[Анастасия Семёнова]

Ситуация такая: в ноябре 2008г. мой клиент(покупатель) решил приобрести жилой дом. Выбрав подходящий объект, он заключил соглашение с продавцом, в котором указано, что продавец обязуется выписать себя и детей из жилого дома до декабря 2008г.; обещает помогать в оформлении всех документов; документы на собственность передает покупателю.Так же есть расписка, в которой указано, что продавец получила от покупателя задаток в размере 700 000 рублей за продажу дома, при передаче задатка присутствовали свидетели. После подписания вышеуказанных документов продавец зарегистрировала в доме покупателя и покупатель переехал в него жить. В документах не прописано, но устная договоренность о цене дома была 900 000, 700 000 из которых были оплачены сразу, а 200 000 - в рассрочку, порядок и сроки рассрочки не определены. Остаток в размере 200 000 покупатель так и не выплатил. До подписания документов продавцом была выполнена перепланировка и неузаконена, узаконить ее она обязалась устно. И еще, за период проживания в доме покупателем были сделаны неотделимые улучшения дома, доказательств, подтверждающих это нет. В настоящий момент продавец требует выселения покупателя. Покупатель хочет остаться жить в доме.

Вопросы:
1. можно ли данные документы (расписку и соглашение) признать предварительным договором купли-продажи? Понимаю, что цена там не обозначена, но есть свидетели, которые могут подтвердить, что цена дома - 900 000 рублей.
2. Если считать данные документы предварительным договором, то можно ли считать договор, заключенным под отлагательным условием - т.к. в соглашение продавец обещала помогать в оформлении всех документов, а сама этого не делала (не узаконила по настоящий момент перепланировку). Может не совсем ясно сформулировала
Поясню, данный вопрос важен при разрешении вопроса о сроке заключения предварительного договора, чтобы увеличить его(больше 1 года) и обязать продавца заключить основной договор.
3. Как оставить дом за покупателем?

Если честно, понимаю, что 700 000 вернуть реально, проценты за пользование и денежные средства за неотделимые улучшения, если их доказать.... Но у клиента очень тяжелая ситуация, поэтому надо помочь!!!

[нэко]

Можно ли признать расписку и соглашение,где не указана цена прдажи недвижимости предваритедьным договором?Вопрос конечно прийдется решать в судебном порядке.Ведь что получается,ст.550 ГК РФ предусматривает письменную форму продажи недвижимости, а ст.429 говорит о том,что в предварительном договоре нужно указать все существенные условия основного договора.Аст.162 п.1. запрещает ссылаться на свидетельские показания.Потом как я понял год уже прошел и вы только сейчас начали требовать заключения сделки.В суде будет очень не легко.

[Анастасия Семёнова]

нэко,я все понимаю. Сама не могу найти ни одного довода для признания данных документов предварительным договором. Есть какие-то советы или предложения?

[Анастасия Семёнова]

Я подумала, а что если сумму в расписке 700 000 рублей именуемую задатком представить как цену договора, не сообщая о том, что устная договоренность была о 900 000 руб. Тогда можно предположить, что в расписке прописана цена договора, которая и была передана. На расписке есть подпись продавца, подпись покупателя поставим. Тогда данную расписку можно признать предварительным договором. Остается решить вопрос об увеличении срока с 1 года на более длительный.... Как это сделать?

[нэко]

Сообщение от Анастасия Семёнова

нэко,я все понимаю. Сама не могу найти ни одного довода для признания данных документов предварительным договором. Есть какие-то советы или предложения?

Выдумывать,что либо не буду,поскольку считаю что шансов ноль.(может кто либо другой разродится).

[нэко]

Сообщение от Анастасия Семёнова

На расписке есть подпись продавца, подпись покупателя поставим. Тогда данную расписку можно признать предварительным договором. Остается решить вопрос об увеличении срока с 1 года на более длительный.... Как это сделать?

Наверняка в расписке нет указания,что за дом продается(его данные по БТИ),передается ли з.участок прилегающий к нему и т.д. все то,что судом может быть расценено как существенные условия.Ну и как совершенно верно отмечено пропущен годичный срок,оферта на подписание основного письменно не направлялась,при таких обстоятельствах теряется право на понуждение.А вот как увеличить срок на более чем 1 год... это только через законодательную инициативу,которой думаю вы не обладаете.Или попробовать убедить судью,что срок пропущен по уважительным причинам,но это...

[olegych]

Анастасия, шанс определенно есть. Вы же указали, что между продавцом и Вашим клиентом было заключено соглашение, в котором имеются все существенные условия, выражающие намерения сторон по купле-продаже дома. Плюс ко всему имеется расписка, согласно которой продавец получила в качестве задатка денежную сумму в определенном размере. Так что, положения, предусмотренные статьями 161, 162 ГК РФ сторонами выполнены. Теперь (в судебном порядке) придется придать совершенной сделке определенную форму - форму предварительного договора. При наличии данных документов, подтверждающих совершение сделки (самое главное - принятие продавцом денег от Вашего клиента), этот технический момент в суде вполне удовлетворяем. Но в данном случае Вашему клиенту все же придется выплатить продавцу оставшиеся 200 000 т.р., поскольку, если из текста расписки или же будет установлено в судебном заседании, что покупатель оплатил продавцу не полную стоимость, а лишь задаток, то обязанность по выплате оставшейся суммы неизбежна. В данном случае вообще возможно заключение мирового соглашения (по данной категории дел есть практика) с указанием обязанностей по совершению надлежащих действий сторон по сделке купли-продажи жилого помещения со всеми последствиями. Единственное удручает пропущенный процессуальный срок... Но, поскольку судом не установлено, что данная сделка являет собой предварительный договор, то в данном случае есть все основания применить к данным гражданско-правовым отношениям трехлетний срок исковой давности.

[Анастасия Семёнова]

нэко,

Сообщение от нэко

Наверняка в расписке нет указания,что за дом продается(его данные по БТИ),передается ли з.участок прилегающий к нему и т.д. все то,что судом может быть расценено как существенные условия.

В расписке сказано что денежная сумма передается за дом и земельный участок, указаны адрес дома и реквизиты свидетельств о праве собственности на дом и земельный участок. Так что предмет договора согласован.

[Анастасия Семёнова]

И еще, подпись на расписке есть как продавца так и покупателя. На соглашении подпись только продавца.

[Анастасия Семёнова]

olegych,
Не все мне понятно из того, что вы написали. Если применить общий срок исковой давности 3 года, то с каким требованием мне нужно обратиться? о заключении предварительного договора? Если обязать заключить предварительный договор, то цена договора явно изменится в сторону увеличения, цену в 900 или 700 тыс. можно как-то застолбить?