[Inspektor]

Здравствуйте.
Проконсультируйте, пожалуйста, по такому вопросу.
Моя мама с 1989 г. пользуется земельным участком в 5 соток, который находится в частном секторе города (областного центра). А достался он ей так. Она познакомилась с проживающей в том секторе женщиной, у которой к своему дому примыкал земельный участок. Участок этот имел форму квадрата и со всех сторон обрамлялся дорожками, за которыми располагались другие участки. Никакого забора не было. Так вот эта женщина разрешила ей попользоваться для посадок частью этого участка – тоже квадратом с одного угла, поскольку земля там всё равно пустовала. Да и была она не очень-то хорошей – там были остатки от какого-то старого фундамента. С тех пор она им и пользуется по сей день. Участок давно облагорожен, построен сарай, возведён забор. Женщина та умерла, дом купили новые хозяева, уже по факту нынешнего расположения земель. Естественно претензий никаких не имеют.
Мама в 2008 году обратилась в городскую администрацию с просьбой передачи ей участка в собственность на основании ст. 234 ГК (приобретательная давность). Там ей в этом отказали и предложили заключить договор аренды (без права возведения строений). Мама человек уже пожилой и, конечно же, в юридических тонкостях не разбирается. Ну она и согласилась, после чего было проведено межевание, участку присвоен кадастровый номер и заключён договор аренды.
Но намерения получить участок в собственность всё же не оставляла. И вот не так дав-но она обратилась к адвокату, которая составила обращение в суд. 12-го октября суд состоялся. Со стороны матери присутствовали два свидетеля (правда ей почему-то пришлось самой их опрашивать - так сказал судья). Но в итоге матери отказали. Я всё это время был в другом городе и приехал уже после суда.
Самого решения на руках сейчас нет - отдали на ксерокопирование, но основные причины отказа помню. Вот они:
- та женщина не являлась собственником земли, поэтому не имела права разрешать пользоваться участком
- на участке отсутствуют капитальные строения
- с истицей заключён договор аренды.
Вроде ещё что-то было, но несущественное. После ознакомления мы решили подавать апелляцию. Поскольку очевидно, что два первых пункта не противоречат 234-ой статье.
Правда третий пункт однозначно портит всю картину. Естественно, матери не надо было соглашаться на эту аренду, но что ж теперь делать. А согласилась она на неё в первую очередь из-за того, чтобы хоть какие-то документы были на руках, да и участок приобрёл официальные границы и кадастровый номер. Теперь хоть есть конкретный, в официальных границах участок, а не абстрактный кусок земли.
Теперь вопрос:
как при составлении текста апелляции «отвертеться» от этой злосчастной аренды? Обращаю внимание, что она заключена в 2008 году, т.е. после 19 лет пользования землёй. Тут есть ещё такой момент: неизвестен текст первого искового заявления, составленный адвокатом. Кстати, это всё, что она сделала. На суде она не появилась, сказав матери, что она сама справится. Правда и денег не копейки не взяла…
Насколько я понимаю, надо просить суд расторгнуть договор аренды и передать землю в собственность. Я правильно мыслю или ошибаюсь? И не может ли в итоге получиться так, что и аренду отменят, и землю не дадут? В общем, подскажите, пожалуйста, как надо правильно действовать в этой ситуации. А времени до истечения 10-ти дневного срока осталось совсем немного…
И ещё мне хотелось бы услышать комментарии знающих людей относительно первого пункта в решении суда: «женщина не являлась собственником земли». Является ли такая формулировка юридически грамотной, учитывая тот факт, что дело было в 1989 году? Разве тогда была частная собственность на землю?
Заранее благодарен за помощь.

[Liga]

Моё мнение:
Никаких шансов у вас нет.
По двум причинам: на землю приобретательная давность не распространяется.
Договор аренды заключен и зарегистрировано право аренды.

[rybin_av]

Сообщение от Inspektor

Здравствуйте.
Проконсультируйте, пожалуйста, по такому вопросу.
Моя мама с 1989 г. пользуется земельным участком в 5 соток, который находится в частном секторе города (областного центра). А достался он ей так. Она познакомилась с проживающей в том секторе женщиной, у которой к своему дому примыкал земельный участок. Участок этот имел форму квадрата и со всех сторон обрамлялся дорожками, за которыми располагались другие участки. Никакого забора не было. Так вот эта женщина разрешила ей попользоваться для посадок частью этого участка – тоже квадратом с одного угла, поскольку земля там всё равно пустовала. Да и была она не очень-то хорошей – там были остатки от какого-то старого фундамента. С тех пор она им и пользуется по сей день. Участок давно облагорожен, построен сарай, возведён забор. Женщина та умерла, дом купили новые хозяева, уже по факту нынешнего расположения земель. Естественно претензий никаких не имеют.
Мама в 2008 году обратилась в городскую администрацию с просьбой передачи ей участка в собственность на основании ст. 234 ГК (приобретательная давность). Там ей в этом отказали и предложили заключить договор аренды (без права возведения строений). Мама человек уже пожилой и, конечно же, в юридических тонкостях не разбирается. Ну она и согласилась, после чего было проведено межевание, участку присвоен кадастровый номер и заключён договор аренды.
Но намерения получить участок в собственность всё же не оставляла. И вот не так дав-но она обратилась к адвокату, которая составила обращение в суд. 12-го октября суд состоялся. Со стороны матери присутствовали два свидетеля (правда ей почему-то пришлось самой их опрашивать - так сказал судья). Но в итоге матери отказали. Я всё это время был в другом городе и приехал уже после суда.
Самого решения на руках сейчас нет - отдали на ксерокопирование, но основные причины отказа помню. Вот они:
- та женщина не являлась собственником земли, поэтому не имела права разрешать пользоваться участком
- на участке отсутствуют капитальные строения
- с истицей заключён договор аренды.
Вроде ещё что-то было, но несущественное. После ознакомления мы решили подавать апелляцию. Поскольку очевидно, что два первых пункта не противоречат 234-ой статье.
Правда третий пункт однозначно портит всю картину. Естественно, матери не надо было соглашаться на эту аренду, но что ж теперь делать. А согласилась она на неё в первую очередь из-за того, чтобы хоть какие-то документы были на руках, да и участок приобрёл официальные границы и кадастровый номер. Теперь хоть есть конкретный, в официальных границах участок, а не абстрактный кусок земли.
Теперь вопрос:
как при составлении текста апелляции «отвертеться» от этой злосчастной аренды? Обращаю внимание, что она заключена в 2008 году, т.е. после 19 лет пользования землёй. Тут есть ещё такой момент: неизвестен текст первого искового заявления, составленный адвокатом. Кстати, это всё, что она сделала. На суде она не появилась, сказав матери, что она сама справится. Правда и денег не копейки не взяла…
Насколько я понимаю, надо просить суд расторгнуть договор аренды и передать землю в собственность. Я правильно мыслю или ошибаюсь? И не может ли в итоге получиться так, что и аренду отменят, и землю не дадут? В общем, подскажите, пожалуйста, как надо правильно действовать в этой ситуации. А времени до истечения 10-ти дневного срока осталось совсем немного…
И ещё мне хотелось бы услышать комментарии знающих людей относительно первого пункта в решении суда: «женщина не являлась собственником земли». Является ли такая формулировка юридически грамотной, учитывая тот факт, что дело было в 1989 году? Разве тогда была частная собственность на землю?
Заранее благодарен за помощь.

Во-первых, если Вы будете обжаловать решение суда первой инстанции, то это будет не апелляция, а кассация.
Во-вторых, не видя решения суда, трудно подвергать его критике.
В-третьих, срок в 10 дней на кассацию отсчитывается с момента изготовления решения суда в полном объеме (т.е. с мотивировочной частью).
В-четвертых, даже если Вы по каким-то причинам пропустите кассационный срок, то обжаловать решение суда первой инстанции можно будет в надзорном порядке.

Теперь по вопросу о приобретательной давности (ПД).

С высказанным коллегой мнением, что ПД на землю не распространяется, я не согласен. В Вашем случае (т.к. фактическое владение начало осущствляться с 1989 года, а в 1990 году был принят закон СССР О собственности) основания для ПД имелись до тех пор, пока участок не был взят в аренду (с этого момента Ваша мама из фактического владельца стала арендатором).

Однако для решения Вашей ситуации я бы пошел иным путем. Если земельный участок (ЗУ) местные власти предоставили Вашей маме в аренду, то полагаю, что нет никаких препятствий для предоставления его в собственность в порядке ст. 34 ЗК РФ (насколько я понял, намерений строить что-либо на этом участке у Вашей мамы нет) с учетом ст. 28 ЗК РФ.

ст. 28:
1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам <...> в собственность или в аренду, <...>.
2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
4. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота;
установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан <...> земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

ст. 34:

2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
4. Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
6. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Я полагаю, что это менее проблематичный способ оформления права собственности на ЗУ, чем по ПД. Правда, есть здесь один минус - за приобретение права собственности на ЗУ придется заплатить.
Если этот вариант Вас не устраивает, то выкладывайте сюда скан (или перепечатайте текст) решения суда, будем думать, по каким основаниям его можно критиковать.

[mishanik]

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

На мой взгляд, самое разумное - попробовать приобрести участок за плату, как уже указано выше. Обжалование 99 процентов ничего не даст...

[Inspektor]

Уважаемые юристы, большое вам спасибо за ответы и внимание к моей теме! Но чтобы вы не тратили понапрасну своё личное время и обсуждение проходило в более конструктивном ключе, предлагаю определиться с главным и "бросить все силы" на это направление. А основной вопрос для меня сейчас тот, который я и задал в первом посте: как "откреститься" от этой аренды? Если бы она была заключена до истечения 15-летнего срока, то и вопросов бы не было. Но ведь до неё было то самое "добросовестное, открытое и непрерывное" пользование, которое прекрасно ложится на 234 статью. Неужели теперь, после договора аренды, это не имеет никакого значения?
Мама никогда не отказывалась от идеи приобретения участка в собственность, и понятия не имела, что эта аренда может поставить крест на её дальнейших планах. Она рассматривала её как один из этапов "длинного пути", без которого не обойтись. А главной мотивацией являлось оформление земли (межевание, кадастр), получив которое собиралась идти в суд. "С чем бы я туда пошла", - полагала она, "ведь у меня на руках вообще ничего не было"...
Вот такая ситуация. Что тут можно предпринять?

Земля нужна именно для постройки дома (острые проблемы с жильём), только для огородничества не интересна, поскольку у мамы здоровье уже не то.
А про приобретение земли за плату я в курсе. Если не получится получить бесплатно, то пойдём по этому пути.
Что касается апелляции/кассации. Я тоже думал, что это будет кассация, но как-то наткнулся на эту страницу:
http://www.uraltradeunion.ru/sbornik...kassacija.html
Там из ответа на второй вопрос следует, что это апелляция, поскольку дело действительно рассматривалось мировым судьёй. Или я что-то не так понял?

Скан выложу в самом ближайшем времени - скоро документ должны привезти.

[mishanik]

Тогда подробнее про договор аренды - с кем заключен, когда, подавала ли бабушка заявление о его заключении. Но опять же мнение, что выкуп проще.

[Inspektor]

Документ принесли, сделал сканы.
Тут же выяснилось вот что. Видимо я с дороги что-то не так понял, но оказывается суд был 5-го октября, а 12-го матери отдали решение на руки. Мотивированное же решение составлено 11-го. В общем, времени осталось всего ничего...
Вот ссылки на скан Решения на 2 листах (что-то с Радикалом сегодня не всё в порядке, поэтому, возможно, что с первого раза не получится открыть):
http://i062.radikal.ru/1010/f2/a88eeb6c2107.jpg
http://s002.radikal.ru/i199/1010/9d/8407040282bc.jpg

Сразу скажу, что там есть неточность. В тексте говорится, что якобы участок находился за забором. Ничего подобного, никакого забора там не было! Забор они с отцом сами потом возводили. Кстати, даже со спутника видно, что забор отличается. Там и расположение участка хорошо видно. Если что, могу картинку показать и координаты указать.

На всякий случай ссылка на Договор аренды:
http://s49.radikal.ru/i123/1010/f9/fb5e41f5564e.jpg

Из дела видно, что изначально мама обращалась с просьбой для предоставления участка именно в собственность, а на аренду согласилась, когда ей в этом было отказано. Конечно заявление на аренду подавала, как же по-другому.

И ещё. Она нашла у себя копию искового заявления, составленного адвокатом! Вот скан:
http://s001.radikal.ru/i196/1010/81/c01d5ae73b71.jpg
http://s48.radikal.ru/i121/1010/da/6eadee04ed73.jpg

А ещё я накидал каркас апелляции. Посмотрите, пожалуйста:

Земельный кодекс РФ закрепил в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Установление подобного принципа можно расценивать как легальное признание факта необходимости использования при регулировании земельных отношений норм как земельного, так и гражданского законодательства. Так, в соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. При этом ни в данной норме, ни далее в Земельном кодексе не конкретизируется, какие основания, предусмотренные гражданским законодательством, и в какой мере применимы к возникновению прав на земельные участки. Подобный законодательный подход позволяет применять сегодня в качестве основания возникновения права на земельные участки любой юридический факт, предусмотренный гражданским законодательством как основание возникновения права на недвижимое имущество, причем без необходимости учета каких-либо специальных правил применения, поскольку таковые не установлены земельным законодательством.
Таким образом, приобретательная давность может рассматриваться как основание возникновения прав на земельные участки независимо от того, в чьей собственности они находятся - частной, муниципальной или государственной. В действующем законодательстве отсутствуют нормы, дифференцирующие применение данного основания возникновения в зависимости от формы собственности на земельный участок, либо ограничивающие такое применение к государственным или муниципальным землям.
Статья 234 ГК РФ устанавливает, что для приобретения права собственности владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Гражданин или юридическое лицо должны владеть имуществом как своим собственным. Перечисленные категории - добросовестное, открытое, непрерывное - оценочные, т.е. Закон не дает прямого и точного толкования этих понятий.
В комментарии к ст. 234 указывается: добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности
Под добросовестным владением также можно считать следующее: давностный владелец добросовестно полагает, что собственник имущества утратил интерес к своей собственности, фактически отказался от нее. Прежде всего это выражается в отсутствии притязаний со стороны собственника к давностному владельцу на протяжении 15 лет. Другими словами, безмолвие и бездеятельность собственника лежат в основе добросовестности давностного владения. В этом смысле дореволюционное законодательство использовало более точную характеристику давностного владения: владение должно быть в течение все-го давностного срока бесспорным (non interrompue), т.е. на него не предъявлялись притязания посторонних лиц, в данном случае собственника.
Необходимо также, чтобы владение имуществом было открытым и непрерывным. От-крытое, т.е. без утайки, но вряд ли иное возможно применительно к использованию земельного участка, поэтому данный признак приобретательной давности не имеет особого практического смысла применительно к земельным отношениям.
Непрерывность владения, исходя из самого названия, означает, что пользование имуществом не должно иметь пробелов в течение всего срока.
В ст. 234 также говорится о том, что гражданин или юридическое лицо должны владеть имуществом как своим собственным. Это должно подразумевать, что владелец "заботился" в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном. Это могут быть, например, агротехнические или иные мероприятия по поддержанию надлежащего состояния плодородного слоя земли, возведение ограждения с целью защиты территории участка от посторонних лиц и т.п. В целом же это должны быть действия, свидетельствующие о том, что владелец в течение срока исковой давности нёс бремя содержания земельного участка.
Отдельно необходимо также отметить, что один из принципов земельного законодательства - обязательное использование земельного участка. Этот принцип реализуется, в частности, возможностью принудительного прекращения права собственности на земельный участок в случае его неиспользования в течение определенного законом времени (ст. 284 ГК РФ).
__________
Последний абзац "до кучи" вставил, может он там и лишний.
Итак, что вы обо всём этом думаете?

[Inspektor]

В догонку. Может не стоит ломать голову, а просто указать в апелляции: прошу договор аренды рассторгнуть и признать за мной право собственности на данный участок на основании ст.234? Ну или ей самой сходить в администрацию и написать соответствующее заявление.

[Liga]

Сообщение от Inspektor

Под добросовестным владением также можно считать следующее: давностный владелец добросовестно полагает, что собственник имущества утратил интерес к своей собственности, фактически отказался от нее. Прежде всего это выражается в отсутствии притязаний со стороны собственника к давностному владельцу на протяжении 15 лет. Другими словами, безмолвие и бездеятельность собственника лежат в основе добросовестности давностного владения. В этом смысле дореволюционное законодательство использовало более точную характеристику давностного владения: владение должно быть в течение все-го давностного срока бесспорным (non interrompue), т.е. на него не предъявлялись притязания посторонних лиц, в данном случае собственника.

Я не понимаю, на основании чего вы полагаете, что местные власти (государство) утратило интерес к своей собственности, а конкретно, к земельным участкам.

[Inspektor]

Хотя бы потому, что на протяжении всего этого времени оно не проявляло к ней никакого интереса. И срок в 15 лет, установленный законодателем, довольно не малый.
И ещё. Мама изначально государственные земли "не занимала". Она действительно полагала, что земля относится к участку той женщины. И если бы этой истории не случилось, то сейчас этот участок принадлежал вовсе не местным властям, а новым хозяевам дома. Получается, что государство на этом ещё "хочет необоснованно обогатиться"...