[alfiya_alf]

Здравствуйте,

Помогите пожалуйста разобраться: каким требованиям закона должна соответствовать сделка по сдачи в найм комнаты в квартире находящейся в долевой собственности?
В трехкомнатной квартире по соглашению между сособственниками( в письменной форме) определен порядок пользования квартирой- каждому сособственнику передана в пользование конкретная часть жилища ( часть общего имущества, соответствующая определенной комнате), соразмерная его доли в общей собственности. При этом право общей долевой собственности не прекращается. Один сособственник переехал в другой регион для проживания и заключил с другим сособственником договор найма на комнату,выделенную ему в пользование, но другой сособственник отказался исполнять договор и взыскал с переехавшего квартплату.
Самарский областной суд отказывая в передачи кассации на рассмотрение в судебном заседании утверждает, что заключенный договор найма комнаты, которая определена в пользование по письменному соглашению между сособственниками не соответствует требованиям ст 15.16.30 ЖК РФ , а значит ничтожен , т.к. выдела долей в квартире не произошло.
Должны ли в данном случае к сделке применяться статьи жилищного кодекса?
Ведь предмет договора согласован сторонами - это комната определенной площади, выделенная в пользование сособственника. В договоре указано -предмет договора 1/2 доля,соответствующая комнате 17 кв.м. В данном случае доля приобрела индивидуально-определенные черты. Так же правоотношения между сособственниками регулируются ГК РФ, а не жилищным( ст 246,247 ГК РФ).

[Доброжелательница]

Сообщение от alfiya_alf

суд отказывая в передачи кассации

поздновато Вы обратились за консультацией....
ИМХО - при долевой собственности один из сособственников может требовать только компенсации за невозможность пользоваться своей долей в общем имуществе. Я думаю, надо было не договор найма составлять, а доп.соглашение к соглашению об определении порядка пользования и в нем закрепить, что остающийся в квартире сособственник пользуется всей квартирой и выплачивает другому за это соответствующую компенсацию, несет расходы по содержанию имущества и т.д.
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
ст. 30, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2014) {КонсультантПлюс}
В данном случае в собственности находится жилое помещение – квартира, а не комната.

[alfiya_alf]

Считаю, что компенсацию можно требовать только в том случае, если действительно невозможно осуществлять правомочия по владению и пользованию долей, т.е. невозможно определить порядок пользования квартирой, а совместное пользование невозможно ,т.к разные семьи и конфликтные отношения. А в нашем случае каждому сособственнику в пользование определена изолированная комната- владей и пользуйся- кто мешает?

[alfiya_alf]

Тем более квартира находится во Всеволожске( Ленинградская область), где даже коммуналки приватизировались в долевую собственность, а комнаты в пользовнании у собственников долей. А решение принимал Самарский областной суд

[Доброжелательница]

Сообщение от alfiya_alf

компенсацию можно требовать

а можно установить соглашением об определении порядка пользования - кто запрещает? На мой взгляд, суд прав, т.к. комната в данном случае объектом права собственности не является.

[hariton]

Сообщение от Доброжелательница

а можно установить соглашением об определении порядка пользования - кто запрещает? На мой взгляд, суд прав, т.к. комната в данном случае объектом права собственности не является.

Прошу прощения за вмешательство в тему, но сам лично видел свидетельство о собственности после приватизации на семью двух комнат коммунальной квартиры в г. Москве, выдали каждому из трехчленов семьи по два свидетельства с объектами права назваными "комната №2" "комната №3". Я удивлен - в каждом городе росрестр делает по-разному

[Zhanna]

Сообщение от hariton

видел свидетельство о собственности после приватизации на семью двух комнат коммунальной квартиры в г. Москве

hariton, у автора долевая собственность на отдельную, а не коммунальную квартиру.

[Доброжелательница]

Сообщение от hariton

в каждом городе росрестр делает по-разному

не совсем так. В СПб и еще нескольких регионах, к сожалению, так местное законодательство установило - передавались в собственность в коммуналках не комнаты, а доли, соответствующие по размерам комнатам, занимаемым по соцнайму, что породило множество неудобств и противоречивую судебную практику.
Но в данном случае это, действительно, не имеет значения, как отметила Zhanna,

Сообщение от Zhanna

у автора долевая собственность на отдельную, а не коммунальную квартиру.

[alfiya_alf]

В таких случаях как мой, у большинства собственников долей договоры по сдачи в найм комнат, которые выделены им в пользование признаются недействительными по тем основаниям, что не получено согласие других сособственников( на оснований ст 247, 246 ГК РФ) - при этом выделить доли в натуре никто даже не заикается, т.к. это невозможно, у меня же договор найма заключался с сособственником и Самара говорит , что надо было выделить в натуре.

Может еще что нибудь посоветуете?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от alfiya_alf

владей и пользуйся

Но не распоряжайся.