[Пани Катруся]

Здравствуйте. У меня возникла следующая проблема, после смерти бабушки дом унаследовали моя мама и тетя в равных долях. Дом такой планировки и конструкции, что физически его разделить на две части, чтобы там проживали два разных хозяина, невозможно. Тетя в доме прописана, но проживает в собственной квартире. У мамы кроме этой части жилья нет, помимо этого здесь же прописана я и моя четырехмесячная дочь. У меня жилья тоже своего нет. Дом стоит под снос, но тетушка ждать не хочет. Она хочет продать свою часть прямо сейчас. Мы выкупить у нее не в состоянии. Если дом продавать совместно, то на свою долю мама даже однокомнатной хрущевки не купит. Скажите, пожалуйста, каким образом она может продать свою часть другому человеку, как в таком случае будут делиться кухня, ванная и три комнаты? К тому же за время проживания в этом доме мы с мамой заменили систему канализации и водоснабжения, сделали новую крышу и частичный ремонт, тетушка ни копейки не вложила. Можно каким то способом запретить тете продавать часть хотя бы на какое-то время? И по какой цене мы могли бы выкупить ее часть, по рыночной или по оценочной стоимости, которая была указана в документах при вступлении в наследство? Заранее благодарна.

[Андрей Алексеевич]

Пани Катруся, добрый день!
1. Ваша тётя вправе продать свою долю третьим лицам, но перед продажей доли она должна в первую очередь предложить Вашей маме приобрести её долю (ст.250 ГК РФ "Преимущественное право покупки"). При этом цену своей доли тётя определяет по своему усмотрению. Но продать долю третьим лицам она может по цене не менее той, которую предложила Вашей маме. Кроме этого тётя может подарить свою долю без каких-либо предложений кому угодно.
Предложите тёте продать её долю Вашей маме в рассрочку.
2.

Сообщение от Пани Катруся

К тому же за время проживания в этом доме мы с мамой заменили систему канализации и водоснабжения, сделали новую крышу и частичный ремонт, тетушка ни копейки не вложила.

В соответствии со ст.249 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) каждый из участников долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
Ваша мама осуществила за свой счет неотделимые улучшения общего имущества. Согласно п.3 ст.245 ГК РФ, если один из участников долевой собственности осуществил за свой счет неотделимые улучшения, то он имеет право на увеличение своей доли в праве общей собственности. Другими словами, Ваша мама вправе обратиться в суд с иском об изменении долей в праве общей долевой собственности. Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие наличие таких улучшений и стоимость произведенных затрат (квитанции, сметы или оценка независимого оценщика).

Сообщение от Пани Катруся

Можно каким то способом запретить тете продавать часть хотя бы на какое-то время?

Запретить не можете. Можно только путем подачи иска об изменении долей оттянуть время продажи доли.

[Пани Катруся]

Спасибо за ответ. Только в рассрочку у нас никак не получится ибо тете придется тогда ждать лет тридцать

[Пани Катруся]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Ваша мама вправе обратиться в суд с иском об изменении долей в праве общей долевой собственности. Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие наличие таких улучшений и стоимость произведенных затрат (квитанции, сметы или оценка независимого оценщика).

А если нет квитанций, так как люди нанимались частным образом, они могут каким-то образом свидетельствовать в нашу пользу?

[Андрей Алексеевич]

Пани Катруся, добрый день!
Свидетели могут подтвердить только те обстоятельства, которые связаны с ремонтом дома (крыши, внутренних сетей водоснабжения, водоотведения и т.п.). Стоимость работ определяется согласно сметы, которая составляется на основании Единых норм и расценок (ЕНиР). Такую смету может составить ремонтно-строительная организация, имеющая лицензию, либо незавасимый оценщик.

[Пани Катруся]

Здравствуйте еще раз. Вышеописанная ситуация получила развитие. Тетка хочет поделить теперь дом следующим образом: себе взять большую и маленькую комнаты, а нам оставить кухню, ванную и маленькую комнату площадью около пяти метров кв. на троих. Затем она собирается пристроить ванную, кухню и вход, потом продать. Но ведь есть еще земельный участок на котором дом стоит. Участок шесть соток, подъезд к нему только один, тут же располагаются гараж и сарай. Как это то делить? Что нам делать? И как повлияет на ход событий обстоятельство выделения части доли дочке?

Забыла сказать, что делить она как-то через БТИ собирается. И говорит, что мы все равно останемся в проигрыше.

[Андрей Алексеевич]

Пани Катруся, добрый день!

Сообщение от Пани Катруся

Тетка хочет поделить теперь дом следующим образом: себе взять большую и маленькую комнаты, а нам оставить кухню, ванную и маленькую комнату площадью около пяти метров кв. на троих.

Если доли Вашей матери и тётки равны и составляют по 1/2, то и комнаты по площади при определении порядка пользования жилым помещением должны быть равными. При этом БТИ никакого отношения к определению порядка пользования жилым помещением и разделу дома не имеет. Тётушка Вас вводит в заблуждение. Это прерогатива суда. Вы сами можете обратиться в суд

Сообщение от Андрей Алексеевич

Можно только путем подачи иска об изменении долей

и об определении порядка пользования.
Кроме этого, Вы вправе запретить тётушке пристраивать какие-либо помещения, поскольку согласно ст.246 и ст.247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по СОГЛАШЕНИЮ всех ее участников.
По поводу земельного участка. Необходимо выяснить - какой в вашем регионе минимальный размер земельного участка, предоставляемый гражданам. Если об больше 3-х соток, то Ваш участок разделу не подлежит.

[Пани Катруся]

Спасибо большое за ответ. Хочу задать еще один вопрос, если тете каким то образом удастся выделить свою долю в натуре и она будет пристраивать что-то мы ведь уже не будем иметь к этому никакого же отношения? А то она маме заявила, мол она начнет строить и мы ей еще в этом помогать должны.

[Андрей Алексеевич]

Пани Катруся, добрый день!
Суд не должен выделить долю (произвести раздел дома), если отсутствуют два отдельных входа.
При разделе дома режим общей долевой собственности прекращается. Каждый становится собственником своей части жилого дома. Поэтому нет оснований переживать по поводу расходов, произведенных собственником на улучшение своего имущества.

[Пани Катруся]

Спасибо Вам большое за помощь!