[Андрей Алексеевич]

Poron, добрый день!
Сделка действительно является мнимой (п.1 ст.170 ГК РФ). Мнимая сделка ничтожна. Поэтому иск - о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не о признании сделки недействительной.
Доказывается всеми средствами доказывания, в том числе и свидетельскими показаниями. Необходимо доказать, что новый собственник во владение имуществом не вступал, а бывший владеет и пользуется этим имуществом как своим. Например, соседи не видели нового собственника на участке, а бывший с членами своей семьи обрабатывает землю, ремонтирует дом или хозяйственные постройки, забор, садит деревья, платит за электроэнергию, воду (подтвердить квитанциями) и т.п. Срок исковой давности 3 года со дня, когда началось исполнение по сделке. (п.1 ст.181 ГК РФ)