[EuroPenguin]

Доброго времени суток, уважаемые пользователи форума.

Я собираюсь заключить договор найма жилого помещения (по предварительной информации приватизированной комнаты в "коммунальной квартире").

С лета прошлого года появилась статья 26.1 "Государственная регистрация найма жилого помещения" в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно части первой этой статьи необходимо обращаться в Росреестр и регистрировать ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, если договор заключается на срок более года.

Согласно части 1 статьи 164 ГК РФ "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации".

Получается, что если заключить договор на 11 месяцев (и тогда его не нужно регистрировать в Росреестре), то такая сделка не подлежит государственной регистрации, а значит её правовые последствия наступают после подписания договора и акта приёма-передачи (с даты, указанной в договоре или акте приёма-передачи).

А если же я хочу заключить договор на 5 лет (максимально возможный по закону срок), то правовые последствия сделки наступят в непредсказуемый день, когда Росреестр зарегистрирует сделку.

А таком случае возникает вопрос, как же тогда должен действовать договор до регистрации сделки в Росреестре?

1. Есть ли смысл в договоре писать дату начала его действия или указать, что он начинает действие с даты регистрации в Росреестре, а документ, выданный Росреестром, считать неотъемлемой частью договора?

2. Без акта приёма-передачи договор не будет считаться заключённым и Росреестр не примет такой документ. А передача имущества по акту приёма-передачи предполагает, что я уже получил право пользования жилым помещением и могу распоряжаться полученным имуществом, но при этом правовые последствия сделки ещё не наступили? Как такое возможно?

3. Оплату за жилое помещение следует вносить уже после регистрации в Росреестре и с даты такой регистрации или всё-таки с даты приёма-передачи имущества?

4. С какой даты наступает право пользования жилым помещением? Это важно для отсчёта срока для регистрации по месту жительства в жилом помещении (7 рабочих дней для иностранных граждан, имеющих РВП или ВНЖ в РФ).

5. Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, является договор или документ из Росреестра?

6. Если собственниками комнаты являются два человека (муж и жена), то осуществлять оплату надо каждому из них в размере 50% от установленной платы за месяц, чтобы по окончанию года каждый из них подал налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и оплатил 13% от своего дохода?

7. Если между собственниками (жильцами) всех комнат квартиры нет соглашения о пользовании общим коридором, кухней, санузлом, то понятное дело, что его лучше заключить. А если такое соглашение есть, можно ли его не менять, а в договоре найма жилого помещения указать, что наниматель обязуется исполнять те же требования, которые были установлены этим общим соглашением для собственников нанимаемой комнаты? То есть ранее собственники муж и жена должны быть соблюдать какие-то правила пользования местами общего пользования, а теперь я буду исполнять те же правила. И тогда не понадобится заключать общее соглашение именно с моей подписью?

P.S. Если Вы можете подсказать мне ответы не на все, а только на часть вопросов, это будет гораздо лучше, чем отсутствие ответа вообще. Заранее спасибо за помощь.

[satay]

Сообщение от EuroPenguin

...появилась статья 26.1 "Государственная регистрация найма жилого помещения" в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно части первой этой статьи необходимо обращаться в Росреестр и регистрировать ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, если договор заключается на срок более года.

Согласно части 1 статьи 164 ГК РФ "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации".

А если же я хочу заключить договор на 5 лет (максимально возможный по закону срок), то правовые последствия сделки наступят в непредсказуемый день, когда Росреестр зарегистрирует сделку.

А таком случае возникает вопрос, как же тогда должен действовать договор до регистрации сделки в Росреестре?

Похоже на пример разработки и принятия закона "полусреднего качества", содержащего притоворечия и неопределенности.

У некоторых депутатов силы уходят на детальную проработку "более важных" законов:

На рассмотрение Государственной думы РФ внесен проект закона "Об охране граждан от последствий потребления чеснока". Документ уже размещен в автоматизированной системе обеспечения законодательной деятельности парламента, зарегистрирован и направлен на подпись к председателю Госдумы. Как объясняет автор проекта, член фракции ЛДПР Сергей Иванов, разработанный им документ "направлен на охрану таких основополагающих прав граждан, как право на охрану здоровья и право на благоприятную окружающую среду"
http://top.rbc.ru/politics/01/04/2013/851886.shtml

PS: "чесночный проект" предположительно не сохранен в государственной базе данных законодательных инициатив:
http://asozd.duma.gov.ru/main.nsf/%2...RN=249494-6&02

[satay]

Сообщение от EuroPenguin

А таком случае возникает вопрос, как же тогда должен действовать договор до регистрации сделки в Росреестре?

1. Есть ли смысл в договоре писать дату начала его действия или указать, что он начинает действие с даты регистрации в Росреестре, а документ, выданный Росреестром, считать неотъемлемой частью договора?

По существу: вижу практический выход в одновременном заключении двух договоров найма:
1) основного на длительный срок
2) вспомогательного на срок менее года, действующего до момента регистрации сделки в Росрестре

при этом надо помнить, что Росреестр регистрирует не договоры найма, а связанные с ними обременения.