[hinfa51]

Доброго времени суток коллеги!
Дано: вновь образованное ТСЖ принимает на обслуживание многоквартирный дом после того, как им управляла Управляющая организация (УО). При этом происходит передача технической документации на дом, в том числе и тех. паспорта. Открываем тех паспорт и видим, что последние изменения вносились около 7ми лет назад и инвентаризация не производилась! При этом в договоре управления прописана обязанность УО по ведению технической документации.
Найти: возможно ли ТСЖ понудить УО привести тех паспорт в соответствие с объективной действительностью (программа минимум) либо ТСЖ провести за свой счет инвентаризацию, после чего взыскать сумму, потраченную на это с УО?

[Rolland]

Сообщение от hinfa51

возможно ли ТСЖ понудить УО привести тех паспорт в соответствие с объективной действительностью (программа минимум) либо ТСЖ провести за свой счет инвентаризацию, после чего взыскать сумму, потраченную на это с УО?

Думается, что надо соизмерить расходы и прения в суде....
Хотя, в любом случае второе действеннее независимо от объемов.

[hinfa51]

Инвентаризация одного многоквартирного дома в среднем 300 тыс. руб. (в нашем регионе)

[Rolland]

hinfa51, дом принят. Претензии заявлялись? Каким образом УО будет производить все действия, если отношение к данному дому она более не имеет? Какое отношение ТСЖ имеет к договору управления и неисполнению обязательств УО, если оно вновь созданное (т.е. явно организация не имела отношение к ДУ)?
Здесь скорее не обязательства из прошлого договора ДУ, а обязанность УО передать документацию надлежащего вида, соответствующую требованиям законодательства.

[hinfa51]

1. Дом еще не принят.
2. Одна из основных претензий - у дома 0% износа (построен более 10ти лет назад) и это на крайнем севере
3. ТСЖ представляет в данном случае интересы собствеников!
4. Можно и под это (обязанность УО передать документацию надлежащего вида) подвести.

[тесто]

Сообщение от hinfa51

Доброго времени суток коллеги!
Дано: вновь образованное ТСЖ принимает на обслуживание многоквартирный дом после того, как им управляла Управляющая организация (УО). При этом происходит передача технической документации на дом, в том числе и тех. паспорта. Открываем тех паспорт и видим, что последние изменения вносились около 7ми лет назад и инвентаризация не производилась! При этом в договоре управления прописана обязанность УО по ведению технической документации.
Найти: возможно ли ТСЖ понудить УО привести тех паспорт в соответствие с объективной действительностью (программа минимум) либо ТСЖ провести за свой счет инвентаризацию, после чего взыскать сумму, потраченную на это с УО?

а прежний договор УО90согласно которое нужно было проводить инвентаризацию с кем был заключен?
Может вторая сторона и подаст в суд на УО, а ТСЖ будет просто представлять интересы второй стороны.
за свой счет я бы не советовал проводить инвентаризацию

[hinfa51]

Прежний договор заключен с собственниками! А инвентаризацию проводить нужно ибо как можно инициировать кап. ремонт со степенью износа - 0%?

[тесто]

Сообщение от hinfa51

Прежний договор заключен с собственниками! А инвентаризацию проводить нужно ибо как можно инициировать кап. ремонт со степенью износа - 0%?

так почему собственники не могут инициировать инвентаризацию и принудить УО сделать её?

[hinfa51]

а почему по-Вашему это не могут сделать собственники в лице ТСЖ?!... Я не говорю что не могут, я ищу нормы, обязывающие УО это сделать!!

[Rolland]

hinfa51,думаю, что из приведенного ниже решения сделаете соответствующие заключения и примените то, что необходимо:

Отсутствие у ТСЖ либо выбранной им управляющей организации полного комплекта документов на многоквартирный дом препятствует выполнению требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ об обеспечении безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальные услуг гражданам, проживающим в таком доме

К такому выводу пришёл Арбитражный суд г. Москвы (решение т 21.05.2007, 28.05.2007 по делу N А40-69540/07-85-517) и обязал бывшую управляющую компанию (ДЭЗ) передать всю документацию по многоквартирному дому.

Товарищество собственников жилья "Зеленная долина" создано в соответствии со ст. ст. 135, 136, 139 ЖК РФ по решению от 10.07.06 собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, к. 1, общей площадью 20503,45 кв. м, что составляет 65,73% процентов жилых площадей в доме.

Согласно свидетельству о внесении в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица серии 77 N 009212098 (л.д. 36 т. 1) Товарищество собственников жилья "Зеленная долина", сокращенное наименование ООО "Зеленная долина", фирменное наименование ТСЖ "Зеленная долина", было зарегистрировано в качестве юридического лица 06.07.06 за основным государственным регистрационным номером 1067746777482.

В соответствии с уставом ТСЖ "Зеленная долина", утвержденным решением общего собрания о создании ТСЖ от 10.06.06 (л.д. 20 - 35 т. 1), товарищество является добровольным объединением собственников помещений и создано в целях реализации собственниками прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, сохранения и приращения недвижимости, обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества, обеспечения собственников, нанимателей и арендаторов коммунальными услугами; исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту надстройке и реконструкции помещений; проведения мероприятий по благоустройству и озеленению, представление интересов членов товарищества перед государственными органами, юридическими и физическими лицами.

На момент создания ТСЖ "Зеленная долина" управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, осуществляла Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЭЗ" на основании договоров "О передаче дома в управление с целью организации временной эксплуатации и обеспечения сохранности имущества Инвестора в период до государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости", заключенных с инвестором строительства жилого дома, ЗАО "СУ N 155" 11.01.05: N 02/05/ПП на секции 1 и 2 и 04/05/ПП на секции 3, 4 и 5 указанного жилого дома (л.д. 7 - 19 т. 1).

На требование истца исх. N и-2-06 от 20.07.06 (л.д. 37 т. 1) о передаче документации, необходимой для дальнейшего управления жилым домом созданному товариществу собственников "Зеленная долина" НО "АТСЖ "ДЭЗ" ответило отказом, указав, что не будет передавать документацию вплоть до принятия общим собранием собственников помещений в жилом доме решения о выборе способа управления.

Решением общего собрания членов ТСЖ "Зеленная долина" от 27.07.06 собственники жилых помещений выполнили предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ обязанности по выбору способа управления многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, посредством управляющей организации, выбрав в качестве управляющей организации НО "Ассоциацию товариществ собственников жилья "Инициатива" и утвердив договор на управление с вновь избранной организацией.
Однако после принятия указанного решения документация также не была передана ответчиком истцу.

01.08.06 между истцом и Некоммерческой организацией Ассоциацией товариществ собственников жилья "Инициатива", третьим лицом, был заключен договор N 7/р1478 на управление многоквартирным жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания собственников в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Условиями п. п. 2.2, 2.6, 3.2 данного договора на НО "АТСЖ "Инициатива" возложена обязанность осуществления функций по управлению и эксплуатации жилого дома с подземным гаражом-автостоянкой и прилегающим земельным участком, включающих в себя эксплуатацию общего имущества, в том числе его содержание и ремонт, обеспечения коммунальными услугами, обеспечение сохранности общего имущества, заключение и сопровождение соответствующих договоров.

Техническая, бухгалтерская и иная документация, необходимая для управления многоквартирным жилым домом и осуществления управляющей организацией функций, переданных ей по решению истца, ответчиком не передана до настоящего времени, что нарушает права истца и является основанием для защиты нарушенных прав путем обязания ответчика передать соответствующую документацию по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Право истца как товарищества собственников жилья на заключение договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоры в интересах членов товарищества закреплено в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, положениях ст. ст. 1, 6 и 8 устава ТСЖ "Зеленная долина".

Согласно п. п. 4 - 8 ст. 138 ЖК РФ на товарищество собственников жилья возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечению соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Обязанности ТСЖ "Зеленная долина" закреплены также в статье 9 устава истца.
В соответствии со ст. 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

При таких обстоятельствах суд отклоняет довод ответчика о том, что ТСЖ "Зеленная долина" не является товариществом собственников жилья и не может представлять их интересы. Данный довод мотивирован отсутствием у лиц, голосовавших за создание ТСЖ "Зеленная долина", оформленных прав собственности на помещения дома. Однако отсутствие зарегистрированного права в соответствии со ст. 139 ЖК РФ не препятствует указанным лицам в реализации права на создание товарищества собственников жилья до оформления прав собственности.

Ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору одного из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В силу требования ч. 9 данной статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Истцом соблюдены требования ч. 3 ст. 161, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 27.07.06, выбран способ управления управляющей организацией и определена управляющая организация НО "АТСЖ "Инициатива".

В силу указанной нормы, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с требованиям ч. ч. 1 - 7 ст. 162 ГК РФ, п. 2.1.1.4 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", между истцом и третьим лицом НО "АТСЖ "Инициатива" был заключен договор управления многоквартирным домом N 7/р1478 от 01.08.06. Срок вступления данного договора в силу установлен п. 10.1 договора с 01.09.07. Согласно ч. 7 ст. 162 ГК РФ, с указанной даты управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора.

Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме....