[Владимир Шляхов]

Здравствуйте!
У меня возникла следующая проблема. Моя мама является вдовой ветерана ВОВ, ей предоставляются средства для улучшения жилищных условий. Мы решили купить ей дом. Нашли жильё, которое подходило под средства, выделенные правительством РФ, заключили предварительный договор. Пока деньги из федерального бюджета шли в областной, этого времени дом не выдержал(двери нормально не закрываются, стены лопаются как снаружи, так и внутри, и др.). В общем, дом стал принимать аварийное состояние. Поэтому мы решили отказаться от этого варианта, т.е. расторгнуть предварительный договор. Продавец отказался и, выждав сроки окончания действия предварительного договора, решил обратиться в суд, чтобы принудить заключить основной договор. У меня такой вопрос: как нам теперь расторгнуть предварительный договор? Если суд принудит нас заключить основной договор, то мама останется и без денег, и без жилья. Неужели нет никакого выхода?

[Денис Иванович]

Очень интересный вопрос, сам никогда не сталкивался с таким. Нашёл в инете статью, вот из неё выдержка. Может быть как-то поможет. Но однозначно Вам необходимо вниматлеьно изучить условия договора, предмет договора, соблюдение сроков и т.д. А в лучшем случае, обратиться к юристу, у которого в практике был такой вопрос, и который знает как Вам выйти из этой ситуации.


В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса.Гражданское законодательство дает право стороне предварительного договора обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны заключить основной договор. Ввиду недостаточного и не детального правового регулирования вопросов, связанных с принуждением заключения договора, на практике возникает множество препятствий в заключении основной сделки.Во-первых, суд не может обязать заключить договор, если его исполнение невозможно. Суд откажет в иске о понуждении заключить договор купли-продажи, аренды и проч., если на момент вынесения решения имущество не может быть продано (передано в аренду и проч.), так как, например, уже передано другому лицу, утеряно или погибло. Также не допустимо понуждение к заключению договора, право на объект которого может быть приобретено в будущем и не приобретено на момент обращения в суд (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2001 г. № А56-9244/01). Суд также не вправе обязать сторону приобрести имущество, которое по условиям предварительного договора подлежит отчуждению второй стороне после его оформления в собственность первой стороны. Предмет предварительного договора – обязательство о заключении основного договора. Приобретение имущества не является предметом предварительного договора Во-вторых, достаточно проблематично исполнение решения суда о понуждении к заключению договора. Нет достаточно устоявшейся судебной практики по вопросам о принуждении совершения сделок. Согласно ст. 8 ГК РФ решение суда служит основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, но не основанием считать договор заключенным. Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ГК РФ не предусмотрено, что договор может считаться заключенным на основании решения суда.
Судебно-арбитражная практика
В постановлении ФАС Московского округа от 22.05.2000 г. № КГ-А40/1947-00 указано следующее: «в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, но не о признании договора заключенным. Содержание статьи 445 корреспондируется с содержанием статьи 421 Гражданского кодекса «Свобода договора»: стороны свободны в заключении договора, возможно понуждение к заключению договора, но нельзя признать договор заключенным при отсутствии волеизъявления лица, т.е. в отсутствие подписи лица».
Судебно-арбитражная практика
В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 31.01.2006 г. № Ф04-9829/2005(18896-А27-36) также подтверждено, что нельзя считать договор заключенным на основании решения суда, так как этим решением суд обязал стороны заключить договор, а не указал на его заключение.
Тем не менее, на практике принимаются решения, по которым ответчика принуждают к заключению договора, а в случае невыполнения решения в срок суд констатирует договор заключенным. Однако такие решения не представляются верными. Исполнение решений суда о понуждении к заключению договора представляется путем наложения предусмотренной законом ответственности за неисполнение решения суда, а также возложения обязанности возместить убытки.Таким образом, можно констатировать, что реальным обеспечением предварительного договора можно считать только денежные обязательства, которые возникают у стороны, виновной в неисполнении условия предварительного договора.
http://pravoresurs.ru/?p=95

Хотя было у меня дело на этой неделе. Исковое Требование: возложение обзанности заключить договор управления многоквартрным домом. Суд возложил обязанность заключить договор.

Сообщение от Владимир Шляхов

дом не выдержал(двери нормально не закрываются, стены лопаются как снаружи, так и внутри, и др.).

Уже это обстоятельство в суде будет в Вашу пользу. При документальном подтверждении. К примеру, провести экспертизу на предмет аварийности дома и невозможности проживания в этом доме...

[Evil Angel]

Я думаю здесь возможно применение ст.451 ГК РФ для расторжения договора.

[mishanik]

ГК РФ,
Статья 429. Предварительный договор

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Т.е. для того, чтобы что-то требовать (в т.ч. обязать заключить основной договор) нужно еще дополнительно до истечения срока действия предварительного договора направить телеграмму "предлагаю заклчить договор купли-продажи тогда-то и там-то".
Если этого сделано не было, то обязательства прекращаются.

Отправлял Вам продавец такую телеграмму?

Вообще конечно интересный случай - требования заключить основной договор часто выдвигают покупатели, но чтобы такого требовал продавец...

[Владимир Шляхов]

Продавец отправил нам такое письмо, НО он не указал ни даты,ни места заключения основного договора. То,что нет даты и места- существенно?

[mishanik]

Продавец - организация или физлицо?

[Владимир Шляхов]

физлицо

[mishanik]

Это конечно же имеет значение, что нет даты и времени. Обязательно нужно на это сослаться. Вы не могли исполнить обязанность по заключению договора купли-продажи. Скажите, что это не считается надлежащим предложением заключить договор.

Кроме того (тем более, что продавец физлицо), согласно гражданскому кодексу:

Статья 316. Место исполнения обязательства

Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено:
по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества;
по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, - в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;
по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;
по денежному обязательству - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника - в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;
по всем другим обязательствам - в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения.

Учитывая, что заключить договор купли-продажи - это еще не передача имущества, я бы ссылался на последний абзац и говорил, что раз я должен был заключить договор купли-продажи, то кредитор (т.е. продавец) должен был явиться ко мне домой с договором и предложить его подписать....

[Владимир Шляхов]

СПАСИБО ОГРОМНОЕ ВСЕМ!