Ответить

 

Опции темы
Старый 13.10.2010, 22:52   #1
Ruffle
Пользователь
 
Аватар для Ruffle
 
Регистрация: 17.07.2010
Адрес: Россия / Башкортостан(Башкирия)
Сообщений: 6
Благодарности: 14
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Exclamation Как обезопасить сделку?

Здравствуйте.
В связи с покупкой квартиры, у нас возникла вот какая ситуация. У продавца не прошло трёх лет с момента приватизации квартиры (срок истекает в марте 2011 года). Чтобы не платить налог с продажи квартиры (продавцу), он нам предлагает два варианта покупки.
Первый вариант: Составляется договор купли-продажи, указывается сумма сделки в один миллион рублей, а остаток, пятьсот тысяч руб., оформляется распиской, что, по-сути, нам не выгодно, т.к. налоговый вычет, соответственно, будет меньше ожидаемого.
Второй вариант: Составляется предварительный договор купли-продажи сроком до марта-апреля 2011 г., по которому продавец получает от нас сразу всю сумму, т.е. 1 500 000 руб., выписывается из квартиры, прописывает туда нас с детьми до 18 лет, отдаёт нам на руки оригиналы документов на квартиру с соответствующей распиской, даже согласен выдать доверенность на одного из нас на право продажи за него этой квартиры.
Этот вариант нас больше устраивает, но есть риск того, что за этот срок (4-5 мес.) с продавцом может случиться всякое (умер, стал недееспособным и т.п. или просто решит расторгнуть договор). Плюс ко всему, просто жена откажется от своего предыдущего согласия на продажу квартиры. Пожалуйста, посоветуйте, как нам быть в данной ситуации, как обезопасить сделку по второму варианту. Может быть включить какие-то дополнительные пункты в предварительный договор, чтобы максимально обезопасить сделку. Если да, то какие? Заранее благодарны.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.10.2010, 12:27   #2
mishanik
Модератор
 
Аватар для mishanik
 
Регистрация: 27.08.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. /
Сообщений: 7,155
Благодарности: 103
Поблагодарили 2,011 раз(а) в 1,913 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

По возможности я бы выбрал первый вариант. Налоговый вычет - Вы будете делать ремонт в квартире? Если будете, укажите в договоре, что квартира продается без отделки, и включите в налоговый вычет затраты на ремонт. Но даже если не будете, лучше купить ее сразу.

По второму варианту - Вы сами обрисовали все риски. Если уж отступать некуда я бы составил договор купли-продажи (не предварительный) указал бы в нем, что он будет подан на государственную регистрацию (указать, что за месяц до трех лет), для чего стороны обязуются явиться туда-то тогда-то... А согласие у супруги продавца бы забрал. И все экземпляры договора держал бы у себя. Если что, то в суде проще сказать, что продавец и его супруга выразили волю на продажу квартиры.
Хотя по этому вопросу лучше обратитесь еще к паре юристов.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 15.10.2010, 21:38   #3
Ruffle
Пользователь
 
Аватар для Ruffle
 
Регистрация: 17.07.2010
Адрес: Россия / Башкортостан(Башкирия)
Сообщений: 6
Благодарности: 14
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Post

Здравствуйте. Ещё вот Продавец прислал такой проект договора:
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ недвижимости
Город <…> <…> <...число месяц год прописью>
Мы, нижеподписавшиеся: гражданин РФ <Ф.И.О. число месяц год рождения, паспорт регистрация>, именуемый далее как «Покупатель», с одной стороны, -----------------------------------------------------------------------------------------------
гражданин РФ <Ф.И.О. число месяц год рождения, паспорт регистрация>, именуемый далее как «Продавец», с другой стороны, а также ------------------------------
гражданка РФ < здесь жена Продавца - Ф.И.О. число месяц год рождения, паспорт регистрация>, именуемая далее как «Третье лицо», --------------------
в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:---------------
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА---------------------------------------------------------------------------------
1.1.В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязуются в будущем заключить договор о продаже недвижимого имущества (далее - основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.------------------------------------------------------------------------------------------------------
1.2.По основному договору купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность Покупателю следующий объект недвижимого имущества:------------------------------------------
1.2.1.Квартира, назначение – жилое, общая площадь <…> кв.м., этаж <…>, инв. № <…>, что подтверждается техническим паспортом № <…>, составленным <… городским филиалом ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости <…> по состоянию на <число месяц год>. Адрес объекта: <…>. Кадастровый (или условный) номер: <…>. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № <…> от<число месяц год>, дата регистрации <…>, № <…>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <серия номер> от <число месяц год>, выданным Управлением ФРС по <…>. Право собственности Продавца на указанную квартиру зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <число месяц год> за № <…>.-----
2.РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ----------------------------------------------------------------------------
2.1.Стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2.1. настоящего договора, определена сторонами по настоящему договору в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. При заключении основного договора купли-продажи квартиры, указанной в п. 1.2.1. настоящего договора, ее стоимость может быть изменена по письменному согласию сторон.------------------------------------------------------------------------
2.2.В счет оплаты стоимости объекта недвижимого имущества, в день подписания настоящего предварительного договора Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. ----------------------------------------
2.3.При заключении сторонами основного договора купли-продажи денежная сумма, указанная в п. 2.2. настоящего договора, засчитывается в счет уплаты стоимости объекта недвижимого имущества.------------------------------------------------------------------------------------
3.ОСОБЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ-------------------------------------------------------------------------------
3.1.Продавец обязуется передать Покупателю комплект ключей от квартиры, указанной в п. 1.2.1. настоящего договора, в день подписания настоящего договора, но не позднее 01.11.2010 года. -----------------------------------------------------------------------------------------------
3.2.С момента передачи ключей от квартиры, указанной в п. 1.2.1. настоящего договора, Покупатель обязуется нести расходы: за содержание и ремонт квартиры, а также оплачивает коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Покупатель вносит плату за коммунальные услуги, включающие в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение) и другие, если возникнет такая необходимость.--------------------------------------------------------------------
3.3.Продавец несет обязанность по внесению всех коммунальных и иных платежей, связанных с эксплуатацией квартиры, указанной в п. 1.2.1. настоящего договора, до 31.10.2010 года включительно.-----------------------------------------------------------------------------
3.4.Продавец обязуется по желанию Покупателя предоставить ему регистрацию в квартире, указанной в п. 1.2.1. настоящего договора, с момента подписания настоящего договора и акта приема-передачи денежных средств, указанных в п. 2.2. настоящего договора.--------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.5.Стороны обязуются не разглашать информацию, касающуюся условий настоящего договора, посторонним лицам. ----------------------------------------------------------------------------
4.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ-------------------------------------------------------------
4.1.Основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение марта 2011 года, но не позднее 31 марта 2011 года.-----------------------------------------------------------
4.2.В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.-------------------------------------------------------
4.3.В случае, если Продавец по независящим от него причинам не может исполнить обязательства по настоящему договору в полном объеме, все его обязанности по исполнению настоящего договора переходят к третьему лицу - <Ф.И.О жены Продавца>.
4.4.Продление сроков действия настоящего договора или изменение его условий возможны при письменном согласии обеих сторон.---------------------------------------------------
4.5.Уступка прав по настоящему Договору другим лицам допускается при обоюдном письменном согласии сторон.------------------------------------------------------------------------------
4.6.Акт приема-передачи денежных средств является неотъемлемой частью настоящего Договора.--------------------------------------------------------------------------------------------------------
4.7.Споры по настоящему договору решаются в установленном законом порядке.------------
4.8.Настоящий предварительный договор вступает в законную силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения основного договора. После заключения основного договора, настоящий предварительный договора утрачивает всякую юридическую силу.---------------------------------------------------------------------------------
4.9.Настоящий предварительный договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон.---------------------------------------------------------------------------------------------

ПОДПИСИ:

Покупатель:

________________________________________ ________________________________________

Продавец:

________________________________________ ________________________________________

Третье лицо:

________________________________________ ________________________________________

Продавец, вместо того, чтобы взять с жены нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, включил её в договор: правильно ли это с точки зрения закона? Ведь, насколько я понимаю, в Рег. Палате требуют именно согласие супруга. А в случае с невозможностью исполнения Продавцом обязательств по данному договору, эти обязательства переходят к жене (выделено курсивом). А деньги-то будут уже отданы. С кого спрос и как? С жены? А она от всего откажется и квартира перейдёт к ней по закону. И денежки тю-тю? Правильно ли я понял последствия этого договора? Подскажите, пожалуйста, как правильно сформулировать пункты для того чтобы не остаться без жилья и без денег, в случае расторжения договора!
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.10.2010, 11:14   #4
Evil Angel
Модератор
 
Аватар для Evil Angel
 
Регистрация: 23.10.2007
Адрес: Россия / Башкортостан(Башкирия) / Уфа
Сообщений: 1,317
Благодарности: 18
Поблагодарили 268 раз(а) в 241 сообщениях
Записей в дневнике: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Скажем так: В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Исходя из этого надлежащим исполнением обязательств, взятых на себя сторонами при заключении договора, будет то, что основной договор будет заключен, т. е. цель предварительного договора будет достигнута. ВАС РФ разъяснил, что право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.
Думаю, что оплата должна производиться лишь по основному договору.
А дальше думайте сами. Ну и разумеется согласие жены нотариальное, она ведь не собственник, зачем ее включать в договор.
В целом согласен с мнением mishanik по первому варианту.
__________________
Юридическая помощь адвоката в г. Уфа и по России
8-917-455-16-71
http://advocat02.ru
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.10.2010, 11:34   #5
Liga
Пользователь
 
Аватар для Liga
 
Регистрация: 27.05.2009
Сообщений: 480
Благодарности: 11
Поблагодарили 106 раз(а) в 104 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Если сейчас есть свободные 65 т.р., предложите продавцу указать полностью всю сумму, заключить основной договор и отдать ему эти деньги в оплату налога.

Для вас же вычет будет уже с 1,5 млн. рублей.

Либо вообще поторгуйтесь и предложите поделить эту сумму на двоих. Это у него проблема с налогами (и он пытается незаконным способом уйти из под налогообложения), а не у вас.
Тем более, сейчас покупателей ещё поискать придётся.

З.Ы. Это как вариант, а так сами смотрите по ситуации.
З.З.Ы. Я тоже против предварительного договора, отложенного на такое количество времени.

Последний раз редактировалось Liga; 16.10.2010 в 11:43..
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 18.10.2010, 11:57   #6
mishanik
Модератор
 
Аватар для mishanik
 
Регистрация: 27.08.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. /
Сообщений: 7,155
Благодарности: 103
Поблагодарили 2,011 раз(а) в 1,913 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Evil Angel Посмотреть сообщение
Думаю, что оплата должна производиться лишь по основному договору.
Я только с этой фразой поспорю - Верх. суд допускал не просто оплату, а даже задаток по пред.договору. http://www.vsrf.ru/vscourt_detale.php?id=5633
Но в целом есть еще иные риски, котоыре мои коллеги не обрисовали. Так, для дйествительности предварительного договора нужно еще доплонительно направить предложение о заключении основного договора (письмом, телеграммой). Иначе обязательства по преддоговору прекратятся.
Кроме того, отказ от заключения основного договора предполагает судебный порядок понуждения к его заключению. Это в принципе невыполнимое требование (Вы не заставите продавца держать в руке ручку и выводить каракули).

Liga, абсолютно согласен. Сторговать тридцать тысяч - не такая проблемая по нынешнему рынку.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 18.10.2010, 12:06   #7
mishanik
Модератор
 
Аватар для mishanik
 
Регистрация: 27.08.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. /
Сообщений: 7,155
Благодарности: 103
Поблагодарили 2,011 раз(а) в 1,913 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от mishanik Посмотреть сообщение
Правильно ли я понял последствия этого договора? Подскажите, пожалуйста, как правильно сформулировать пункты для того чтобы не остаться без жилья и без денег, в случае расторжения договора!
Напишите задаток. Указанная в пункте *** настоящего договора сумма является задатком. В случае отказа Продавца или третьего лица от подписания основного договора, неявки для его заключения, отказа от представления необходимых документов на государственную регистрацию, неоформления необходимых докумнетов, создания иных препятствий для приобретения покупателем права собственности на квартиру, данная сумма подлежит возврату Покупателю в двойном размере...

Но это опять же как вариант, по ситуации.

Все мысли я уже в двух первых постах написал, по-прежнему думаю, что лучше первый вариант..
 
В Минюст Цитата Спасибо


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции


Ваши права в разделе