[Алёнушка]

Добрый день всем! У меня такой вопрос. Около двух месяцев назад мы сняли двухкомнатную квартиру. Как это часто бывает никаких документов мы не оформляли, устно обо всем договорились с хозяйкой, платим ей деньги и живем. Когда заезжали хозяйка сказала, что со временем возможно будет продавать квартиру, и мы решили, что хорошо бы нам эту квартиру купить. И вот хозяйка приходит и говорит, что квартиру продает, будем мы её брать или нет, цена нас устроила и мы согласились. Но когда стали более подробно обо всем договариваться, то выяснились "страшные" обстоятельства... Оказалось, что квартира нашей хозяйки до сих пор не приватизирована (находится в муниципальной собственности), в квартире прописаны двое несовершеннолетних детей. Кроме того, есть задолженность по квартплате около 200 (двухсот) тысяч. Теперь хозяйка хочет, чтобы мы заключили некий предварительный договор купли-продажи и дали ей задаток в размере 300 тысяч. С помощью этих денег она хочет погасить задолженность, осуществить приватизацию и др. Но мне кажется, что такая предварительная сделка будет ничтожна! Единственный вариант, который кажется мне правильным - договор займа (мы предоставляем ей займ в размере указанной суммы). Как вы считаете, права ли я? И ещё с учётом вскрывшихся обстоятельств мы призадумались о том, как нам оформить те отношения, которые существуют у нас сегодня (аренда квартиры). Ведь если мы и дальше будем там жить только на честном слове, то в любой момент нас могут оттуда попросить! Может посоветуете как лучше поступить в данной ситуации!? Заранее спасибо!

[mishanik]

Я бы не сказал, что предварительный договор идеально защищает интересы покупателя, но ничего лчше в Вашем случае предложить не могу. В случае незаключения договора упли-продажи в установленный срок денежные средства за квартиру подлежат возврату, так что договор займа ничего нового по сравнению с предварительным договором не даст.
Так что заключите предварительный договор. Там правда еще несовершеннолетние прописаны, они будут участвовать в приватизации, это дополнительные осложнения.

А по поводу ваших отношений - предложите заключить договор найма квартиры.

[МАРКУША]

Я посоветую Вам заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и оговорить в нём, что отдали именно ЗАДАТОК. Тогда если сделка в указанный срок не состоится, то хозяйка квартиры должна будет Вам вернуть данный задаток в двойном размере (п.2 ст.381 ГК РФ), ну а если вы откажетесь от сделки, то задаток останется у продавца. А сейчас конечно заключите договор найма жилого помещения, в последующем будете иметь преимущественное право выкупа.

[mishanik]

Наниматель не имеет преимущественного права выкупа, в остальном согласен.

[МАРКУША]

Ошиблась, извините, будут иметь преимущественное право заключить договор найма на новый срок.

[Алёнушка]

Большое спасибо за ответы, но я немного не понимаю ситуацию...

Сообщение от mishanik

А по поводу ваших отношений - предложите заключить договор найма квартиры.

А с кем мы сейчас должны заключить этот договор найма, если квартира в муниципальной собственности? Получается, что мы снимаем квартиру у человека, который сам её снимает (по договору социального найма).

И ещё...

"Я посоветую Вам заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и оговорить в нём, что отдали именно ЗАДАТОК. Тогда если сделка в указанный срок не состоится, то хозяйка квартиры должна будет Вам вернуть данный задаток в двойном размере..."

Опять же, получается, что мы отдадим задаток за квартиру человеку, который не является его собственником, тогда на каком основании она нам должна будет отдать этот задаток?

Ой, что-то я совсем запуталась...

[Регион]

Сообщение от Алёнушка

Ой, что-то я совсем запуталась...

Не мудрено запутаться, Вам в этом помогли мои коллеги.
1. Никакого договора найма быть не может, а только договор поднайма Ст. 76-79 ЖК РФ тут Однако такой договор заключается только с согласия собственника (муниципии), А о каком поднайме может идти речь если наниматель должник? А в Вашем случае может вмешаться и орган опеки и попечительства несовершеннолетних.
2. Перспективы последующей продажи квартиры Вам весьма туманны, поскольку несовершеннолетние будут участвовать в приватизации обязательно, а это означает, что при продаже квартиры на их имя должно будет приобретаться имущество не хуже по своим ценностно-качественным характеристикам
чем продаваемое.
3. Предварительный договор да еще и с "задатком"? На мой взгляд здесь и предварительный договор без "задатка" не возможен. (имущество не принадлежит продавцам, разрешения органа опеки не получить в соответствии со ст. 37 ГК РФ читайте тут
Я бы не советовал вкладывать деньги в это предприятие. Здесь нужно очень надежное сопровождение всего процесса.

[mishanik]

Да, с наймом немного поторопился (описка вышла), с п. 2 согласен.

[Алёнушка]

Сообщение от Регион

Я бы не советовал вкладывать деньги в это предприятие. Здесь нужно очень надежное сопровождение всего процесса.

Да мы уже и сами не рады такой ситуации. Но дело усугубляется ещё и тем, что мы когда въехали в квартиру сразу ремонт в ней приличный сделали, вложились основательно, мы же рассчитывали, что мы в ней надолго, а может и навсегда! Вот дураки-то!!

[Регион]

Сообщение от Алёнушка

вложились основательно

Мне очень жаль...