[Femistoklus]

Ссылку удаляю, размещаю судебный акт!

Читать всем! И будем считать тему закрытой!

Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 года № 19пв04 г.

К сделкам по распоряжению комнатой в коммунальной квартире не применяются положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки комнаты собственниками других комнат в коммунальной квартире, так как комната не находится в общей долевой собственности.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 17 ноября 2004 года № 19пв04 г. Москва


Президиум Верховного Суда Российской Федерации в составе:
Председательствующего - Верина В.П.,
членов Президиума - Серкова П.П., Жуйкова В.М., Кузнецова В.В., Каримова М.А., Попова Г.П., Свиридова Ю.А. -
рассмотрел в порядке надзора представление Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Радченко В.И. по делу по иску Абрукиной Е.Я. к Бочарову С.С. и Марковой Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гуцола Ю.А., объяснения Бочарова С.С., Абрукиной Е.Я., их представителей Бочарову Н.С., Попову Т.В. (доверенности в деле), Президиум Верховного Суда Российской Федерации

установил:
Абрукина Е.Я. обратилась в суд с иском к Бочарову С.С. и Марковой Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире № 162 по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась Маркова Н.Г., которая 10 апреля 2002г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Бочарову С.С. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения.
Ответчик иск не признал.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002г. иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенный 10 апреля 2002 г. между Марковой Н.Г. и Бочаровым С.С., недействительным;
перевести на Абрукину Е.Я. права и обязанности покупателя Бочарова С.С. по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному Марковой Н.Г. и Бочаровым С.С. 10 апреля 2002г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002г.
Взыскать с Абрукиной Е.Я. в пользу Бочарова С.С. договорную покупную цену комнаты - рублевый эквивалент 14.000 долларов США.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003г. решение суда оставлено без изменения.
Определением президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004г. состоявшиеся по делу судебные постановления были оставлены без изменения, надзорная жалоба Бочарова С.С.- без удовлетворения.
В последующей надзорной жалобе Бочарова С.С. был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2004г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 4 июня 2004г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004г. решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002г. в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты 11,9 кв.м. в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенного 10 апреля 2002г. между Марковой Н.Г. и Бочаровым С.С., отменено, в остальной части решение того же суда и последующие судебные постановления оставлены без изменения, а надзорная жалоба Бочарова С.С. - без удовлетворения.
В представлении Первого заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации поставлен вопрос об отмене всех вынесенных по делу судебных постановлений в части требования о переводе на Абрукину Е.Я. прав и обязанностей покупателя и вынесении по делу в этой части нового решения об отказе в удовлетворении указанного требования.
Проверив материалы дела, обсудив доводы представления, Президиум Верховного Суда Российской Федерации находит его обоснованным.
В соответствии со ст. 389 ГПК РФ Председатель Верховного Суда Российской Федерации или заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации имеет право внести в Президиум Верховного Суда Российской Федерации мотивированное представление о пересмотре судебных постановлений в порядке надзора в целях обеспечения единства судебной практики и законности.
Судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Между тем, судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.
Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Федерации от 4 июня 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998г. № 25-П 7 июля 1999 г. между Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы (по поручению Комитета муниципального жилья) и Марковой Н.Г. был заключен договор передачи ей в собственность комнаты № 1 жилой площадью 11,9 кв.м. в квартире коммунального заселения №162 в доме 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве (л.д. 19).
Маркова Н.Г. заключила договор передачи ей в собственность исключительно комнаты № 1 и получила на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату № 1 в квартире коммунального заселения № 162 по Ленинскому проспекту 67 (л.д. 20).
Из материалов дела следует также, что Абрукина Е.Я. позже, в 2001 году, заключила договор передачи двух других комнат (№ 2 и № 3) в квартире № 162 и стала собственницей указанных комнат (л.д. 12).
Из содержания Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998г. № 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника- пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты № 1 между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (Марковой Н.Г. и Абрукиной Е.Я.) не возникло. Квартира , в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности Марковой Н.Г. и Абрукиной Е.Я. Соответственно, Маркова Н.Г. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты № 1), которое не находилось в общей собственности.
Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не требуется представление документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения (л.д. 82-83).
В обоснование выводов о том, что при заключении договора купли-продажи от 10 апреля 2002г. не были выполнены требования статьи 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в договоре указывалось на продажу комнаты № 1 жилой площадью 11,9 кв.м. с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения (л.д. 13). Отсюда, по мнению судебных инстанций, следует, что квартира № 162 в доме № 67 по Ленинскому проспекту находилась в общей долевой собственности Абрукиной Е.Я. и Марковой Н.Г., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 10 апреля 2002г.
С доводами судебных инстанций нельзя согласиться.
Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002г. № 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире .
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире , принадлежащее этому собственнику.
В пункте 2 договора передачи от 7 июля 1999г. определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире , так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.
Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи- комнаты.
Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья не применима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире , Маркова Н.Г. могла свободно распорядиться своей собственностью (комнатой № 1) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире , так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.
Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве Марковой Н.Г. и Абрукиной Е.Я. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10 апреля 2002г. являлась принадлежащая на праве собственности Марковой Н.Г. комната № 1 с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.
Таким образом, по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению и не применил закон, подлежащий применению, что в соответствии со ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постановлений.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 ГПК РФ по делу допустимо вынесение нового решения об отказе Абрукиной Е.Я. в удовлетворении ее требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, п. 5 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Российской Федерации

постановил:
решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003 г., определение президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004 г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004 г. в части требования о переводе на Абрукину Е.Я. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв.м. в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному Марковой Н.Г. и Бочаровым С.С. 10 апреля 2002 г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002 г. отменить. В указанной части по делу вынести новое решение об отказе Абрукиной Е.Я. в удовлетворении заявленного требования.

[Света жжж]

Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 года № 19пв04 г. хоть и не отменено официально - завяло, т.к. есть СТ.42 ЖК РФ, который действует с 1 марта 2005г. Так что начхайте на это постановление. Дэвочка, которая его рекомендует плохо ччитала ЖК.
Вообще, все зависит от ваших отношений с соседкой. И вариант с подставным покупателем-другом-родственником оптимален.
Ну и как в этом свете смотреть на эту тему?
Сколько людей столько и мнений!
Сколько юристов столько и вариантов!
А Вы тему закрыли!

[машша]

Света жжжжжжжжжжжж, классно, что Вы меня уже цитируете, хотя и без указания имени. Это откровенный плагиат! Модератор опять не прав, но я его все равно люблю. нОВЫЙ ЖК действует с 1 марта 2005г. Это федеральный закон. Купите его, наконец!

[Femistoklus]

Сообщение от Света жжж

СТ.42 ЖК РФ, который действует с 1 марта 2005г. Так что начхайте на это постановление.

Как начхать, если ЖК вступил в силу с 1 марта 2005 года.

Сообщение от машша

Модератор опять не прав, но я его все равно люблю.

В чем я не прав?

Хватит баянить, всё с темой понятно уже. Если чего не ясно, то, плиз, предметно!

[машша]

Новый ЖК действут с 1 марта 2005г. Это федеральный закон. Поствновления Пленумов ВС РФ , Президиума не являются нормами закона, а лишь обобщают и разъясняют судебную практику. Появился новый ФЗ, действует и какой смысл баянить? Может в СТЕПИ другие ФЗ? Может там пасмурно? У девочки сейчас проблема, а не в ноябре 2004г.

[Кэт]

машша, уважаемая, Вы нарываетесь уже не первый раз, вернее уже нарвались... и зарвались. Бай...

[Slavaa]

если мне надо побыстрее продать комнату, а не ждать месяц, то тогда нужно, чтобы соседи (у меня одни соседи) в письменной форме отказались покупать комнату по этой цене.

Какой примерной должна быть структура этого документа? нужна ли моя подпись? ОБЯЗАТЕльно ли вести соседа в нотариус или можно чтобы он подписал не выходя из квартиры (так как к нотариусу они могут отказаться идти)

И Еще, в этом документе отказа должна быть дата. А если скажем я после этого по какой-то причине долго не смогу продать комнату, и найду покупателя через год или два (гипотетически). То в этом случае нужно еще раз брать отказ от продажи соседей (или посылать письмо с уведомлением). То есть сколько по времени действует отказ, или уведомительное письмо?

заранее благодарю за ответы!

[Сталкер]

Это не оспоримая сделка. Здесь несколько иные последствия. Сосед по коммуналке может в течении трех меяцев перевести на себя права покупателя.
По поводу отказа ФРС. Регистратор быстрее всего предолжит приостановить регистрацию на три месяца по инициативе заявителя.

[berezka]

Здравствуйте!! В общем, продаю коммуналку. У меня комната в квартире, состоящей из 21 жилой комнаты (весь этаж). Это странно, ведь по факту комнат 17 (4 секции по 4 комнаты и +1 отделенная ото всех). Пришла в регпалату взять выписки на собственников. Выписок выдали 15. Теперь нужно рассылать уведомления.
Вопросы следующие.

1. В уведомлении (приведенном здесь) нужно указывать долю в праве общ. собственности. Как узнать, какая у нас доля?? В свидетельстве написано просто "вид права: собственность".

2. Выписок 15. Комнат вместе с нашей 17 (1, правда, как отдельная кв, даже без МОП). По свидетельству вообще нам принадлежит "комн.№4 в квартире, состоящей из 21 (!) жилой комнаты". Так сколько же уведомлений отправлять? А в жилищный отдел администрации идти?

3.В выписках у некоторых соседей общая долевая собственность на комнаты. Мы не знаем, кто эти совладельцы -мать с ребенком или жена с мужем. Что с уведомлениями в таком случае? Отправлять на каждого уведомление?

[Света жжж]

Сообщение от berezka

По свидетельству вообще нам принадлежит "комн.№4 в квартире, состоящей из 21 (!) жилой комнаты".

Для начала выясните, что именно принадлежит Вам.
Разве после приватизации Вы документы не видели(свидетельство о собственности), и не знаете что там написано?
В общежитии как в коммунальной квартире, всем собственникам надо отправить предложение.