[urosh]

Пожилая женщина, 100% собственник квартиры, определяется в дом-интернат на платной основе. Вопросы оплаты расходов по ее содержанию она передала своему доверенному лицу с правом распоряжения всем своим имуществом по своему усмотрению. Единственным имуществом ее является квартира, в которой прописан сын, местонахождение которого не установлено. Риелтор предлагает выкуп квартиры в рассрочку при условии выписки ее сына из квартиры новым собственником. Имеется ли такая форма нотариально заверенного договора купли-продажи, в котором одним из условий полной оплаты стоимости квартиры (помимо задатка) является предварительная выписка сына по суду новым собственником? С какого момента по этому договору переходит право собственности к покупателю, и какой существует риск для продавца по этому договору?

[Доброжелательница]

Сообщение от urosh

предварительная выписка сына по суду новым собственником?

это как Вы понимаете? Новый собственник может выписать жильца через суд только после того, как на него будет зарегистрировано право собственности. И потом, Вы уверены, что у сына нет права бессрочного пользования квартирой? Например, он отказался от приватизации. Кроме того, если установить место нахождение сына не удастся и суд примет решение в его отсутствие (что незаконно, но бывает), то когда он явится, он сможет отменить решение суда о выписке. Ищите сына, иначе рискуете купить квартиру с жильцом, который так и будет "висеть на балансе".

[Zhanna]

Сообщение от Доброжелательница

Новый собственник может выписать жильца через суд только после того, как на него будет зарегистрировано право собственности.

Доброжелательница, я так понимаю, что право собственности будет зарегистрировано, а вот сумму расссрочки по договору предполагается выплатить только после снятия с рег. учёта жильца.

[Доброжелательница]

Zhanna, да, я еще раз перечитала пост, тоже так поняла. Но на мой взгляд, риск, что сын свалится как снег на голову есть....
urosh, Вы можете, конечно, включить в договор К-П такой пункт, если продавец согласится (я не согласилась бы, т.к. покупатель может вовсе ничего не предпринимать для выписки и не платить, а сын может никогда не появиться), но лучше, чтобы договор проверил юрист, риелтору не стоит доверять.

[Appalist]

титульное страхование в помощь, желательно лет на 5 сделать

[urosh]

Сообщение от Доброжелательница

Zhanna, да, я еще раз перечитала пост, тоже так поняла. Но на мой взгляд, риск, что сын свалится как снег на голову есть....

А может и не свалится. Его возможное появление уже никак не изменит ситуации, она лежачий больной и ей требуется круглосуточный медицинский уход, а не досмотр по старости.

Сообщение от Доброжелательница

urosh, Вы можете, конечно, включить в договор К-П такой пункт, если продавец согласится (я не согласилась бы, т.к. покупатель может вовсе ничего не предпринимать для выписки и не платить, а сын может никогда не появиться), но лучше, чтобы договор проверил юрист, риелтору не стоит доверять.

Сына разыскивала милиция, прислали письмо из СК с отказом в возбуждении УД. Думаю, что новому собственнику не составит труда его выписать, тем более, что в свидетельстве о праве собственности на квартиру указаны документы-основания: нотариальные свидетельства на 3\4 доли и решение суда, согласно которого остававшаяся открытой 1\4 доля признана собственностью матери. В процессе сторону ответчика, ввиду невозможности найти сына, представлял назначенный судом адвокат, так что решение нельзя назвать заочным.
Договор с дополнительными условиями нужен покупателю в качестве страховки, поэтому возникает необходимость в предварительном ознакомлении с формой такого договора. В типовых договорах КП такого не нахожу.

Сообщение от Appalist

титульное страхование в помощь, желательно лет на 5 сделать

Можно подробнее, его следует включать в ДКП?

[Доброжелательница]

Сообщение от urosh

В типовых договорах КП такого не нахожу

так это же не типичная ситуация, включите такое условие сами, а лучше - проконсультируйтесь с юристом.

Сообщение от urosh

титульное страхование

это вид страхования, когда страхуется риск утраты права собственности - надо обращаться в страховую компанию, но это расходы, причем ежегодные.

Сообщение от urosh

Его возможное появление уже никак не изменит ситуации,

вот это Вы зря так думаете, в нашей стране жилищные права порой защищены лучше, чем права собственности. Впрочем, если Вы считаете, что это несущественно - Бог Вам в помощь. А то что

Сообщение от urosh

она лежачий больной и ей требуется круглосуточный медицинский уход, а не досмотр по старости.

вообще может нести риск признания сделки недействительной, как, например, совершенной под влиянием заблуждения или обмана, а то и неспособности понимать суть совершаемых действий. Вообще у Вас позиция какая-то странная. Если Вы уверены в безопасности сделки - зачем тут совет спрашивать.

[urosh]

Сообщение от Доброжелательница

вот это Вы зря так думаете, в нашей стране жилищные права порой защищены лучше, чем права собственности. Впрочем, если Вы считаете, что это несущественно - Бог Вам в помощь. А то что

вообще может нести риск признания сделки недействительной, как, например, совершенной под влиянием заблуждения или обмана, а то и неспособности понимать суть совершаемых действий. Вообще у Вас позиция какая-то странная. Если Вы уверены в безопасности сделки - зачем тут совет спрашивать.

Заблуждение и обман, а также подозрение в мошенничестве - первое, что приходит на ум у тех, кто твердо убежден, что если помогает старушке, то однозначно процентщице и не иначе Раскольников, если любит детей - значит педофил. Вопрос же был в том, что у женщины с ограниченными физическими возможностями, но обладающей имущественными правами и свободной волей, есть намерение распорядиться своим имуществом самостоятельно, чтобы обеспечить себе полноценный медицинский уход. Поэтому она передала право управления и распоряжения своим имуществом доверенному лицу, по старому - душеприказчику, который и пытается решить этот вопрос так, чтобы это было юридически грамотно и даже не предполагало упрека в корыстных намерениях. В этом деле нет другого выгодополучателя, кроме самой женщины, нуждающейся в немедленной помощи. Покупателя смущают два момента: заключение ДКП с доверенным лицом и наличие в квартире прописанного сына. Вопрос: как сделать договор приемлемым для покупателя, не ущемляя интересы продавца, и защитив доверенное лицо от упрека в мошенничестве? То есть получается, что последний в этой сделке абсолютно не защищен, тогда в чем смысл генеральной доверенности, что она позволяет делать, а чего - нет?

[Доброжелательница]

Сообщение от urosh

она передала право управления и распоряжения своим имуществом доверенному лицу, по старому - душеприказчику

Вы все в кучу смешали - доверительное управление, доверенное лицо, душеприказчик... это все разные правомочия и юридически оформляются по-разному. Душеприказчик вообще действует только после смерти наследодателя.

Сообщение от urosh

в чем смысл генеральной доверенности

поверенный действует от имени и за счет доверителя, приобретает права и обязанности не для себя лично, а для доверителя. При чем тут мошенничество? Каждый гражданин имеет право оформить доверенность, в этом нет ничего необычного. В данной ситуации не защищены ни продавец, ни покупатель, риски есть для обоих не потому, что действует поверенный, а потому, что затронуты интересы третьего лица, имеющего право пользования жильем, и не участвующего в сделке.

[urosh]

Сообщение от Доброжелательница

поверенный действует от имени и за счет доверителя, приобретает права и обязанности не для себя лично, а для доверителя. При чем тут мошенничество? Каждый гражданин имеет право оформить доверенность, в этом нет ничего необычного. В данной ситуации не защищены ни продавец, ни покупатель, риски есть для обоих не потому, что действует поверенный, а потому, что затронуты интересы третьего лица, имеющего право пользования жильем, и не участвующего в сделке.

Благодарю за разъяснение роли поверенного. Покупателя беспокоит не наличие прописанного в квартире сына, а теоретическая возможность признания сделки с доверенным лицом ничтожной, в случае, если доверитель вдруг откажется от доверенности, просто передумает и захочет вернуть себе свою квартиру. На этот случай есть какие-либо гарантии?