[repuas]

Имею во владении комнату в коммунальной квартире, которую хочу продать. Владелец остальных площадей согласен её купить, но просит рассрочку. Для гарантии выплаты денег предлагает оформить договор купли с обременением.
Хотелось бы знать, есть ли в этом какой-либо подвох. И как следует поступать в случае невыплаты оставшейся части стоимости комнаты в договорённый срок.

[alevas-k]

Сообщение от repuas

Имею во владении комнату в коммунальной квартире, которую хочу продать. Владелец остальных площадей согласен её купить, но просит рассрочку. Для гарантии выплаты денег предлагает оформить договор купли с обременением.
Хотелось бы знать, есть ли в этом какой-либо подвох. И как следует поступать в случае невыплаты оставшейся части стоимости комнаты в договорённый срок.

Если при расторжении договора оставите в собственности покупателя оплаченную им часть комнаты:

- станете владельцем доли в ней же, а покупатель будет владеть своей комнатой и плюс долей в вашей.
- что покупатель станет хозяином в квартире : в любое время он сможет пользоваться любой из двух комнат, а вы только своей.
-теперь для продажи остатка вашей доли в комнате, вы обязаны предложить ему право преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ.
-остаток доли в 99/100 комнаты не продадите даже за 50% стоимости целой комнаты.
-нести судебные издержки и доказывать что-либо при возникновении спора будете за ваш счет.
- и т.д.


успехов вам учесть эти и другие риски

[mishanik]

repuas, случай, в принципе, не исключительный.
В заголовке договора нужно указать "Договор купли-продажи с рассрочкой платежа", а в тексте, где порядок расчетов - "Стороны договорились, что до момента полной оплаты продаваемая комната находится в залоге у Продавца".
До полной оплаты покупатель не сможет распоряжаться комнатой без Вашего согласия.
В случае просрочки Вы можете требовать или расторжения договора, возврата комнаты, а покупателю возврата денег, или взыскания в судебном порядке или исполнительном производстве недоплаченной суммы.
Также в договоре желательно предусмотреть условия о графике платежей, и о штрафе за их просрочку, либо о задатке, чтобы в случае расторжения не возвращать уплаченные денежные средства.

Честно говоря, случай рассрочки был в практике только один раз - и до сих пор не закончился. Так что лучше продать комнату кому-то еще...

Сообщение от alevas-k

Если при расторжении договора оставите в собственности покупателя оплаченную им часть комнаты:

Ничего не понял (дальнейшие утверждения тоже). объектом договора купли-продажи является комната или, может быть, доля в праве на квартиру. При расторжении договора - стороны возвращают друг другу полученное по сделке (комнату и деньги соответственно). Это установлено ГК. Оставить часть комнаты в собственности нельзя - это не объект права.

[alevas-k]

Сообщение от mishanik

repuas, случай, в принципе, не
Ничего не понял (дальнейшие утверждения тоже). объектом договора купли-продажи является комната или, может быть, доля в праве на квартиру. При расторжении договора - стороны возвращают друг другу полученное по сделке (комнату и деньги соответственно). Это установлено ГК. Оставить часть комнаты в собственности нельзя - это не объект права.

Если описываемая квартира коммунальная, то объектом права могут быть например комнаты, принадлежащие субъектам.

Если квартира в общей долевой собственности, то объект права - целая квартира, а субъектам принадлежат её доли.

Комната в коммунальной квартире также может стать объектом долевой собственности, например при образовании наследства, тогда субъекты будут владеть её долями.

[mishanik]

При расторжении договора стороны возвращаются в первоначальное положение. Часть комнаты вернуть нельзя - это все равно, что при расторжении договора купли-продажи автомобиля Вы бы вернули только колеса и раму, сказав, что за остальное заплатили...

[alevas-k]

Сообщение от mishanik

При расторжении договора стороны возвращаются в первоначальное положение. Часть комнаты вернуть нельзя - это все равно, что при расторжении договора купли-продажи автомобиля Вы бы вернули только колеса и раму, сказав, что за остальное заплатили...

Можно и без колес, если так составлен договор.
Оставить долю в комнате в собственности покупателя будет наихудшим вариантом.

Желательно указать в договоре: при приведении сторон в первоначальное положение,продавец не обязан компенсировать расходы покупателя на исполнение договора.
Все расходы по договору несет покупатель.

[allenaa88]

"А ларчик просто открывался"... Такая банальная ситуация породила такие бурные фантазии.
Даже если часть денег будет оплачена за комнату,а остальная часть -нет, это не станет основанием для приобретения в ней какой то доли, а станет основанием для рассторжения договора купли-продажи ( как правильно указал Мишаник). А не проще ли заключить предварительный договор купли-продажи, скажем так на пол. года и дать возможность покупателю полностью за этот период рассчитаться. Если же покупатель не рассчитывается, возвращаете ему деньги и весь разговор, а комната как была вашей так вашей и осталась.

[mishanik]

Сообщение от allenaa88

А не проще ли заключить предварительный договор купли-продажи, скажем так на пол. года и дать возможность покупателю полностью за этот период рассчитаться.

Спасибо за комментарий, но составить предварительный договор не всегда проще. Был случай, когда будущий покупатель въехал в квартиру, стал там жить по предварительному договору. А потом ему там что-то не понравилось (соседи ночью пошумели), и он подумал, а зачем мне эта квартира? От предварительного договора отказаться легче. Хотя может это и плюс... наверно, лучше смотреть конкретную ситуацию. Кстати в том случае, который описывает автор, покупатель уже "в теме" - знает, что ему выгоднее ДКП

Сообщение от alevas-k

Оставить долю в комнате в собственности покупателя будет наихудшим вариантом.

alevas-k, при расторжении договора стороны возвращаются в первоначальное положение (комната - деньги за вычетом штрафов). Может и можно прописать в договоре, что в таком случае у покупателя остается доля, но на это способен только очень оригинальный юрист. Кому нужны эти "фантазии". Не путайте автора темы лишней информацией.

[allenaa88]

Я думаю, что здесь покупатель вряд ли откажется заключать основной договор купли-продажи, так как он скорее всего заинтересован в выкупе всех имеющихся комнат. А то, сто предварительные договоры палка о двух концах, это конечно верно. Но не в данном случае. Главное не оформлять право собственности на комнату до того момента, пока оплата полностью не будет произведена, чревато последствиями...

[alevas-k]

Сообщение от allenaa88

Я думаю, что здесь покупатель вряд ли откажется заключать основной договор купли-продажи, так как он скорее всего заинтересован в выкупе всех имеющихся комнат. А то, сто предварительные договоры палка о двух концах, это конечно верно. Но не в данном случае. Главное не оформлять право собственности на комнату до того момента, пока оплата полностью не будет произведена, чревато последствиями...

Не оформлять собственность?
Каждый умеющий читать поймет автора вопроса: "Договор купли-продажи с обременением".

Это и есть регистрация:
- договора купли-продажи
- перехода права к покупателю
- обременения

Предварительный договор купли-продажи удобен продавцу, но рискован для покупателя. Для обеспечения качества прорабатывать все варианты.