[pasha59]

Ситуация следующая:
Застройщик при продаже квартир заключает договора КП квартиры.
У застройщика на тот момент нет собственности, у него просто инвест. договор с владельцем земли и прочие документы.

Договор не прошел гос регистрацию, так как ни у кого еще нет прав собственности на дома. Пока права собственности есть только на землю.

В договоре есть просто ссылка на то что будет заключено доп. соглашение в котором будут определены правоустанавливающие документы на квартиру (видимо когда собственность перейдет к застройщику). И после этого доп соглашения будет проведлена гос. регистрация.

Как я понимаю это сделка с отлагательным условием ГК 157 п.1. Но с другой стороны это сделка с недвижимостью и подпадает под ГК ст.164 - обязательная гос. регистрация и без нее ничтожна.

Действительно ли она ничтожна. Или это просто не договор купли продажи квартиры, до момента заключения указанного доп соглашения, а какой то другой вид сделки.

Ещё интересный факт, что акт приема передачи (предусмотренный этим договором) подписывается задолго до получения собственности застройщиком и покупатель там проживает. Какие права имеет такой покупатель на пользование квартирой?

Сам не юрист и сложно разобраться во всех хитросплетениях. Вопрос не стоит, заключать ли такой договор. Вопрос в том какие сейчас есть права у меня.

[Mara]

pasha59, договор купли-продажи подлежит гос. регистрации. До этого он считается незаключенным. Его просто нет. По такому договору Вы ничего не купили. тем более, что у застройщика нет права отчуждать квартиру, так как он не является собственником.
Обычно, идут по схеме заключения предварительного договора купли-продажи.

[pasha59]

договор купли-продажи подлежит гос. регистрации

но ведь это не просто ДКП, а договор с отлагательным условием. Может его так и полагается регистрировать когда отлагательное условие наступит?
Да предварительный договор у нас уже был. По его окончании с нами заключили вот это.

а вообще чем-то регламентируется невозможность гос регистрации договора (с отлагательным условием) КП если у продавца нет собственности? По сути вроде бы должны регистрировать. А если продавец не хочет, то ведь можно и через суд принудить в соотв. с ГК. Учитывая что деньги за квартиру уже переданы. Т.е. все мои обязательства по договору я уже выполнил.

При том отлагательное условие по тексту договора относится и к регистрации перехода права, и к госрегистрации самого договора.
Судя по форумам других новостроек несмотря на то что в шапке договора написано "ДКП". Но суды их рассматривают как предварительные.
Может все таки есть шанс?

[Андрей Алексеевич]

pasha59, добрый день!
Здесь не может быть никаких отлагательных или иных условий. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст. 558 ГК)

[pasha59]

Сообщение от Андрей Алексеевич

pasha59, добрый день!
Здесь не может быть никаких отлагательных или иных условий. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст. 558 ГК)

но ведь я могу обратиться в суд для понуждения к гос регистрации сделки. Ничего не мешает зарегистрировать ДКП даже при отсутствии собственности у продавца?
ИЛи, например, признать ДКП притворным и применять к нему положения ДДУ.

[Андрей Алексеевич]

pasha59, данный договор КП является недействительным, поскольку только собственник и никто кроме него, не может отчуждать принадлежащее ему имущество.

[pasha59]

Сообщение от Андрей Алексеевич

pasha59, данный договор КП является недействительным, поскольку только собственник и никто кроме него, не может отчуждать принадлежащее ему имущество.

А где это установлено (про то что только собственник)? Неужели нельзя заключить договор по которому, если у меня появится в собственности квартира, то я её продам другой стороне по договору с этим или другим отлагательным условием.

[Mara]

Сообщение от pasha59

А где это установлено (про то что только собственник)? Неужели нельзя заключить договор по которому, если у меня появится в собственности квартира, то я её продам другой стороне по договору с этим или другим отлагательным условием.

Распоряжаться чужим имуществом нельзя! Продать можно лишь свое имущество, поэтому только собственник! А в отношении имущества, которое будет принадлежать кому-то в будущем, можно заключать лишь предварительные договоры..

[pasha59]

Сообщение от Mara

Распоряжаться чужим имуществом нельзя! Продать можно лишь свое имущество, поэтому только собственник! А в отношении имущества, которое будет принадлежать кому-то в будущем, можно заключать лишь предварительные договоры..

А что за законодательный акт и статья?

[Никитина Марина Алексеевна]

Застройщик имеет право заключать лишь договора о долевом участии в строительстве жилья. И регистрировать их в ФРС. (закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов...). Никаких договоров купли-продажи и предварительных договоров при данных правоотношениях (Застройщик-Инвестор) нет в правовой природе. Используя деньги инвестора для строительства квартиры Застройщик никогда не будет ее собственником. Согласно п. 1 ст.209 ГК только собственнику принадлежат права на владение, пользование и распоряжение (продажу, дарение, обмен, сдачу в аренду или безвозмездное пользование и т.п.) своим имуществом. Нельзя продать то, чего у тебя нет или тебе не принадлежит.