[Дмитрий Тер-Акопов]

Добрый вечер, уважаемые юристы.
Вот с какой ситуацией я столкнулся.
Мой клиент купил дом без договора. Есть только расписка, в которой правда указана и стоимость и объект, и подписи сторон имеются. Любые попытки заставить продавца оформить документы надлежащим образом ничем не заканчивались. Были вынуждены обращаться в суд с требованием о признании права собственности. Почему с таким требованием? Потому что, как выяснилось, у продавца есть только договор начала 90-х о покупке данного дома у местного рыбхоза, и все. Если вынесли бы решение о гос. регистрации договора, то оно было бы неисполнимым, так как заставить продавца оформлять документы (тех. паспорт например), без которых регистрация невозможна, никто не может. Суд вынес заочное решение, признав за нами право собственности, однако оно было отмененно по заявлению ответчика. Противная сторона теперь требует у суда признать сделку ничтожной и применить последсвия недествительности ничтожной сделки, так как не было гос. регистрации.
Хотелось бы увидеть мнения специалистов по этому делу.
Заранее спасибо!

[Allice]

Сообщение от Дмитрий Тер-Акопов

Противная сторона теперь требует у суда признать сделку ничтожной и применить последсвия недествительности ничтожной сделки, так как не было гос. регистрации.

Такое требование вам нужно оспаривать ссылкой на норму п.2 ст. 558 ГК РФ, которая устанавливает правило о моменте заключения договора продажи жилого дома. До государственной регистрации такой договор является незаключенным, но не ничтожным. В этом случае по крайней мере меньше вероятность, что суд применит последствие в виде реституции.

[Дмитрий Тер-Акопов]

Сообщение от Allice

Такое требование вам нужно оспаривать ссылкой на норму п.2 ст. 558 ГК РФ, которая устанавливает правило о моменте заключения договора продажи жилого дома. До государственной регистрации такой договор является незаключенным, но не ничтожным. В этом случае по крайней мере меньше вероятность, что суд применит последствие в виде реституции.

Благодарю

[Андрей Алексеевич]

Дмитрий Тер-Акопов, добрый день!
Если такой договор будет признан незаключённым, то в этом случае Покупатель незаконно владеет имуществом Продавца, который будет вправе вчинить виндикационный иск об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения. А Покупатель в свою очередь вправе обратиться с иском о взыскании уплаченной суммы. Чем это лучше двусторонней реституции?

[Allice]

Андрей Алексеевич, это лучше реституции по следующей причине:
в случае применения последствия недействительной сделки в виде реституции стороны ничего доказывать не должны; происходит просто возврат сторон в первоначальное положение НЕЗАВИСИМО от наличия каких-либо прав на спорный объект.
Для удовлетворения же иска о виндикации продавцу необходимо будет доказать свое право собственности на спорное имущество, что в данном случае, возможно, будет затруднительным для последнего. Кроме того, в случае виндикации покупателю возможно защититься ссылкой на свою добросовестность, имевшую место в момент передачи имущества.

[Андрей Алексеевич]

Allice, добрый день!
Нет, наверное, здесь положения о добросовестном приобретении не могут быть применены. Покупатель сам передавал имущество Продавцу, и договор о купле-продаже имущества остался незаключённым. Стороны получается никаких сделок не совершали. Юридических последствий не возникло. В данном случае имеет место незаконное, а не добросовестное владение. Это моё мнение.

[Дмитрий Тер-Акопов]

Спасибо Вам за ответы. Но вот что хочется спросить? Каковы шансы на признание права собственности за нами?

[Андрей Алексеевич]

Дмитрий Тер-Акопов, добрый день!
Для признания права собственности необходимо доказывать, что сделка была совершена и она является действительной, т.е. совершена в надлежащей форме. Всё зависит от суда. Некоторые судьи выносят подобного рода решения, а некоторые нет. Т.е. как в Вашем случае. Кроме этого, если вышестоящий суд имеет по такой категории дел своё сложившееся мнение, то Вам придётся потрудиться, чтобы доказать обратное.

[Дмитрий Тер-Акопов]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Дмитрий Тер-Акопов, добрый день!
Для признания права собственности необходимо доказывать, что сделка была совершена и она является действительной, т.е. совершена в надлежащей форме. Всё зависит от суда. Некоторые судьи выносят подобного рода решения, а некоторые нет. Т.е. как в Вашем случае. Кроме этого, если вышестоящий суд имеет по такой категории дел своё сложившееся мнение, то Вам придётся потрудиться, чтобы доказать обратное.

Спасибо. Принято к сведению.

[Allice]

Доброго времени суток!

Сообщение от Андрей Алексеевич

здесь положения о добросовестном приобретении не могут быть применены

А что за положения о добросовестном приобретении, которые не подлежат применению в данном случае?
Насколько мне известно, фигура добросовестного приобретателя вводится нормой о виндикации: добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество по порочной сделке, и при этом не знало и не могло знать о ее порочности (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это неведение покупателя — единственное, что имеет значение для факта добросовестности.

Сообщение от Андрей Алексеевич

В данном случае имеет место незаконное, а не добросовестное владение.

Но добросовестное владение — это и есть ВСЕГДА незаконное владение! Ведь виндикация — это истребование имущества из чужого НЕЗАКОННОГО владения (напр., см. название ст. 301 ГК РФ)! Если владение законное (титульное), то вопрос о добросовестности вообще не имеет смысла: есть владелец, и есть основание его владения (титул). И никакой иск об истребовании к такому владельцу предъявить нельзя.
А единственный смысл добросовестности — в том, чтобы отбиться от виндикационного иска собственника. Следовательно, добросовестность может быть присуща только незаконному владельцу.
Эта тема очень хорошо раскрыта в работах д.ю.н., известного адвоката К.И.Скловского (см., напр., Комментарий к применению законодательства о владении и собственности). Есть также совсем небольшая брошюра «О добросовестности» того же автора, очень рекомендую!


Дмитрий Тер-Акопов,
если все-таки не удастся признать право собственности на дом, то в случае заявления собственником иска об истребовании можно защищаться ссылкой на свою добросовестность, это мое мнение.