[Елена Ива]

Здравствуйте, уважаемые юристы. Подскажите, пожалуйств, есть ли другой порядок оформления земельных отношений с ДЗР г.Москвы, кроме предусмотренного постановлением Правительства г.Москвы № 643-пп от 30.06.2009 г. ("одно окно").
Ситуация коротко:
ООО купило два здания у ОАО "Завод", который владел землей по праву аренды, право аренды перешло к ООО на основании ст. 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ. Сейчас срок аренды заканчивается.
1. Можно ли считать отказ ДЗР оформить договор аренды в режиме "одного окна" полным отказом?
2. К кому предъявлять требование о понуждении заключить дог.аренды: к ТУ ДЗР в адм.округе или к ДЗР г.Москвы, если документы примиает и отказ направляет ТУ, а договор заключается от имени ДЗР?
3. Является ли ДЗР государственным органом или органом местного самоуправления? (собственность на землю не разграничена).
4. Правильно ли будет признать незаконным письмо об отказе оформить земельные отношнеия и просить понудить заключить дог. аренды в одном заявлении?
5. Если при подаче документов в ТУ ДЗР г.Москвы в ВАО просили заключить дог. аренды на срок 4 г. 10 мес., то можно ли понудить заключить дог. аренды на 49 лет. ( На основании ст. 28 закона о приватизации?).
6. На каком основании может быть отказано в понуждении заключить дог. аренды, если ген.планом Москвы предусмотрено,что на части этой территории будет (когда-нидуль) бульвар и пешеходная зона, но никаких конкретно актов относительно именно этого участка Москва не принимала?
7. Можно ли тяжбой в суде спровоцировать появление решения о выкупе объектов недвижимости Москвой?
Если кто-нидудь имеет опыт, поделитесь!!! Если нет опыта - поделитель мыслями.

[Елена Ива]

Вопрос вдогонку:
является ли сам по себе генплан основанием для отказа в аренде и изъятии участка или нужен акт конкретно по данному участку?

[rybin_av]

Сообщение от Елена Ива

1. Можно ли считать отказ ДЗР оформить договор аренды в режиме "одного окна" полным отказом?.

А что конкретно сказано в отказе - просто "отказать" или "отказать в режиме "одного окна" <с предложением обратиться куда-то еще>?

Сообщение от Елена Ива

2. К кому предъявлять требование о понуждении заключить дог.аренды: к ТУ ДЗР в адм.округе или к ДЗР г.Москвы, если документы принимает и отказ направляет ТУ, а договор заключается от имени ДЗР?.

Формально требования можно предъявить ДЗРМ (в лице его окружного ТУ).

Сообщение от Елена Ива

3. Является ли ДЗР государственным органом или органом местного самоуправления? (собственность на землю не разграничена)..

ДЗРМ - государственный орган.
Муниципальными органами в Москве являются муниципальные собрания и муниципалитеты (они не имеют никаких прав и практически ничего не решают, все права в столице только Юрь Михалыча).

Сообщение от Елена Ива

4. Правильно ли будет признать незаконным письмо об отказе оформить земельные отношнеия и просить понудить заключить дог. аренды в одном заявлении?.

Письмо признавать незаконным не имеет смысла. Надо требовать признать незаконным отказ в заключении договора (который содержится в тексте письма) и требовать заключение договора. Конечно разумно это соединить в одном заявлении.

Сообщение от Елена Ива

5. Если при подаче документов в ТУ ДЗР г.Москвы в ВАО просили заключить дог. аренды на срок 4 г. 10 мес., то можно ли понудить заключить дог. аренды на 49 лет. ( На основании ст. 28 закона о приватизации?)..

Так они не отказали? Если предлагают краткосрочную аренду.
Ну в общем, да, ч. 3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ похоже как раз Ваш случай. И из смысла нормы вытекает, что желание именно от Вас должно исходить при определении срока договора аренды.

Сообщение от Елена Ива

6. На каком основании может быть отказано в понуждении заключить дог. аренды, если ген.планом Москвы предусмотрено,что на части этой территории будет (когда-нидуль) бульвар и пешеходная зона, но никаких конкретно актов относительно именно этого участка Москва не принимала?.

Генплан Москвы - это закон Москвы (№14 от 27.04.05). Но это такая хитрая "субстанция", которая обрастает ППМами, в которых собственно и содержатся планы устройства территорий. Поэтому нужно получить отказ и внимательно его изучать на предмет ссылок на московский закон и возможных ссылок на ППМы (которые будут незаконными в Вашем случае, т.к. отказать Вам в аренде могут только на основании закона исходя из ч. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации <...>").

Сообщение от Елена Ива

7. Можно ли тяжбой в суде спровоцировать появление решения о выкупе объектов недвижимости Москвой?
Если кто-нидудь имеет опыт, поделитесь!!! Если нет опыта - поделитель мыслями.

Мыслями поделиться завсегда пожалуйста
С ЮрьМихалычем судиться в Москве судиться тяжко. В этом деле надо четко для себя сформулировать цель тяжбы.
Какова Ваша цель - добиться перезаключения аренды или добиться оферты на Ваш объект от гражданина Е.Батурина?

[rybin_av]

Сообщение от Елена Ива

Вопрос вдогонку:
является ли сам по себе генплан основанием для отказа в аренде и изъятии участка или нужен акт конкретно по данному участку?

Ответ в догонку
Надо установить статус ЗУ под Вашим объектом.
Если земли были зарезервированы, то срок аренды ЗУ не может быть (как правило) больше срока резервирования (ст. 56.1; 70.1 ЗК РФ, а также ч. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации <...>": "...если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон."
У Вас в договоре аренды скорей всего есть ссылка на какое-то распоряжение, на основании которого заключалась аренда. В нем должна быть указана информация о территориальной зоне в границах населенного пункта, к которой относится ЗУ. Эту информацию в принципе можно также можно получить из госкадастра недвижимости (бывший госземкадастр) и из ЕГРП, обратившись с заявлением в Росреестр (предоставление выписки платное).
Ремарка: напрасно ОАО "Завод" в свое время отказалось от права бессрочного пользования и заключило аренду с жулик... - ой, простите! - со стариком Батуриным.

[Елена Ива]

rybin_av, Здравствуйте!
1. В письме сказано, "отказать в оформлении земельно-правовых отношений в режиме "одного окна". Никакх рекомендаций, куда обратиться, нет.
2. Понятно.
3. Понятно.
4. Понятно
5. Ген.директор обращалась с просьбой заключить договор на срок 4 г. 10 мес. потому, что специалист из ТУ ДЗР в ВАО сказал, что нам дадут аренду именно на этот срок. Это в процессе подготовки заявления в арб.суд я дошла до ст. 28 Закона о приватизации... (Еще протичала интервью с Дамурчиевым, где он сказал, что не будут трогать тех, у кого договор на 49 лет.) То есть, мой вопрос о том, что требования в арб.суде будут не соответствовать письму, где просим заключить дог. на иной срок (4 г.10мес.). Как посмотрит на это арб. суд. Может быть нужно писать срочно в ТУ ДЗРписьмо с просьбой заключить договор на 49 лет и получать отказ. (хотя это противоречит логике). Опять же упираюсь в вопрос: существует ли какой-нидудь другой порядок, кроме "одного окна"?
6. ДЗР ссылается на отказ Пророды, а Природа пишет, что:
- в соответствии с МГСН 1.01-99 утвержден ППМ от 25.01.200 № 49), (год недописан). территория бульвара предназначена для транзитного пешеходного движения, прогулок и повседневного отдыха;
- в соответствии с ЗК РФ на землях природоохранного назначения запрещаются виды деятельности, которые неслвместмы с основным назначением этих земель.
Но в нашем случае в кадастровой земельной выписке указано разрешенное использование: "эксплуатация складской базы и стоянки автомашин, перебазируемой с территории ....".
Постановление Правительства Москвы существует с 1999 г., а договор аренды земельного участка, срок которого истекает, был заключен в 2005 г., никаких ограниченой в нем не было. Преложений об урезании участка или о выкупе собственности (2 зданий) не поступало.
Еще узнала, что генплан Москвы не утвержден и мы имеем право обжаловть в суд нарушение наших прав планом.
7. Цель - добиться перезаключения аренды.

[rybin_av]

Сообщение от Елена Ива

rybin_av, Здравствуйте!
1. В письме сказано, "отказать в оформлении земельно-правовых отношений в режиме "одного окна". Никакх рекомендаций, куда обратиться, нет.

В принципе надо изучить регламент ДЗРМ на предмет порядка договорных взаимоотношений.
В принципе режим "одного окна" создан для удобства лиц, обращающихся в госорганы. Но он не исключает иных способов общения с госорганами.
Поэтому я бы читал этот ответ не как абсолютный отказ, а как отказ в связи с тем, что в режиме "одного окна" подобные договоры не готовятся и не заключаются.

Сообщение от Елена Ива

5. Ген.директор обращалась с просьбой заключить договор на срок 4 г. 10 мес. потому, что специалист из ТУ ДЗР в ВАО сказал, что нам дадут аренду именно на этот срок. Это в процессе подготовки заявления в арб.суд я дошла до ст. 28 Закона о приватизации... (Еще протичала интервью с Дамурчиевым, где он сказал, что не будут трогать тех, у кого договор на 49 лет.) То есть, мой вопрос о том, что требования в арб.суде будут не соответствовать письму, где просим заключить дог. на иной срок (4 г.10мес.). Как посмотрит на это арб. суд. Может быть нужно писать срочно в ТУ ДЗРписьмо с просьбой заключить договор на 49 лет и получать отказ. (хотя это противоречит логике). Опять же упираюсь в вопрос: существует ли какой-нидудь другой порядок, кроме "одного окна"?

Требования в Вашем письме не катехизис Тогда хотели так, а теперь хотите иначе - по закону! Конечно суд может задать вопрос. Ну так и ответите - передумали, почитали закон.
В принципе можно и в ДЗРМ еще одно заявление отправить. И чего уж мелочиться - отправлять так с музыкой прям в головную контору, а не в окружную (понимаю, что все равно спутстят исполнителям в ТУ).

Сообщение от Елена Ива

6. ДЗР ссылается на отказ Пророды, а Природа пишет, что:
- в соответствии с МГСН 1.01-99 утвержден ППМ от 25.01.200 № 49), (год недописан). территория бульвара предназначена для транзитного пешеходного движения, прогулок и повседневного отдыха;
- в соответствии с ЗК РФ на землях природоохранного назначения запрещаются виды деятельности, которые неслвместмы с основным назначением этих земель.
Но в нашем случае в кадастровой земельной выписке указано разрешенное использование: "эксплуатация складской базы и стоянки автомашин, перебазируемой с территории ....".
Постановление Правительства Москвы существует с 1999 г., а договор аренды земельного участка, срок которого истекает, был заключен в 2005 г., никаких ограниченой в нем не было. Преложений об урезании участка или о выкупе собственности (2 зданий) не поступало.
Еще узнала, что генплан Москвы не утвержден и мы имеем право обжаловть в суд нарушение наших прав планом.
7. Цель - добиться перезаключения аренды.

По поводу ссылок на ведомство Бочина - это по-моему отмазка. В соответствии с ч. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации <...>": "<...>если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
<...>
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом."

Я бы так и аргументировал свое требование к ДЗРМ: основаниями для отказа или ограничения срока договора аренды может быть либо резервирование ЗУ (однако выписка из госкадастра недвижимости опровергает данный статус ЗУ) либо указание в законе. Вот пусть и укажут конкретно закон, а ППМы - это не закон.
Ну в общем логика, я думаю, понятна.
Удачи Вам!

[rybin_av]

В догонку я бы вот еще посоветовал (для полноты картины):
- разослать запросы в те органы и организации, которые так или иначе имеют касательство к данному ЗУ;
- вот здесь был упомянут ДППиООС (Москомприрода); в Москомархитектуру; в Департамент горстроительства; в департамент дорожно-мостового и инженерного строительства; в Мосгорзаказ; в Префектуру ВАО; в районную управу; ... (подумайте сами, куда еще можно);
- кстати лучше всего, если эти запросы не от юрлица пойдут, а от граждан/ина;
- цель запросов - собрать как можно больше альтернативной информации о планах застройки интересующей территории;
- в ответах из ведомств скорей всего будет разнобой (это по опыту знаю);
- этот разнобой можно отсортировать на полезные ответы и те что в корзину;
- в дальнейшем, в суде, будете выуживать эти бумаги из рукава, чтоб продемонстрировать противречия в позиции противной стороны, представляющей не просто департамент в правительстве, но и все правительство Москвы в данном деле.

[Елена Ива]

rybin_av, СПАСИБО! Большое спасибо за поддержку и советы. Я бы до писем ни за что не додумалась.
Сейчас же бросаюсь к регламенту ДЗР, если другого пути согласования не нахожу, то - вперед в суд. Если есть другой путь - согласовывать с каждым ведомством отдельно, боюсь пропустить 3-мес. срок на обжалование действий гос.органа. Пока мы будем ждать письма от ГлавАПУ (он не ответил по нашему вопросу в режиме "Одного окна" даже ДЗР в течение 4-6 мес.) , срок договора истечет, и он будет считаться продленным на неопределнный срок. При этих обстоятельствах, предупредив за 3 мес. о расторжении договора аренды, заключенного на неопределнный срок, нас вообще попрут ? (придумают какой-нибудь акт, изменят целевое назначение земель в земкадастре? о выкупе? или заставят снести??? хотя у нас не самострой...). Боюсь даже прогнозировать. Лучше уж сейчас обжаловать незаконный отказ и одновременно понуждать.

[Елена Ива]

rybin_av, здраствуйте! Я выиграла в 1 инстанции! Отказ в выкупе з/у признан незаконным и суд обязан ДЗР в теч. месяца заключить договор купли-продажи. ДЗР на процессе выглядел бледно. Но пригрозили обжаловать.
Спасибо большое за помощь и поддержку!

[Елена Ива]

rybin_av, Вы читали? Мы выиграли 1 инстанцию. Сейчас ДЗР г.Москвы подал апелляционную жалобу, в которой ссылается на 3 ППМ, о которых и речи в суде 1 инстанции не было. То есть отказал нам ДЗР по причине того, что Деп. охраны природы не согласовал. А Природа не согласовала, т.к. считает, что 80% нашего участка попадает в озелененную зону. Озелененная зона - это проектное предложение от 1999 г., не реализовано. Но в 2001 г. Судом в решении дана оценка ППМ № 38 от 1999 г. "О проектных преложениях...". Оценка ППМов, на которые представители ДЗР не ссылались, естестввенно не дана. Очень волнуюсь. Может, обсудим? Вы мне так помогли в подготовке дела!!!