[Амиго Мигель]

Уважаемые коллеги!

Хочу услышать Ваше мнение о следующей ситуации:
Подготовил ДКП по продаже здания в соответствии с законодательством, в котором указал следующую формулировку "Здание не является предметом залога и не обременено правами третьих лиц, за исключением аренды", но Управление Росреестра по Москве в ссылаясь на абз. 7 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым "в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий" приняло решение о приостановке государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п.1 ст.19 ФЗ на нежилое здание.
В конечном итоге после внесения всех обременений "как в ЕГРП" сделку зарегистрировали, но осадок то остался
Насколько по Вашему правомерна приостановка в данном случае (или выбор оснований для приостановки Росреестром), если обременение как видите было указано в ДКП (хоть и не в раскрытом виде) и информация о нём есть в свободном доступе(ЕГРП), т.е. права покупателя никоим образом не ущемлялись?

Заранее благодарю за комментарии.

[madam Rihter]

Абсолютно правомерно.

Органы Росреестра при проведении правовой экспертизы на основании п. 37 Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны проверять наличие полных сведений об обременении передаваемого объекта (дословно:"Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может быть отказано в соответствии с абзацем седьмым пункта 1 статьи 20 Закона.").

Так что это правило работает в совокупности со ст. 460 ГК РФ.

[Амиго Мигель]

Madam Rihter,
в данном случае обременение в неисправленном договоре все же указано (как "тип" - аренда), поэтому ст.460 ГК РФ не применима + у всех есть свободный доступ к данным содержащимся в ЕГРП. Росреестр это не устроило, поэтому попросили указать реквизиты договоров аренды(как в ЕГРП). На мой взгляд тут проблема расширительного толкования нормы и полноты сведений, которые включаются в понятие обременения, как Вы верно указали.

И ещё один сторонний аргумент, посмотрите на свидетельство о праве собственности на любой объект обременения там как указаны?
Т.е. представьте ситуацию с определенными условиями, в которых данное требование ущемляет права и просто является нерабочим (из - за временного лага):
1. ДКП (со всеми реквизитами договоров аренды, т.е. "как из ЕГРП") объекта стороны заключили 10 декабря и в тот же день подали его на регистрацию для перехода права.
2.Договор аренды истекает 25 декабря (все процедуры по его закрытию соблюдены).
3. 28 декабря регистратор "добирается" до регистрации перехода права по вышеуказанному ДКП и обнаруживает при правовой экспертизе разные сведения в ДКП и ЕГРП и как результат направляет уведомление о приостановлении государственной регистрации права.

[madam Rihter]

Давайте начнём с того, что автоматически запись об аренде не погашается.Следовательно, необходим заявительный порядок. Если Вы пишите, что "все процедуры по его закрытию соблюдены", и соответственно, 25 декабря было подано заявление о погашении регистрационной записи об аренде, то через 18 календарных дней запись об аренде будет погашена, а это уже дата за пределами конечного срока госрегистрации перехода права собственности по ДКП. Поэтому 28 декабря регистратор проведет правовую экспертизу, увидит по реестру, что срок договора аренды истёк, на объекте в реестре имеются правопритязания (подано заявление о погашении регзаписи об аренде),в договоре на момент его заключения указано обременение, то правовая экспертиза будет положительной и 28 декабря, регистратор кликнет в реестре "провести регистрацию". Однако на 28 декабря свидетельство будет с обременением, ибо это обременение будет погашено только в январе.

[madam Rihter]

Сообщение от Амиго Мигель

посмотрите на свидетельство о праве собственности на любой объект обременения там как указаны?

Вы почему-то не берёте во внимание тот факт, что существуют и пока ещё действуют правила ведения ЕГРП, которые регламентируют порядок внесения сведений в реестр и порядок заполнения свидетельства о госрегистрации

[Амиго Мигель]

Ситуация, которую я привел была условной, главное идея. Поменяйте дату заключения ДКП и истечения договора аренды на один день и получите, тот самый 100% временной лаг, также 18 календарных дней не строго регламентированный срок для действий регистратора, он может "по своей загрузке" зарегистрировать переход права и раньше этого срока.
Со свидетельством пример был направлен на то, что обременения постоянно меняются и достаточно указать в ДКП их "тип" для того чтобы покупатель был в курсе + краткосрочные договора аренды не надо регистрировать в ЕГРП, почему Росреестр не требует их внесения в ДКП для полных сведений об объекте, если они беспокоятся о правах покупателя? Не двулично ли это на Ваш взгляд?

[madam Rihter]

Сообщение от Амиго Мигель

также 18 календарных дней не строго регламентированный срок для действий регистратора, он может "по своей загрузке" зарегистрировать переход права и раньше этого срока.

не может. есть внутренние инструкции. провести правовую экспертизу раньше времени может, а зарегистрировать должен на 18 день.

Сообщение от Амиго Мигель

краткосрочные договора аренды не надо регистрировать в ЕГРП, почему Росреестр не требует их внесения в ДКП для полных сведений об объекте, если они беспокоятся о правах покупателя? Не двулично ли это на Ваш взгляд?

требуют, только сведения о краткосрочных договорах они проверить, увы, не смогут. Термин двулично, в данной ситуации не подходит, а вот, то что в этом вопросе в законодательстве пробел, да!