[lymaev]

Присмотрел для покупки дом, все устаивает по цене и по качеству, но даже продавец не скрывает что история перепродаж этого дома очень лизая и непростая (много раз перепродавался и даже изымался у должника по суду) . До суда 8 перепродаж, а после суда у дома было всего 2 собственника и третий нынешний продавец.

У продавца есть еще один более дорогой дом (второй) , который в случае если я куплю первый дом, он готов положить в залог обеспечения моих прав на случай претензий по первому дому.

Вопросы:
1) могут ли быть обоснованные проблемы, претензии, иски со стороны бывших собственников и их семей, которые владели домом до суда (суд продал дом за долги). Или решение суда защищает от предыдущей истории дома ?

2) Как примерно сформулировать условия залога "второго" дома (на случай, если у меня изымут "первый" дом или отсудят деньги , чтобы залог покрывал как можно больше моих рисков и мой ущерб, если он случится ?

3) Какой должен быть срок залога ?

Дом ("второй"), который будет в залоге, станет единственным для продавца, другого жилья у него нет.

[mishanik]

lymaev, по истории дома и насколько она опасна - лучше обратитесь к реальному юристу, со всеми документами.

По второму и третьему вопросу - тоже не могу Вам ничего подсказать. Залог обеспечивает исполнение наличного обязательства, а у Вас его нет. Оно может возникнуть - если возникнет - в случае вступления в законную силу соответствующего решения суда. Так что сомневаюсь, что залог в Вашей ситуации в принципе возможен.

[lymaev]

Сообщение от mishanik

lymaev, по истории дома и насколько она опасна - лучше обратитесь к реальному юристу, со всеми документами.

По второму и третьему вопросу - тоже не могу Вам ничего подсказать. Залог обеспечивает исполнение наличного обязательства, а у Вас его нет. Оно может возникнуть - если возникнет - в случае вступления в законную силу соответствующего решения суда. Так что сомневаюсь, что залог в Вашей ситуации в принципе возможен.

.юрист смотрел и сказал история лихая, а по залогу он тоже не знает как привязать мое желание к закону

можно ли искуственно создать "наличное обязательство"?
например, обязанность в течение срока залога выкупить у меня дом за фиксированную сумму, для этого хранить на счете bkb yfkbxysvb определенную сумму? или если у продавца не найдется денежных средств, то обязан продать "второй" дом для получения за него денежных средств, что и будет обеспечено залогом "второго" дома ?

такое обязательство наличное?

[Bapanduk]

Сообщение от lymaev

2) Как примерно сформулировать условия залога "второго" дома (на случай, если у меня изымут "первый" дом или отсудят деньги , чтобы залог покрывал как можно больше моих рисков и мой ущерб, если он случится ?

3) Какой должен быть срок залога ?

4) Дом ("второй"), который будет в залоге, станет единственным для продавца, другого жилья у него нет.

2. подумайте над такой конструкцией (не бесспорная):


Продавец по договору обязан уплатить покупателю денежную сумму (указать) в течение 6 месяцев с даты (указать), а если в течение указанных 6 мес не будет принято вступившего в силу решения суда .... (описать суть и последствия решения суда для покупателя, описать методы обнаружения, уведомления о решении ...), то срок возврата долга переносится на 6 мес (описать механизм подтверждения переноса срока возврата долга) ;
Если по прошествии N лет с даты (указать) не было принято вступившего в силу решения суда (описание ...) и продавец не должен покупателю по (описание обстоятельств, исполнительные листы, другие отношения вытакюшие из настоящего договора) , то долг продавца перед покупателем аннулируется;
Залогом по обязательству является дом ...

4. для реализации единственного жилья не имеет значения тк оно будет в залоге (ипотеке)

[mishanik]

Я тоже рассмотрел бы вариант договора займа (Вы - займодавец, Продавец - заемщик), с договором залога. И в договоре займа условие о прощении долга в случае, если в течение определенного срока не будет вступившего в законную силу решения суда о раторжении, признании недействительным договора или применении последствий недействительности ничтожной сделки.

[lymaev]

Сообщение от mishanik

Я тоже рассмотрел бы вариант договора займа (Вы - займодавец, Продавец - заемщик), с договором залога. И в договоре займа условие о прощении долга в случае, если в течение определенного срока не будет вступившего в законную силу решения суда о раторжении, признании недействительным договора или применении последствий недействительности ничтожной сделки.

mishanik спасибо, но нашел в гр.кодексе статью про займы и понял (правильно ли понял ?), что для образования долга сначала нужно передать деньги продавцу или можно создать долг не передавая, из "пустого места" как условие договора продажи?


Статья 807. Договор займа


1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.
3. Особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами.

[mishanik]

да, для займа нужно "передать деньги".

[lymaev]

Сообщение от mishanik

да, для займа нужно "передать деньги".

Насчет "передать" понятно, а можно ли корректно реализовать идею с залогом без "займа" , чтобы породителем долга стал сам заключеный договор продажи, а не передача денег ?

[mishanik]

lymaev, у меня, честно говоря, больше идей нет.
Можете попробовать составить договор залога, на определенный срок, и в графе о том, какие обязательства обеспечиваются, указать - обязательство по возврату денежных средств в случае расторжения, признания недействительным или применения последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора такого-то.
Но что будет в результате - как на регистрацию такого договора посмотрит Росреестр - не берусь судить.

[lymaev]

Сообщение от mishanik

lymaev, у меня, честно говоря, больше идей нет.
Можете попробовать составить договор залога, на определенный срок, и в графе о том, какие обязательства обеспечиваются, указать - обязательство по возврату денежных средств в случае расторжения, признания недействительным или применения последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договора такого-то.
Но что будет в результате - как на регистрацию такого договора посмотрит Росреестр - не берусь судить.

Уважаемый mishanik !

Я о другом хотел спросить - будет ли законно в договоре купли-продажи указать, что с момента регистрации сделки продавец должен мне денег (но займа я ему не давал), и продавцу дана отсрочка выплаты долга, а по прошествии определенного срока и если за это время не будет судебного решения ..., то долг прощается.

И попутно - если договор купли-продажи будет признан ничтожным, то и условие о долге продавца и залоге второго дома тоже будет ничтожно?