[blackmag]

Одному Предприятию был в 1996 г. предоставлен ЗУ под производство, заключались многочисленные соглашения. Участок делился, снова предоставлялся дочка Предприятия и его внучкам, в связи с переходом права собственности на здания на этом ЗУ.

Таким вот образом ЗУ площадью 7,6025 га был изъят постановлением мэра города 24.10.2001 г. и предоставлен новому собственнику (дочке Предприятия), но уже в размере 7,3025 га, но под те же ОНИ, которыми владело на праве собственности Предприятие. На основании этого постановления был заключен договор аренды земель аналогичного содержания с Дочкой Предприятия.
Летом 2008 г. этот же ЗУ, но уже размером 7,1 га был выкуплен у мэрии города. Отмечу, что картографический материал, который приложен к договору аренды в 2001 г. и ДКП в 2008 г. визуально при одинаковом масштабе - идентичен.

Интересно отметить, что как на картографическом материале в 2001 и 2008 гг. из этого ЗУ были вырезаны 2 земельных участка, на одном из которых стоит сторожка (ОНИ, зарегистрированное ПС еще в 2000 г.), под которую согласно постановлению мэра в 2001 г. и договора аренды во исполнение его предоставлялся в том числе ЗУ.
По документам получается, что сторожка стоит на ЗУ, который был сначала арендован, а потом куплен. Её кадастровый номер так же говорит о том, что она стоит на выкупленном ЗУ, однако если посмотреть картографический материал и кадастровый паспорт на ЗУ, то выходит, что она стоит на ЗУ №1, который как и ЗУ №2 был вырезан при уменьшении ЗУ Предприятия.

Право аренды на ЗУ №1 было оформлено ФГУП, потом преобразовавшемся в ОАО. Которое став собственником ЗУ №1 продало его некоему ООО. В итоге сторожка, забор около неё и замощение фактически стоит на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО, которое намеревается продать этот ЗУ №1.

Вопросы:
1. Правильно ли я понимаю, что в порядке ст. 36 ЗК РФ собственник сторожки был вправе получить в собственность после вступления в силу ЗК РФ в 2001 г. ЗУ №1 или хотя быть часть под эксплуатацию сторожки, так как ЗУ №1 тогда был в аренде у ФГУП.
2. Правильно ли обратиться в суд за переводом на себя прав покупателя по договору КП (ДКП между ОАО и ООО) или это не верно, так как права Дочки Предприятия были нарушены, кода мэрия продала ЗУ №1 ОАО?
3. Может ли так быть, что ЗУ №1 не продавался, а был приобретен ФГУП в порядке приватизации в ОАО?
4. Какое требование в суде адекватно в данной ситуации?

[Evil Angel]

Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на земельные участки.
Если собственник участка решает выставить его на продажу по окончании срока аренды, то арендатор имеет преимущественное право покупки если этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. Это правило установлено п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Когда на участке расположены здания, строения, сооружения их собственники имеют исключительное право на приватизацию такого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Порядок осуществления преимущественного права покупки установлен гражданским законодательством. К нему применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим порядком арендатор имеет преимущественное право покупки продаваемого земельного участка по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить арендатора в письменной форме о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать участок любому лицу.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По ходу сроки пропущены. Единственное, попробовать сослаться, что узнали о нарушении только-только, но это вряд-ли прокатит, хотя попробовать таки можно, учитывая, что у Вас там еще и сооружение было.

[blackmag]

Evil Angel, итак:
1. у нас ЗУ не был под сторожкой в аренде
2. Мне кажется, что вы путаете правовой режим долевой собственности и преимущественное право по ст. 36 ЗК РФ. Мне тоже временами кажется, что общего тут много. Но такой бы аналогии прямой бы я не провел. для этого нет нормативной основы.
3. Не возможно перевести преимущественное право на другое лицо. Так как лишь в части эта сделка недействительна. А именно непередачи ЗУ вокруг сторожки и под ним с существующими нормами эксплуатации соответствующих зданий. То есть такой способ защиты как перевод прав покупателя на себя не верен, так как уже это точно установлено ЗУ был приобретен ОАО в порядке приватизации, то есть бесплатно!

[blackmag]

Итак, согласно новым данным:
ЗУ был получен ОАО в порядке его приватизации из ФГУП. Это точно, имеется распоряжение Росимущества на сей счет и копия Свидетельства о праве собственности на ЗУ у ОАО.

Вероятнее всего необходимо заявить в суде требования:
1. о признании сделки приватизации в части передачи ЗУ из муниципальной собственности в собственность ОАО недействительной.
2. наложить обеспечительные меры в виде запрета отчуждения и регистрации перехода ПС на этот ЗУ.

Проблемы:
1. Скорее всего заявят о пропуске срока ИД. Формально о сложившейся ситуации мы узнали от Администрации города в письме, что участок принадлежит теперь на праве собственности ОАО.
2. Является ли эта сделка оспоримой? Так как если она ничтожна, то "мы пролетаем как фанера над Парижем" по срокам ИД. Но по общему правилу сделка ничтожна, если она противоречит закону, если последним не установлено, что она оспорима...
3. Покупатель в лице ООО заявит о своей добросовестности в приобретении ЗУ и тогда всё, кирдык!

[Evil Angel]

Сообщение от blackmag

Правильно ли я понимаю, что в порядке ст. 36 ЗК РФ собственник сторожки был вправе получить в собственность после вступления в силу ЗК РФ в 2001 г. ЗУ №1 или хотя быть часть под эксплуатацию сторожки, так как ЗУ №1 тогда был в аренде у ФГУП.

Сообщение от blackmag

у нас ЗУ не был под сторожкой в аренде

Чего-то я недопонимаю, а как собственность на сторожку оформили, без документов на землю?

[Evil Angel]

Уточните пожалуйста еще чьи интересы Вы представляете, я так понял, что дочки предприятия. У предприятия было право аренды, когда оформлялась сторожка? И как она оформлена?

[blackmag]

Evil Angel,
1. её построили, ЗУ под сторожкой формально был у нее в аренде. Формально, потому что так написано в договорах аренды и ДКП, по которому ЗУ выкупали. Но как я уже отмечал, она на это ЗУ не находилась, который нами выкуплен.
2. Да, дочки предприятия.
3. ПС оформлено на сторожку. Они передавались из УК одной дочки в другую и так несколько раз как матрёшки.

Вопрос еще в том, что это ничтожная или оспоримая сделка?

[Evil Angel]

Сообщение от blackmag

её построили, ЗУ под сторожкой формально был у нее в аренде.

Всё добиваюсь ответа, на момент оформления, у кого у нее. Что за ПС пожалуйста тоже расшифруйте. Если з/у у Вас не находился в аренде на момент постройки и оформления сторожки, то прав Вы на з/у под ней не имеете. Вам просто скажут разбирайте и уносите.

[blackmag]

Evil Angel,
ПС - право собственности
Не могу точно сообщить, когда появилась сторожка. ее строил собственник, который от нас в "3 коленах" собственников отстоит. То есть доков первоначальных не найти. Да и зачем?

Как можно разбирать? Это не самовол. Раньше аренда была и под сторожкой. Я же писал, что в результате изъятий ЗУ и предоставления другим нашим орган зациям ЗУ из-под сторожки выпал фактически. Юридически ЗУ под сторожкой в собственности, но это смежный ЗУ, а не тот, что фактически под ней.

[Evil Angel]

ЗУ под сторожкой в Вашей собственности, согласно новому ЗК. Боюсь такая сделка все-таки ничтожна. Срок давности с момента оформления собственности на ОАО.