[Инотка]

Добрый вечер,форумчане.
У меня вопрос по поводу оформления договора купли-продажи в ФРС петродворцового района.

Мы выступаем в роли покупателей, наш сосед (смежный участок) в роли продавца. В 2005 году мы заключили предварительный договор о покупке у соседа 400 кв.м. До 2006 года должны были оформить договор купли-продажи и преобрести эти сотки, но у соседа в это время было судебное разбирательство и на его землю был наложен арест. Задаток мы у платили, у нотариуса все заверили. На сегодняшний день сосед сообщил, что все урегулировал. Можно приступать к оформлению сделки. Но дело в том, что на сегодняшний день его участок на порядок больше. И получаеться, что мы от его участка занимаем по мимо тех 400 кв.м еще маленький кусочек.Родители не дождавшись по увещеваниям соседа уже поставили постоянный забор с фундаментом на эти 400 кв.м и даже чуть больше. Мои вопросы:
1) какой пакет документов должен придоставить сосед нам, если земля у него в собственности вместе с сыном, тот тоже участвует в сделке. пункт по третьим лицам написано-не отчуждать указанный земельный участок третьим лицам, а так же не обременятькаким-либо образом данное имущество правами третьих лиц.
2) должен ли он был провести межевание на тот старый участок по 400 кв.м которые нам продает.
3) кто должен вызывать геодезистов? сосед или мы ... если по факту забор уже стоит и эти сотки на нашем участке.
4) я обратилась в фирму, которая делает съемку ( в списке она есть, лицензию от земельного комитета имеет) там мне сказали, что для начала я должна получить разрешение на проведение этих работ, зачем мне разрешение, если я просто хочу, чтобы они пришли и померили мне все по факту, т.е. старые границы есть, а вымереть новые...сосед мне сказал на свой участок он геодезистов вызывал, теперь мол ты вызывай...если это должен сделать он, то по 4 вопросу можно не отвечать.
5) можетли он сейчас отказаться от сделки в договоре написано- продавцы(такие-то) получившие задаток в сумме и т.д. в случае отказа от заключения договора купли продажи указанного земельного участка уплачивают покупателю двойную сумму задатка по курсу цб на день выплаты.
6) возможно в случае его отказа, привлечь его по суду в заключению договора купли-продажи.
7) как нам быть с тем кусрчком,который теперь принадлежит соседу, как узнать его размер?

Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от Инотка

Добрый вечер,форумчане.
У меня вопрос по поводу оформления договора купли-продажи в ФРС петродворцового района.

Мы выступаем в роли покупателей, наш сосед (смежный участок) в роли продавца. В 2005 году мы заключили предварительный договор о покупке у соседа 400 кв.м. До 2006 года должны были оформить договор купли-продажи и преобрести эти сотки, но у соседа в это время было судебное разбирательство и на его землю был наложен арест. Задаток мы у платили, у нотариуса все заверили. На сегодняшний день сосед сообщил, что все урегулировал. Можно приступать к оформлению сделки. Но дело в том, что на сегодняшний день его участок на порядок больше. И получаеться, что мы от его участка занимаем по мимо тех 400 кв.м еще маленький кусочек.Родители не дождавшись по увещеваниям соседа уже поставили постоянный забор с фундаментом на эти 400 кв.м и даже чуть больше.

Из Вашего изложения не понятно, каков был изначально размер участка соседа и каков был изначально размер Вашего участка.
Вы полностью собирались присоединять участок соседа или только его часть? Собирался сосед разделить свой участок, чтоб продавать Вам некоторую часть первоначально существующего участка?

Эти уточнения важны вот в связи с чем:

О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков... (с изменениями на 23 ноября 2009 года)
Закон Ленинградской области от 29.10.2003 N 83-оз

статья 1:

Установить следующие предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель:

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: минимальный размер - 1 гектар, максимальный размер - 50 гектаров;

для садоводства: минимальный размер - 0,05 гектара, максимальный размер - 0,12 гектара;

для дачного строительства: минимальный размер - 0,05 гектара, максимальный размер - 0,20 гектара;

для ведения огородничества: минимальный размер - 0,01 гектара, максимальный размер - 0,10 гектара (абзац дополнительно включен с 14 ноября 2008 года <<Законом>> Ленинградской области от 6 ноября 2008 года N 118-оз);

для ведения животноводства: минимальный размер - 0,01 гектара, максимальный размер - 5,0 гектара (абзац дополнительно включен с 14 ноября 2008 года <<Законом>> Ленинградской области от 6 ноября 2008 года N 118-оз).

Кроме того, надо четко понимать, что из предварительного договора никаких прав на землю у Вас не возникло, если не был заключен договор купли-продажи ЗУ и переход права не был зарегистрирован в ЕГРП.
Сам по себе факт того, что Вы произвели оплату в счет будущего договора купли-продажи и удостоверили этот факт у нотариуса, не имеет значения для перехода права собственности на участок.

Сообщение от Инотка

Мои вопросы:
1) какой пакет документов должен придоставить сосед нам, если земля у него в собственности вместе с сыном, тот тоже участвует в сделке.

Сосед должен Вам представить правоустанавливающий документ, на основании которого он имеет право собственности на данный участок.
Если сосед владеет участком совместно с сыном, т.е. у них общая долевая собственность на участок, то им надо определиться - они будут выступать как "единая" сторона в сделке с Вами, или они выделят свои доли в натуре и потом отец (или сын отдельно) продаст Вам свою долю. И здесь надо снова вернуться к норме закона ЛО о предельных размерах участка (т.е. слишком маленький размер, подлежащий продаже или остающийся у стороны отец+сын (отец-сын), будет препятствием в регистрации сначала раздела участка, а потом и регистрации купли-продажи).

Сообщение от Инотка

пункт по третьим лицам написано-не отчуждать указанный земельный участок третьим лицам, а так же не обременять каким-либо образом данное имущество правами третьих лиц.

Не понятно. Что это за условие?

Сообщение от Инотка

2) должен ли он был провести межевание на тот старый участок по 400 кв.м которые нам продает.

Он не межевание должен провести, а если я все правильно понял, то он должен произвести раздел участка на два новых участка.

Сообщение от Инотка

3) кто должен вызывать геодезистов? сосед или мы ... если по факту забор уже стоит и эти сотки на нашем участке.

Это как Вы договоритесь.
Вы должны иметь ввиду, что формально Вы сейчас нарушаете право собственности соседа. И если он захочет, то предъявит Вам негаторный иск, и суд вынесет решение о сносе забора, при этом никакие авансы по предварительному договору Вам не помогут.
Поэтому делайте выводы сами. Думаю, что в Вашем случае обе стороны заинтересованы поскорей решить это дело.
В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 11.2 ЗК РФ:
4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. <...>
5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка <...>
Формально Ваш сосед - собственник спорного участка. Только он может принять решение о его разделе и об отчуждении. Поэтому он должен выступать инициатором кадастровых работ, на основании которых будут определены границы участка(ов). Вы можете лишь договориться о финансировании этих работ.

Сообщение от Инотка

5) может ли он сейчас отказаться от сделки в договоре написано- продавцы(такие-то) получившие задаток в сумме и т.д. в случае отказа от заключения договора купли продажи указанного земельного участка уплачивают покупателю двойную сумму задатка по курсу цб на день выплаты.

Он может отказаться от сделки, т.к. предварительный договор даже в судебном порядке нельзя заставить исполнять ту сторону, которая не хочет этого. В судебном порядке можно лишь требовать возврата неосновательно полученных денег и % за их использование за прошедшее время.
Нормы о задатке не действуют в отношении предварительного договора.
п. 1 ст. 380 ГК:
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
п. 1 ст. 420 ГК:
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Сообщение от Инотка

6) возможно в случае его отказа, привлечь его по суду в заключению договора купли-продажи.

Можно, но только с целью получить неосновательно полученные деньги и % за их использование.
Но Вы должны понимать, что сосед конечно же обяжет Вас снести забор и устранить препятствия с его участка.

Сообщение от Инотка

7) как нам быть с тем кусрчком,который теперь принадлежит соседу, как узнать его размер?

Можно обратиться не только к геодезистам, но и к кадастровому инженеру (это не редко одно и тоже лицо).

[Инотка]

Спасибо, большое за подробный ответ rybin_av.

Я не со всем точно описала всю ситуацию, Вы правы.
Участок у нас под ИЖС. Находимся мы в Петергофе. У соседа те же условия. Земля для личных нужд. Изначально участок был 12 соток, на сегодняшний день он составляет 24 сотки. Родители самовольно поставили забор на часть сводной (ппожарной) зоны, т.е. со всеми соседями у нас один забор (наш).
С администрацией вопрос уже уладили, по поводу свободной зоны с 2-мя соседями и с тем, что у одного из них наш забор занял 50 см его участка. И новые границы уже срглпсовали, свидетельство получили. (это по дальней строне забора). Хотелось бы пояснить, что у нас соседи только с 2 сторон. На заднюю часть забора 2 соседа и слева один сосед.
Так вот сосед слева и уговорил нас сразу поставить забор (мотивируя мы же соседи, доверяем, а я теперь пытаюсь с этим разобрать, т.к. родителям некогда) на его часть участка. Родители ничего не понимают, поэтому посчитали, что этот предварительный договор и есть договор купли-продажи.
В договоре написано,
1)мы и прописаны 2 продавца отец и сын и моя мама составили договор о нижеследующем:
- оба продавца обязуються продать на праве общей доловей собственности земельный участок площадью 400 кв.м., а мама обязуется купить этот участок, адрес такой-то в срок до 13 мая 2006 года.
2) оба продавца обязуються:
-подготовить и получить все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи выше указанного земельного участка за свой счет;
- не отчуждать указанный ЗУ 3-им лицам, а также не обременять каким-либо образом данное имущество правами 3-их лиц (дело в том, что у соседа есть ещё дочь, которая имела долю в доме, но не на участок).
Далее идут пункты о том, что мама выплачивает задаток, а продовцы обязуються после получения такового, исполнить обязательства по будущему договору купли-продажи. Если продавцы отказываються, то должны выплатить двойную сумму задатка. Если мама, то задаток остаеться у продавцов, а далее все стандартно...в случае неурегулирования идти в суд.
Но на тот момент когда этот договор составлялся, участок был арестован(шли судебные тяжбы, по самовольному захвату), весь участок, а на тот момент участок составлял более 20 соток (хочу уточнить, что часть от этого участка была ещё не зарегистрирована, а в фрс это были 16 соток).
1) самое смешное, что 400 кв.м от какой части этих 16 соток.....не ясно указан только полный адрес.....и все.
2) мог ли нотариус заверять такой договор? и считаеться ли сделка теперь ничтожной?
3) пытаемся все решить по-любовно, но теперь у соседа участок в 20 соток(официально, но с его слов) и конечно мы у него ещё часть занимаем. Сосед прибежал, говорит все здорово, сейчас замерим оставшийся кусочек (не ясно только как?) и я вам сумму назову.....он хочет с нас сразу получить и оставщуюся часть суммы за 400 кв.м и новую сумму за кусочек.
4) как правильно составить заявку что бы пришел кадастровый инженер или геодезисты, по бумагам участок его, а по факту мой забор стоит....я обратилась мне отказали, со словами, а вдруг вам увеличивать нельзя..почему нельзя? земля же не государственная, а в частном пользовании соседа и он хочет нам её продать, а мы купить....как мне лучше объяснить геодезистам, почему я хочу чтобы они замерили именно наш участок (моих родителей).
5) нужно ли получать разрешение у администрации района на увеличение участка или это наши часьные дела с соседом....мне не ясно?
6) я не верно написала, должены ли продавцы были прежде чем нам продавать 400 кв.м из 16 соток провести размежевание этих 400 кв.м
7) как теперь поступить с оставшейся часть земли, которую мы у него занимаем.
Заранее спасибо.

[1Vladimir]

вы оформите на себя все что принадлежит продавцу по документам - а потом уже оформляйте дополнительные сотки. иначе ваш процесс может на долго затянуться.