[Альгиз]

Моя пожилая родственница, 2 мес. назад, заключила договор для продажи квартиры с агентством недвижимости. При подписании она его не читала, в агентстве сказали, что он нужен для показа покупателям и это такая, не чего не значащая формальность, обманули.

Вот скан этого договора:
http://i49.tinypic.com/4sf8ra.jpg
http://i49.tinypic.com/351bwy1.jpg
http://i50.tinypic.com/2vukgb5.jpg

Мы хотим, что бы агентство признало договор ничтожным, составленным с нарушением законов РФ. В случае не согласия агентства, признать договор ничтожным по соглашению сторон, подать в суд.

1.Предмет договора – вся квартира. Полностью квартира моей родственнице не принадлежит. Родственница владеет, только долей. Всей квартирой она распоряжаться не может, а агентство взялось продавать то, что не является объектом собственность их клиента.
Продавать свою долю и заключать договор о ее продаже, второй собственник мою родственницу не просил.

Может ли он, признать подобный договор ничтожным?

Какой закон нарушило агентство, заключая договор с моей родственницей на отчуждение чужого ей имущества, осуществление рекламы по его продаже и консультированию потенциальных покупателей, вводя их в заблуждение?

2.В приложении к договору, приведена опись «правоустанавливающих документов», принятых от моей родственницы на ответственное хранение (копии):
1) технический паспорт на квартиру
2) ордер, оформленный на другого владельца (второго собственника), хотя есть свидетельство регистрационной палаты на квартиру
3) паспорт родственницы

Ни один из документов не является правоустанавливающим и тем более устанавливающим права моей родственницы на квартиру.
Какой закон нарушило агентство, назвав в договоре эти документы «правоустанавливающими»?

3.В договоре не сказано, на какой территории моя родственница не может заключить подобный договор или продать квартиру самостоятельно. Это противоречит ст. 1007 ГК РФ.
Можно ли признать договор ничтожным только на основании этого пункта?

4.Какие еще законы нарушает текст договора?

5.В какой форме нужно составить двухстороннее соглашение между родственницей и агентством о признании договора ничтожным?

Хотя бы знать примерный текст или получить ссылку на подобный документ. Если агентство признает договор ничтожным, то подавать в суд не будем.

6.Как поступить с ничтожным договором? Подлежит ли он физическому уничтожению или просто можно перечеркнуть?

Мы не хотим, что бы агентство использовало его в своей работе, вводя в заблуждение покупателей.

Агентству родственница не отдавала деньги (они ее об этом еще не спрашивали) и оригиналы правоустанавливающих документов не отдавала (у нее их не было с собой, во время подписания договора). В агентство мы пока не ходили, что бы сообщить о недействительности этого договора.
До этого они 3 раза наврали о налогообложении моей родственнице. Убеждали ее, что она может продать квартиру и не платить налоги. Она им не поверила, ходила 3 раза в налоговую инспекцию. Оказалось, что это сделать не возможно, налоги придется уплатить, и она пока не может продать квартиру (нечем уплатить налог). Скажи в агентстве об этом сразу, она бы и время не стала терять.

В агентстве обманули устно, что 20 тыс. руб. вознаграждения, им уплатит покупатель квартиры, а для родственницы, вся их работа, будет бесплатной, в договоре же все иначе.
Все эти разбирательства, возникли, лишь после того, как с моей родственницей, отказалось работать другое городское агентство.

Агент сказал, что, если родственница к ним обратится, то ей придется уплатить вознаграждение первому агентству и каждому агентству, с которым она будет заключать договор в приделах нашей Вселенной (территория то не указана). Она попала к первому агентству в рабство.
Родственница ей сказала, что ни о каком вознаграждении она не знает. Агент посоветовала, прочесть то, что она подписала. После прочтения, родственница вся в слезах, пришла ко мне, просить помощи, а на другой день, она пошла в налоговую инспекцию и узнала, что она не может продать квартиру. Потребность, обращаться в другие агентства, пропала на некоторое время, пока деньги не появятся уплатить налоги.

Я боюсь, что они могут, кого ни будь обмануть нашим договором. Договор действует, пока не будет исполнен. Мы не хотим, что бы агентство, действовало в отношении кого либо, от нашего доброго имени.

В моем понимании принципал - это работодатель, тот, кто все затеял, а агент - всего лишь исполнитель чужой воли, лицо подчиненное принципалу. Мы не хотим, в случае обмана агентством других людей, остаться крайними (тем более, что в договоре есть пункт, по которому родственница, разрешает брать деньги, агентству с покупателей, на ответственное хранение, а они, отнюдь не банк, что бы хранить миллионы). Многие агентства сейчас, находятся на грани разорения, население не платежеспособно, не платежи, кризис, доведенные до отчаяния, они могут пойти и на мошенничество.

Согласно п. 2 ст. 1005 ГК РФ ( и разъяснений к КГ, написанных в умных книжках), агентский договор заменяет собой доверенность и принципал не праве ссылаться на отсутствие таких полномочий у агента, если они прописаны в договоре.
Согласно п.1. ст. 1005 ГК РФ (абз.3), по сделке совершенной от имени принципала, агентом, права и обязанности возникают у принципала.

Я не юрист, а экономист со стажем 8 лет. На основе только этой бумаги, мой извращенный уму составил несколько комбинаций по "честному" отъему средств от имени принципала. В суд на месте агентства, я бы некогда не подала, зачем мне какие-то жалкие 20 тыс., когда я на этой бумаге, могу сделать миллионы.

[Альгиз]

мне юристы говорят, что без суда мы не можем признать договор ничтожным, хоть ГК это и предусмотрено, можем только расторгнуть договор

я все таки взяла на себя смелость, составить двухстороннее соглашение о признании договора ничтожным, чисто для галочки, т.к. по закону можно вообще ни каких документов не составлять, устно сообщить о ничтожности и этого достаточно

СОГЛАШЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ДОГОВОРА НА ОКАЗАНИЕ ПОСРЕДЕНЧИСКИХ УСЛУГ ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ НИЧТОЖНЫМ

г. Новочебоксарск "___"__________ 2010 г.






Настоящее Соглашение составлено в подтверждение того, что Договор на оказание посреднических услуг по продаже недвижимости заключенный в г. Новочебоксарск апреля 2010 г. между агентством недвижимости«влице индивидуального предпринимателя , действующей на основании свидетельства серии выданного Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Новочебоксарску Чувашской Республики 3 апреля 2009 г. и гр. проживающей по адресу г. Новочебоксарск ул. , признается ничтожным, как не соответствующий требованиям ГК.





ИСПОЛНИТЕЛЬ: КЛИЕНТ:

[rybin_av]

Сообщение от Альгиз

Вот скан этого договора:

Внимательно прочитайте реквизиты договаривающихся сторон
"Агентство недвижимости "ХХХ" в лице индивидуального предпринимателя УУУ..."
Весьма странная связка агенство в лице ИП. К сожалению Вы затерли печать и реквизиты на обороте, поэтому нельзя до конца оценить формальную сторону договора.
Но на мой взгляд такие реквизиты договора уже дают основание сомневаться в его надлежащем заключении, т.к. не понятно с кем заключает договор Клиент - с агенством или с ИП, и какая между ними юридическая связь.

За квартиру не беспокойтесь. Ее никто не сможет продать без правоустанавливающих документов.

Думаю, что Вашу бабушку хотели "развести" на 20 тыс. руб.

Думаю, что будет достаточно, если бабушка под Вашу диктовку напишет уведомление "агентству в лице ИП" о том, что она считает договор не заключенным в связи с тем, что определенно не установлен контрагент по договору, а п. 1 ст. 420 ГК РФ "договором признается соглашение двух и более лиц...", т.е. из смысла нормы понятно, что лица должны быть безусловно определены, т.к. только в этом случае возможно достичь соглашение между ними. Правовая связь между ИП и "агенством" в тексте т.н. "договора" не установлена и не подтверждена надлежащими документами (доверенностью или иным образом). В этом случае не может идти речи о соглашении сторон, а следовательно, договор не может считаться заключенным и не влечет возникновения гражданских прав и юридических обязанностей.
Составьте этот кондуит в двух экз. и отнесите в "агенство". Один отдайте им, а другой оставьте себе, настояв на том, чтоб на Вашем экз. была сделана отметка о приеме, т.е. была сделана надпись "Принято, ФИО принявшего, дата, время, подпись).
Рекомендую взять с собой диктофон и, предупредив о том, что Вы производите запись, зафиксировать весь разговор в "агенстве" по поводу передачи Вашего уведомления и проставления отметки о принятии. Если есть возможность, то пригласите кого-либо из своих друзей, знакомых, родственников, чтоб они сходили с Вами и засвидетельствовали все Ваши действия.
После передачи уведомления можете продолжать жить спокойно.

[Альгиз]

rybin_av, спасибо большое за разъяснение
Реквизиты исполнителя на обороте:
Ф.И.О. ИП
ИНН, ОГРНИП
в адресе указан другой город, а не тот, в котором был заключен договор и получено свидетельство в налоговой инспекции (родственница сказала, что у агентства два офиса в республике)

на печати в центре название агентства, а по кругу, Ф.И.О. и реквизиты самого предпринимателя (ИНН, ОГРНИП)

на местном форуме, я тоже пыталась получить консультацию у юристов, пользователи высказали ту же версию, что и вы, "невозможно определить, с кем заключен договор", но юристы из агентств (у агентств есть тоже свои юристы) высказались, что у нас, договора все такие, и у магазинов от лица ИП, у других предприятий города созданных ИП, и так написано везде, и вообще, я своим обсуждение, подрываю всю инфраструктуру города
обычно в наших договорах написано так "Агентство недвижимости «Руслана», именуемый в дальнейшем Исполнитель, в лице Шакеева Юрия Алексеевича, действующей на основании свидетельства ОГРН №306212804700054 от 16.10.2006г." (взято, как образец, предоставленный в открытый доступ на нашем форуме, их руководителем, он тоже хотел, что бы юристы, сделали анализ его договора)

меня больше всего смущает в договоре пункт 3.4., в котором сказано, что если сделка продажи квартиры не состоялась не по вине исполнителя (допустим квартиру долгое время не кто не покупает) и исполнитель хочет видимо расторгнуть договор, то клиент должен оплатить за работу агентству, сколько агенство попросит, хоть 1 млн. руб., хоть 1 трлн.руб., без предоставления подтверждающих документов о произведенных расходах, но не менее 2 тыс. руб.

какому закону противоречит этот пункт?...если есть вообще какое то противоречие

[rybin_av]

Сообщение от Альгиз

rybin_av, спасибо большое за разъяснение
Реквизиты исполнителя на обороте:
Ф.И.О. ИП
ИНН, ОГРНИП
в адресе указан другой город, а не тот, в котором был заключен договор и получено свидетельство в налоговой инспекции (родственница сказала, что у агентства два офиса в республике)

на печати в центре название агентства, а по кругу, Ф.И.О. и реквизиты самого предпринимателя (ИНН, ОГРНИП)

на местном форуме, я тоже пыталась получить консультацию у юристов, пользователи высказали ту же версию, что и вы, "невозможно определить, с кем заключен договор", но юристы из агентств (у агентств есть тоже свои юристы) высказались, что у нас, договора все такие, и у магазинов от лица ИП, у других предприятий города созданных ИП, и так написано везде, и вообще, я своим обсуждение, подрываю всю инфраструктуру города
обычно в наших договорах написано так "Агентство недвижимости «Руслана», именуемый в дальнейшем Исполнитель, в лице Шакеева Юрия Алексеевича, действующей на основании свидетельства ОГРН №306212804700054 от 16.10.2006г." (взято, как образец, предоставленный в открытый доступ на нашем форуме, их руководителем, он тоже хотел, что бы юристы, сделали анализ его договора)

меня больше всего смущает в договоре пункт 3.4., в котором сказано, что если сделка продажи квартиры не состоялась не по вине исполнителя (допустим квартиру долгое время не кто не покупает) и исполнитель хочет видимо расторгнуть договор, то клиент должен оплатить за работу агентству, сколько агенство попросит, хоть 1 млн. руб., хоть 1 трлн.руб., без предоставления подтверждающих документов о произведенных расходах, но не менее 2 тыс. руб.

какому закону противоречит этот пункт?...если есть вообще какое то противоречие

Не вижу смысла копать вглубь этот текст, если есть причина для опорочения договора, которая лежит на поверхности. Это как в том анекдоте:
есть десять причин, из-за которых пушка не выстрелила в цель, - во-первых, у нас не было снарядов...
Условия договора могут быть в принципе любыми, если не нарушают законов гравитации.
В данном договоре гражданин не был осведомлен об основном - о том, с кем он заключает договор. Клиент предполагал, что заключает договор с агентством недвижимости (т.е. с юридическим лицом), а на самом деле договор заключается с инд. предпринимателем (с которым скорей всего клиент не желал иметь дело). Причем ИП прямо умышленно ввело в заблуждение клиента фразой "агентство ХХХ в лице ИП". Эта фраза подразумевает, что правоотношение возникает с участием трех лиц:
- клиента;
- ИП;
- агентства ХХХ.
При этом никакого "агентства ХХХ" в природе не сущствует, а существует обыкновенный ИП. Поэтому к данному случаю не применимы нормы ст. 183 ГК РФ о представительстве без полномочий. Здесь скорей применимы нормы ст. 159 УК РФ и есть возможно повод для обращения в прокуратуру.
Строго говоря, эту сделку наверно правильней считать недействительной в силу ст. 178 (заблуждение) ГК РФ (возможно кто-то со мной не согласится и скажет, что она недействительна или ничтожна в силу ст. 168 (противоречит закону и иным правовым актам), или 169 (противна основам правопорядка и нравственности), или 179 (обман), - это предмет для спора о квалификации действий ИП).
Однако я все таки предложил бы Вам уведомить "агентство - ИП" о том, что Вы считаете договор не заключенным, чтоб не Вы что-то доказывали "агентству", а чтоб "агентство" доказывало надлежащее заключение договора. Если у "агентства" есть мозги, то оно скорей всего сообразит, что нашла коса на камень, и прекратит свои домогательства к Вашей бабушке.

Кстати, (это уже к коллегам ремарка) в этом случае мы имеем пробел в законодательстве относительно изготовления печатей вообще, и содержания печати ИП в частности.

[Альгиз]

rybin_av, спасибо за поддержку, а то мы уже духом пали
сегодня родственница пойдет в агентство пока по моему первому варианту (объект указан не правильно), совещались две недели, решили, что пойдет пока одна к ним, снабдили ее подробными инструкциями на бумаге, что бы не забыла, не успела ей отдать ваш вариант (живет в другом городе), если вариант с объектом не прокатит, то добавим вариант с контрагентом

когда все это дело разрешится, можно вас процитировать на нашем местном форуме, со ссылкой на этот?

[rybin_av]

Сообщение от Альгиз

rybin_av, спасибо за поддержку, а то мы уже духом пали
сегодня родственница пойдет в агентство пока по моему первому варианту (объект указан не правильно), совещались две недели, решили, что пойдет пока одна к ним, снабдили ее подробными инструкциями на бумаге, что бы не забыла, не успела ей отдать ваш вариант (живет в другом городе), если вариант с объектом не прокатит, то добавим вариант с контрагентом

когда все это дело разрешится, можно вас процитировать на нашем местном форуме, со ссылкой на этот?

Да, цитируйте конечно.

Лучше бы, чтоб она сразу избрала единственную линию поведения, которой будет придерживаться. Всегда полезно, когда перед взором суда цельная и последовательная позиция, а не виляние хвостом с подразумеваемой целью любым путем уйти от ответственности. Последовательность и с моральной точки зрения характеризует человека с положительной стороны.
В общем, я свою точку зрения высказал. Пользуйтесь, если пригодится.

[Альгиз]

получилось

родственница пошла в агентство, сказала, что она хочет признать договор недействительными, забрать их экземпляр себе или разорвать его физически

в агентстве, с нее, конечно же стали просить денег, давить морально, документы пообещали подготовить на следующий день, типа в офисе их нет (агентство готовится к отпуску, все важное вывезли)

пришлось поднимать родственнице моральный дух, объяснять, что закон на ее стороне, что это против всяких правил, заставлять подписывать людей такие договора не читая + они ей обещали оформить документы так, что она уйдет от налогообложения, хотя она была против этого и хотела все сделать по закону, обманули ее 3 раза (этот обман обошелся бы ей в 200 тыс. руб., если бы в налоговую сама ни сходила, и не перепроверила законность их умозаключений) и кто после этого потерпевшая сторона? посоветовала ей, если будут винить во всех грехах, соглашаться, не спорить и стоять на своем, что договор не имеет силы

родственница взяла, подготовленные мной документы, но они не пригодились

когда, на второй день, агентство начало опять просить деньги, родственница объяснила, что это она потерпевшая сторона и они ей должны, что хорошие люди, так с другими людьми не поступают (тут главное моральный дух, когда занаешь, что на твоей стороне закон, легче отставить свои права)
родственница удостоверилась, что экземпляр агентства ее договор и они разорвали оба экземпляра на мелкие кусочки по общему согласию (отдавать свой экземпляр агентство отказалось )

[rybin_av]

Сообщение от Альгиз

получилось

родственница удостоверилась, что экземпляр агентства ее договор и они разорвали оба экземпляра на мелкие кусочки по общему согласию (отдавать свой экземпляр агентство отказалось )

Поздравляю!
Однако на будущее учтите еще один совет:
- если совершаются какие-либо юридические действия (например, как в случае Вашей родственницы - удостоверение прекращения правоотношений), то их лучше всего оформлять в виде акта в письменной форме (в Вашем случае правильно было бы прекращение правоотношений оформить актом следующего содержания: мы такие-то такие-то прекращаем правоотношения по поводу договора между ... по поводу ... в связи с тем, что считаем данный договор не заключенным. Дата, подписи присутствующих).

[Альгиз]

спасибо, учтем надеюсь, больше не кто не будет подписывать таких договоров, будем держать пожилых родственников под пристальным контролем и зорко следить за тем, где они ставят свои подписи
мошенники будт всегда и что позаимствовать у нас ценного, они всегда найдут, не думала, что "имя", "действовать от чужого имени", это объект, который нельзя потрогать, тоже ценность, пока не возникла такая ситуация, для нас это будет большим уроком на всю жизнь