[Iinka]

Здравствуйте!
Никогда не приходилось сталкиваться с куплей-продажей земли.
Хотим приобрести земельный участок у ООО "Верховье" ОГРН 1085032006256, Подскажите как убедиться, что будет разрешено строительство? В договоре об этом говориться, но можно ли как-то проверить ?
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР №
купли-продажи земельного участка в дачном поселке «Верховье»
Общество с ограниченной ответственностью «Верховье» (зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Одинцово Московской области 06.06.2008 г. за ОГРН 1085032006256) в лице представителя Орбанта А.Л., действующего на основании доверенности № 01/09 от 07. 09.2009 г., именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
_____ года рождения, место рождения _________, гражданство: гражданка (гражданин) РФ, паспорт гражданина РФ,выданный_________ года , код подразделения:________, проживающий (ая) по адресу:______, именуемый
в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны договорились о заключении в срок, указанный в п. 3.1.1. настоящего Договора, договора купли-продажи земельного участка (далее - "Основной договор" – Приложение № 1) сельскохозяйственного назначения, предоставленного для дачного строительства с правом возведения жилых строений без права регистрации проживания в них, расположенного в дачном поселке «Верховье» по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, Маклинский с/с, вблизи д. Верховье, площадью _____кв.м, №______ согласно проекту планировки дачного поселка «Верховье» (Приложение № 2 к настоящему Договору).
1.2. Земельный участок, указанный в п.1.1. настоящего Договора, к моменту заключения настоящего Договора находится в процессе формирования, в отношении него ведутся межевые работы по разделению его на множество земельных участков в соответствии с проектом планировки дачного поселка «Верховье».
К моменту заключения Основного договора Продавец обязуется получить на него кадастровый паспорт и отдельное свидетельство о государственной регистрации права собственности.
1.3. Продавец гарантирует, что является собственником Земельного участка, частью которого является участок № _____, на основании решения единственного учредителя ООО «Верховье» от 11.02.2008 г. № 1 и Акта приема-передачи неденежного вклада в уставной капитал ООО «Верховье» от 01.09.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.10.2008 г., выданном 29.10.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области на бланке серии 40КЯ 318306 (Приложение № 3 к настоящему Договору).
2. ПРОДАЖНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1. Стоимость Земельного участка по Основному договору составляет _______(___________ рублей 00 копеек). НДС не облагается.
2.2. В течение 3-х дней после подписания настоящего Договора Покупатель в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению Основного договора перечисляет Продавцу обеспечительный платеж в размере 100 (Ста) % от стоимости Земельного участка, указанной в п. 2.1. настоящего Договора, что составляет _________ рублей.( ________________________________________ __ рублей 00 копеек).
Обеспечительный платеж не является задатком, при этом в случае не заключения Основного договора в связи с уклонением или отказом Покупателя обеспечительный платеж остается у Продавца.
2.3. При заключении Основного договора обеспечительный платеж подлежит зачету в счет продажной стоимости Земельного участка.
2.4. Обеспечительный платеж перечисляется на расчетный счет Продавца в безналичном порядке по следующим реквизитам:
ООО «Верховье»
Адрес: 143005, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Жукова, д.34
ИНН 5032189943, КПП 503201001
р/с 40702810600005003510
в Московском филиале ООО ИКБ «Совкомбанк»
к/с 30101810900000000967
БИК 044552967
назначение платежа: «обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи земельного участка в дачном поселке «Верховье» №______от _________ г
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Заключить основной договор на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, не позднее «25» 12.2009 г.
3.1.2. Не обременять Земельный участок правами третьих лиц за исключением сервитута в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения.
3.1.3. После заключения настоящего Договора и перечисления Покупателем обеспечительного платежа не вести переговоров с иными покупателями в отношении Земельного участка, снять его с продажи.
3.1.4. В соответствии с требованиями ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. направить в уполномоченный исполнительный орган Калужской области извещение о намерении продать Земельный участок с указанием существенных условий продажи.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Заключить основной договор на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.
3.2.2. Перечислить на счет Продавца обеспечительный платеж не позднее
«___» ______ г.
4. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
4.1. Продавец извещает Покупателя о готовности к заключению Основного договора посредством телефонного сообщения или электронной почте, если Покупатель в указанный Продавцом срок не появляется в офисе Продавца для подписания Основного договора, то извещение и Основной договор направляются Покупателю заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в настоящем Договоре.
В случае неполучения от Покупателя подписанного Основного договора, направленного ему в порядке, указанном выше, в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты получения Продавцом почтового уведомления о получении Покупателем направленного ему Основного договора и отсутствии какой-либо информации от Покупателя, Продавец вправе расценивать действия (бездействия) Покупателя, как отказ от заключения Основного договора.
4.2. При подписании Основного договора Покупатель обязан предоставить Продавцу согласие супруга (супруги) Покупателя на заключение договора в нотариальной форме или предоставить нотариально заверенное заявление о том, что Покупатель не состоит в зарегистрированном браке.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
5.2. В случае неисполнение или ненадлежащего исполнения Покупателем обязательства по перечислению обеспечительного платежа более чем на 10 календарных дней от срока, установленного в Договоре, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Покупателя.
5.3. В случае незаключения Основного договора по вине Продавца при надлежащем исполнении всех обязательств Покупателем последнему возвращается уплаченный обеспечительный платеж в срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения письменного уведомления от Покупателя.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров. В случае не урегулирования спора он передается на разрешение суда.
Руководствуясь статьей 32 Гражданско-процессуального кодекса РФ, Стороны определили, что все споры, возникающие в связи с исполнением или неисполнением настоящего Договора, подлежат рассмотрению в Малоярославецком районном суде Калужской области.
6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться статьей 429 Гражданского кодекса РФ и иными положениями Гражданского кодекса РФ.
6.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
6.5. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме заказным письмом с уведомлением.
6.6. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами, составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
6.7. Настоящий Договор имеет следующие приложения:
Приложение № 1 – текст Основного договора;
Приложение № 2 – план планировки дачного поселка «Верховье»;
Приложение № 3 – свидетельство о государственной регистрации права (копия).

[Iinka]

Приложение № 1
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а последний принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора земельный участок (далее по тексту «Земельный участок») сельскохозяйственного назначения, предоставленный для дачного строительства с правом возведения жилых строений без права регистрации проживания в них, расположенный по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, Маклинский с/с, вблизи д. Верховье, площадью _________кв.м., кадастровый номер участка: _______________________.
1.2. План Земельного участка приводится в кадастровом паспорте земельного участка, выданном ____________________ №______________.
1.3. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании на основании решения единственного учредителя ООО «Верховье» от 11.02.2008 г. № 1 и Акта приема-передачи неденежного вклада в уставной капитал ООО «Верховье» от 01.09.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ____________ г., выданном ________________ на бланке серии _________ № _______________.
1.4. Продавец гарантирует, что земельный участок не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, на нем отсутствуют строения, сооружения и другие объекты.
1.5. В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса и статьей 35 Семейного кодекса супруг (супруга) Покупателя предоставил согласие на заключение настоящего договора или Покупатель подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора не состоит в зарегистрированном браке.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Покупателю земельный участок в течение 3 (трех) рабочих дней с даты надлежащего выполнения Покупателем п. 2.2.1. настоящего Договора, что подтверждается подписываемым Сторонами актом приема-передачи земельного участка.
2.1.2. Передать Покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц за исключением сервитута в соответствии с планом размещения инженерно-технического обеспечения.
2.1.3. Вместе с Покупателем подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты получения от Покупателя полной стоимости Земельного участка в соответствии с п.3.1. и п. 3.2. настоящего Договора.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Оплатить стоимость Земельного участка в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.2.2. Предоставить в уполномоченный регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Продажная стоимость Земельного участка составляет: ________________________________(_______ ____________________________________) рублей. НДС не облагается.
Обеспечительный платеж в размере _____________________ рублей, перечисленный покупателем по предварительному договору купли-продажи земельного участка в дачном поселке «Верховье» № ___________ от ____________, подлежит зачету в счет полной оплаты продажной стоимости Земельного участка с момента подписания настоящего Договора. Все расчеты между Сторонами по настоящему Договору произведены. Стороны претензий друг к другу не имеют.
3.2. Покупатель несет расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности на Земельный участок на имя Покупателя.
4. ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
4.1. Передача земельного участка в соответствии с условиями настоящего договора производится по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами. Данный акт приема-передачи подписывается Сторонами в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.
4.2. Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области. С момента передачи Покупателю Земельного участка последний несет бремя его содержания.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
5.2. В случае нарушения Стороной обязательства, предусмотренного настоящим Договором, с виновной Стороны может быть взыскана пеня в размере 0,1% от стоимости Участка за каждый день просрочки исполнения обязательства.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
5.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.
5.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.6. В случае отказа уполномоченного регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок на имя Покупателя, Стороны предпримут все необходимые меры по представлению дополнительных разъяснений и документов для подачи повторного заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на Земельный участок на имя Покупателя.
6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).
6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее 3 (трех) дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.
7. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.
8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде.
Руководствуясь статьей 32 Гражданско-процессуального кодекса РФ Стороны определили, что все споры, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, подлежать рассмотрению в Малоярославецком районном суде Калужской области.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета договора, не является для Покупателя кабальной сделкой и вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
9.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме заказным письмом с уведомлением.
9.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
9.5. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, а третий - в регистрирующем органе.

[mishanik]

Разрешение на строительство на дачном участке не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Так что можно строить без разрешения все то, что соответствует целевому назначению земли (в т.ч. дачное строение).

[rybin_av]

Сообщение от Iinka

Здравствуйте!
Никогда не приходилось сталкиваться с куплей-продажей земли.
Подскажите как убедиться, что будет разрешено строительство? В договоре об этом говориться, но можно ли как-то проверить ?

Попросите у правообладателя, чтоб он Вам предоставил заверенные копии акта (решения) о выделении ему этого ЗУ (правоустанавливающий документ). Из него все станет ясно.

А не спрашивали, чем вызвана необходимость заключения предварительного договора?
Дело в том, что Вы должны понимать, что по предварительному договору прав на ЗУ у Вас не возникает.
Мне что-то из этого договора не совсем ясно (может, не внимательно читал), каким образом Вам будут возвращены деньги, если по какой-то причине (не по Вашей вине) не состоится заключение Основного договора или не состоится регистрация права по Основному договору. Как-то все обтекаемо в этом плане описано "возместить убытки" - в какие сроки и каким образом будет возвращена основаная сумма?
Пеня это хорошо, но хорошо бы описать и порядок возврата и описать сроки и условия, которые будут являться критерием для отсчета возврата. А то из договора получается, что Вы должны предпринимать все меры для повторной подачи необходимых документов ... ну это может в принципе до бесконечности продолжаться.
В общем, вот это место в договоре (как впрочем и наличие самого по себе Предварительного договора) мне не нравится.

[mishanik]

Сообщение от rybin_av

А не спрашивали, чем вызвана необходимость заключения предварительного договора?

Тем, что не было межевания участка, он еще не разделен на участочки...

[rybin_av]

Сообщение от mishanik

Тем, что не было межевания участка, он еще не разделен на участочки...

Тогда это кот в мешке За которого продавец просит 100%-ую предоплату.
Я конечно не хочу подозревать продавца в злоумышлении, но в жизни всякое случается ... поэтому платить 100% не понятно за что я сам ни в коем случае не стал бы.
Поэтому могу сделать такой вывод:
- либо сущуственно снизить предоплату;
- либо подождать, когда все будет размежеванно и я смогу купить индивидуально определенный объект недвижимости.
В противном случае я приму на себя неоправданный риск.
Это сугубо моя личная позиция.

[mishanik]

Это не только Ваша позиция)

А эта организация уже кому-нибудь продала так участок? (имеется ввиду уже сам договор купли-продажи) А так ситуация типичная - новостройки в мос области так и продают.... Так что это вопрос доверия, для которого, правда, нужна информация.

[Iinka]

да. 100% предоплата пугает, поэтому как раз и спрашиваю.)
это фирма Удача. http://www.ydacha.ru/. вроде они уже несколько очередей продали. до 8ой что ли... и рекламы много и плакаты при выезде из москвы понавешаны. не хотелось бы, чтобы всё оказалось липкой)

[Bambuk]

Стопроцентная предоплата - призак настораживающий в любом случае.
Если не проведено размежевание, то это лишь усиливает сомнения. Ровно как и агрессивная реклама....

[mishanik]

Стопроцентная предоплата - практически у всех организаций, продающих какую бы то ни было недвижимость.... Поспрашивайте соседей - кому уже продали участки, если у них все нормально, то с высокой долей вероятности и у вас будет так же... Определенно конечно говорить нельзя ((