных разъяснений налогоплательщикам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах предоставлено Министерству финансов Российской Федерации.
Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 32 Кодекса и с учетом разъяснения Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 11.04.2007 N 03-04-05-01/109, ФНС России информирует о следующем.
Исходя из договора купли-продажи, копия которого приложена к обращению, налогоплательщик и его несовершеннолетняя дочь продали принадлежавшие им на праве общей долевой собственности 14/48 долей квартиры.
Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 года, предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 миллиона рублей, если срок владения такой долей составил менее трех лет.
Абзацем 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено распределение размера указанного вычета между совладельцами жилого объекта, находящегося в общей долевой собственности (в данном случае - 14/48 долей в квартире).
Учитывая изложенное, по доходам от продажи указанных выше 14/48 долей в квартире налогоплательщику и его дочери может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в размере до 500 тысяч рублей каждой.
Т.е. на 14/48 долей по 500 тыс. каждой и того 1 000 000 рублей, а остальные 34/48 где. ????

ПИСЬМО
от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/003109

О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо о порядке предоставления имущественного налогового вычета в отношении доходов от продажи доли в квартире и сообщает.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) право дачи письменных разъяснений налогоплательщикам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах предоставлено Министерству финансов Российской Федерации.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду подпункт 4 пункта 1 статьи 32, а не пункт 4 статьи 32 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 32 Кодекса и с учетом разъяснения Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 11.04.2007 N 03-04-05-01/109 ФНС России информирует о следующем.
Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 года, предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 миллиона рублей, если срок владения такой долей составил менее трех лет.
Положения абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса о распределении размера указанного вычета между совладельцами жилого объекта, находящегося в общей долевой собственности, применяются только в случае одновременного отчуждения жилого объекта в целом (в данном случае - всей квартиры).

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
И.Ф.ГОЛИКОВ

[TSergA]

Вот ведь, а!!!
Надо наверное было совершать мену отдельно по частям... ну с разницей для порядку в 1-2 дня .
Каждому по лимону и никаких налогов!
Это я шучу конечно.

О наболевшем, господа юристы и адвокаты.

жаль, я надеялась на покупку, т.к. можно было бы уменьшить сумму продажи на сумму покупки......... Тогда налорги насчитали правильно и уйти от уплаты уже никак....... к сожалению.

Мне право слово много о чем жаль. Жаль, что я не сам занимался сделкой по нашей бывшей квартире. Да она и не моя в принципе, родительская. Я человек дотошный - перед тем как делать то, о чем знаю не так много - перерыл бы все ньюансы и скорее всего не раз бы проконсультировался у разных специалистов.
Но теперь уже поздно.
Так вот. Как же нам получить имущественный налоговый вычет? Тот, что 1 раз предоставляется. При его получении нам по 13000 каждому налорги должны будут. Можно уже как-то договориться (учитывая штрафы и пени). Но расчитывать налоговую базу в нашем случае в размере 1320 т.р. не предоставляя при этом тот самый имущественный - вопиющая несправедливость. Но ЧТО я могу поставить против их утверждения, что "договор с прописанными в нем суммами" для предоставления этого вычета не есть аргумент? Говорят ведь не платежный это документ и нет у нас официально подтвержденных затрат на приобретение квартиры. Что подскажите?
И еще. А то в голове как-то не укладывается этот ... даже как сказать не знаю.
Гр. А и гр. Б решили поменяться. Квартиры равноценные, просто сменить обстановку так сказать. Допустип по 2 млн.р. Помимо того, что выгоды ни у кого никакой нет, то затраты с переездом и оформлением сделки будут. А из всего вышеописанного можно сделать вывод, что должны они будут каждый уплатит нолог по 130 т.р. (допустим менее 3 лет каждой квартире). Итого 260 т.р. государству с обоих. А можно узнать за что? С какой такой радости? Из-за патриотической заботы государства о народе своем? Этак раз 10 попереезжать - и только на одни налоги можно квартирку приобрести