[Регион]

Сообщение от Jonson

1. Покупатель моей квартиры не хочет показывать полную стоимость в основном договоре купли-продажи, объясняя это лишними расходами у нотариуса, я так понимаю, что с меня возьмут расписку о получении реальной суммы. Чем мне может грозить такая ситуация? Не сможет ли покупатель оспорить в суде правильность произведенных со мной расчетов и востребовать с меня разницу? (Вообще как оказалось большинство сделок так делается, что повергло меня в шок о барадаке на рынке недвижимости)

Какова причина этого, если только размер госпошлины, то не удостоверяйте договор у нотариуса. Услуги юриста по составлению договора как правило не зависят от цены договора. Например у меня это 1000 рублей.

Сообщение от Jonson

2. Продавец, у которого я приобретаю квартиру, является владельцем менее 3 лет, всего 5 месяцев, соответственно настаивает на уменьшении суммы в основном договоре, также дает расписку.(Человек из практики убедил меня, что в нашем городе было 2 случая оспаривания сделки и суд принял во внимание всю сумму согласно расписке, опять же многие так делают).

Лучше поступить следующим образом, в договоре указать истинную стоимость, а налог с продажи (сумма превышающая 1 млн руб *13%=х) разделить поровну, т.е. уплатить ему половину указанной суммы и взять расписку с указанием цели передачи денег, может продавец согласится на это?

Сообщение от Jonson

св-во о гос. регистрации и документ основание - соглашение об отступном.

Да достаточно редкий правоустанавливающий документ, но не более того. Чем свидетельство о праве на наследство лучше, или договор купли-продажи?
Не вижу здесь причин для особого беспокойства.

[Jonson]

Сообщение от Регион

Лучше поступить следующим образом, в договоре указать истинную стоимость, а налог с продажи (сумма превышающая 1 млн руб *13%=х) разделить поровну, т.е. уплатить ему половину указанной суммы и взять расписку с указанием цели передачи денег, может продавец согласится на это?

Понятно, что это лучше, но при нынешней стоимости жилья - суммы существенные и никто не хочет идти на эти траты, получается, что страдает от этого только покупатель, идя на определенный риск(а государство пока наблюдает со стороны).
Но если приобретаемая квартира не имеет большой истории(дому год), в ней никто не был зарегистрирован, правоустанавливающие документы в порядке, продавец адекватен, то и оснований для расторжения договора нет и не должно возникнуть в будущем. Или я не прав? Кроме того, буду настаивать на внесении пункта в договор о том, что продавец обязуется приобрести аналогичную квартиру или выплатить ее рыночную стоимость в случае расторжения договора по вине продавца или предъявления прав третьими лицами.

Сообщение от Регион

Да достаточно редкий правоустанавливающий документ, но не более того. Чем свидетельство о праве на наследство лучше, или договор купли-продажи?
Не вижу здесь причин для особого беспокойства.

Да, но в отступном фигурирует договор займа между ООО и гражданином "Y", а передает ООО квартиру в собственность в качестве отступного моему продавцу; если по договору займа права на квартиру имел гражданин "Y" (Займодатель), то он должен был переуступить права моему продавцу, вот что меня насторожило куда дели ГРАЖДАНИНА "Y", в документах видел предварительный договор уступки прав между "Y" и моим продавцом, то ли мой продавец не принесла всех документов, то ли я не разобрался. Я не специалист, поэтому в этой схеме разбираюсь с помощью интернета и этого форума.
Могу ли я запросить у продавца все документы, связанные с приобретением ею права собственности. Риэлтер удовлетворился только свидетельством о рег. и соглашением об отступном, а мне никак не дает покоя гражданин "Y".
Помогите разобраться. Спасибо.

[Андрей Алексеевич]

Jonson, добрый день!
Я ежедневно сталкиваюсь с подобными ситуациями, в связи с чем очень осторожно отношусь к подобного рода сделкам. Поэтому я и советую Вам обратиться к юристу непосредственно, со всеми документами.

Сообщение от Jonson

я думал, что за это несет ответственность орган государственной регистрации прав.

Да, такая ответственность предусмотрена п.2 ст.31.1 ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" в пределах 1 млн. рублей. Но я не знаю случаев, когда государство просто так, без судебных разбирательств, компенсировало потерпевшим этот 1 млн. рублей.

Сообщение от Jonson

Если у Продавца есть зарегистрированное право собственности на квартиру(св-во о государственной регистрации), то как он может не иметь права распоряжаться своей собственностью?

Если Продавец ненадлежащее лицо, то и регистрация его прав является ненадлежащей - недействительной.

Сходите к юристу!

[Валерий Бочаров]

Уважаемый JONSON!
Учтите, что мошеники постоянно совершенствуют схемы "кидалова" в сфере недвижимости. Рассказанная Вами история создаёт много оснований для признания на любом проделанном этапе предыдущих операций по квартире Вашего договора сделки купли-продажи этой квартиры недействительной. Это увеличивает вероятность пессимистического развития событий - что Вы как последнее звено в цепочке сделок останетесь без ничего, т.к. окажется, что на балансе ООО "Х", в собственности гр."У" ничего уже нет, т.е. Вы ничего не взыщите. Возможно они искали способ ухода от налогов и другого противозаконного решения своих вопросов за счёт будущего покупателя квартиры. Учреждение юстиции тоже сможет прикрыться, перевести стрелки, и с них ничего не получите. Причём всё будет сделано по букве закона.
Я не понимаю, почему Вы запали на этот вариант - что цена кватриры ниже? Если так - это ещё один повод отказаться иметь дело с этой квартирой.
Откажитесь от этого варианта и спите спокойно! Если у Вас есть деньги - ищите вариант где всё просто и законно! Т.е. покупайте готовое жильё с нормальной простой историей.

[Регион]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Поэтому я и советую Вам обратиться к юристу непосредственно, со всеми документами.

Поддерживаю.

[Jonson]

Сообщение от Валерий Бочаров

Уважаемый JONSON!
Учтите, что мошеники постоянно совершенствуют схемы "кидалова" в сфере недвижимости. Рассказанная Вами история создаёт много оснований для признания на любом проделанном этапе предыдущих операций по квартире Вашего договора сделки купли-продажи этой квартиры недействительной. Это увеличивает вероятность пессимистического развития событий - что Вы как последнее звено в цепочке сделок останетесь без ничего, т.к. окажется, что на балансе ООО "Х", в собственности гр."У" ничего уже нет, т.е. Вы ничего не взыщите. Возможно они искали способ ухода от налогов и другого противозаконного решения своих вопросов за счёт будущего покупателя квартиры. Учреждение юстиции тоже сможет прикрыться, перевести стрелки, и с них ничего не получите. Причём всё будет сделано по букве закона.
Я не понимаю, почему Вы запали на этот вариант - что цена кватриры ниже? Если так - это ещё один повод отказаться иметь дело с этой квартирой.
Откажитесь от этого варианта и спите спокойно! Если у Вас есть деньги - ищите вариант где всё просто и законно! Т.е. покупайте готовое жильё с нормальной простой историей.

Извините, конечно, но проще всего отказаться, я повторюсь я не специалист, поэтому возможно не правильно что-то понимаю и не совсем разобрался в документах, истории у этой квартиры практически и нет никакой, дому всего год(квартиры с историей нам мой взгляд куда опаснее). Цена у квартиры нормальная рыночная. Порылся в инете и понял, что схема нормальная(может я и ошибаюсь). ООО "X" заключило договор инвестирования с застройщиком, привлекло займодателей, в частности гражданина "Y"(я так понимаю, что можно было и уступить права ООО "X" на квартиру гражданину "Y"), затем права перешли к новому кредитору - моему продавцу(ТУТ НУЖНО РАЗОБРАТЬСЯ КАКИМ ОБРАЗОМ), после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартиры(квартир) в собственность ООО "Х" (Должник) передает в качестве отступного в собственность квартиру моему продавцу.
ps. К юристу обязательно схожу, как думаете обязан ли продавец предоставить мне все документы, в св-ве основанием является соглашение об отступном.

[Андрей Алексеевич]

Jonson, добрый день!

Сообщение от Jonson

ps. К юристу обязательно схожу, как думаете обязан ли продавец предоставить мне все документы, в св-ве основанием является соглашение об отступном.

Снимите копии со всех документов.

[Jonson]

Еще есть один вопрос, пересмотрев не один договор купли-продажи недвижимости, выбрал для себя несколько пунктов защищающих покупателя от недобросовестного продавца. Сделка купли-продажи будет проводиться нотариально. Имею ли я право внести в договор свои корректировки. Коллега по работе мне сказала, что нотариус отказался вносить правки в договор, сославшись на то, что договор типовой. Законно ли это?
В случае, если нотариус или продавец откажутся вносить мои условия в договор, кто будет являться виновником срыва сделки.

[lysit]

Любой договор это соглашение сторон по тому или иному предмету! Вы имеете право внести в договор любые пункты непротиворечивающие закону, нотариус неимеет право Вам отказать, Продавец может предложить внесение других пунктов защичающих его интересы, вы должны здесь просто прейти к соглашению.
Что касается занижение цены в договоре, это возможно, но потребуйте у Продавца две расписки о получении денег одна на сумму указанную в договоре, другую на оставшуюся сумму.
Что бы обезопасить себя узнайте первоначальная сделка проводилась по доверенности или нет, и свяжитесь с человеком предоставившим отступную, узнайте на основании каких документов он владел имуществом.

[Jonson]

Сообщение от lysit

Любой договор это соглашение сторон по тому или иному предмету! Вы имеете право внести в договор любые пункты непротиворечивающие закону, нотариус неимеет право Вам отказать, Продавец может предложить внесение других пунктов защичающих его интересы, вы должны здесь просто прейти к соглашению.
Что касается занижение цены в договоре, это возможно, но потребуйте у Продавца две расписки о получении денег одна на сумму указанную в договоре, другую на оставшуюся сумму.
Что бы обезопасить себя узнайте первоначальная сделка проводилась по доверенности или нет, и свяжитесь с человеком предоставившим отступную, узнайте на основании каких документов он владел имуществом.

По поводу расписки видел типовую у риэлтера там указвывают одну сумму в счет оплаты за конкретный объект. У меня есть предварительный договор купли-продажи, в котором указана вся сумма (намереваюсь оставить его у себя), а также будет расписка именно на эту сумму, в основном будет сумма меньшая, думаю у меня достаточно в таком случае оснований доказать свои расходы на приобретение (???).
Отступную предоставило юр. лицо, вряд ли мне там покажут какие-нибудь документы(хотя можно и попробовать), подскажите как к ним подойти с этим вопросом? Документы вроде риэлтер запросит у продавца.
Юр.лицо владело имуществом на основании постановления о вводе дома в эксплуатацию, договора инвест. строительства, какого-то Соглашения №1, Акта приема-передачи, подтвержденное св-вом о гос. регистрации прав. У данного юр. лица имелся договор займа с физ.лицом, гражданином "Y" на этапе строительства дома, затем право требования перешло к моему продавцу, наверное по договору уступки прав, так как в пакете документов видел такой предварительный договор, но не видел основного(его то я и хочу видеть, возможно он лежит в органах регистрации прав), то есть мой продавец принял права займодателя гражданиа "Y". вопрос: может ли физ.лицо уступить право другому физ.лицу? Может ли юр.лицо заключить договор займа с физ.лицом?
Согласно соглашения об отступном вышеуказанный договор займа считается исполненным (пункт в соглашении) и моему продавцу передается в собственность квартира такая то. Вот тут момент мне как не юристу не понятен- договор займа с гражданином "Y", а квартиру передают другому лицу(моему продавцу), почему в соглашении об отступном не указывается про договор уступки прав или в этом нет необходимости?