[Василий Баскаков]

Не совсем верно. Я бы поправил: Сособственник имеет преимущественное право покупки. Это значит, что если один сособственник продает свою долю, то он должен предложить купить эту долю другим сособственникам за определенную цену. Если сособственники откажутся покупать его долю за эту цену или не ответят на его предложение, то он имеет право продать любому свою долю не ниже цены, предложенной им сособственникам.
Сумму, за которую она стоит на рынке, никого лишить права собственности нельзя. За эту цену он токажется продавать и все. Обязать его продать за эту сумму через суд невозможно.
Факт проживания еще не является преградой для продажи квартиры. Квартиру можно купить и с жильцами, а потом снять их с учета. Немного другая ситуация, но он может сняться с регистрационного учета даже через неделю после регистрации права собственности, или в помент подписания предварительного договора купли-продажи доли. или в любой другой. определенный договором момент.

[MDM-General]

мы ему можем купить комнату или площадь в комуналке! еще мы ему предлагали такой вариант - он берет на себя ипотеку, а мы вносим первый взнос в 30%, он отказывается от доли и выплачивает остальные 70% сам! но на ипотеку он соглашается если только квартира будет не меньше чем 2-х комнатная! но тогда и первый взнос будет значительно больше.
мне просто нужно знать, если дело дойдет до суда, на чьей стороне будет суд - на его стороне или на стороне остальных дольщиков? дело в том что мы согласны ему или деньгами выплатить за его долю, или купить ему другую площадь, соответственно его доле в квартире, но он хочет намного больше! вправе он назначать какие угодно суммы за долю или же существуют какие-то нормы по стоимости площади?

[Василий Баскаков]

У вас одна для всех сособственников проблема - общая собственность.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

[Василий Баскаков]

Из процитированных выше законов видно, что это у него есть право требовать компенсации при выделе его доли. И у него есть право продавать свою долю за столько, за сколько он хочет. А если его цена не устроит, то он может отказаться от её продажи. Заставить его невозможно. Вы вправе сами заявить требование о выкупе у вас вашей доле и выходе из сособственников.

[MDM-General]

эти статьи я уже читал! продавать он долю не хочет, так как дорого ее не продашь! он хочет или разменять квартиру или чтобы ему предоставили новую квартиру! конкретно меня вот что интерисует - можно ли обойтись "малой кровью", выплатить ему только стоимость доли и все? или же он может требовать хоть золотые горы и суд будет на его стороне? не нарушаются ли таким образом права остальных дольщиков?
и еще вот какой вопрос - имеет ли право он привести жить на свою долю площади людей (жену и ребенка), прописаных по другому адресу, без согласия других дольщиков?

[_maximus_]

Сообщение от MDM-General

выплатить ему только стоимость доли и все?

Только при наличии его согласия.

Сообщение от MDM-General

или же он может требовать хоть золотые горы и суд будет на его стороне?

Интересно, а что за иск будет рассматриваться?

Сообщение от MDM-General

не нарушаются ли таким образом права остальных дольщиков?

А чем по Вашему мнению будут нарушаться права?
Или покупайте по той цене за которую он продаёт или не покупайте. Обязать его продать за реальную рыночную стоимость свою долю Вы не сможете.
Вам ответили уже в посте № 20.

Сообщение от MDM-General

имеет ли право он привести жить на свою долю площади людей (жену и ребенка), прописаных по другому адресу, без согласия других дольщиков?

Несовершеннолетнего ребёнка может, жену нет, но он может подарить часть своей доли жене и она станет таким же полноправным сособственником как и Вы.

[MDM-General]

спасибо! теперь все прояснилось!

[Карира]

Сообщение от Василий Баскаков

Из процитированных выше законов видно, что это у него есть право требовать компенсации при выделе его доли. И у него есть право продавать свою долю за столько, за сколько он хочет. А если его цена не устроит, то он может отказаться от её продажи. Заставить его невозможно. Вы вправе сами заявить требование о выкупе у вас вашей доле и выходе из сособственников.

А Верховный суд РФ так не считает. Советую почитать определение Верховного суда РФ от 24 октября 2006 года №56-В06-17.
Вкратце: истцы обратились в суд с требованием о возложении на них обязанности выплатить денежную компенсацию ответчику, который являлся собственником 1/4 доли квартиры...
"Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Б.Н. неоднократно обращалась к Б.В. с просьбами об урегулировании возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования общим имуществом - спорной квартирой, предлагая при этом различные варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и Б.В. на данную квартиру (л.д. 13, 16). Однако согласия на предложенные Б.В. варианты в виде выкупа принадлежащих ей и ее сыну 3\4 долей квартиры либо покупки его 1\4 доли Б.Н. от ответчика не получила, в связи с чем вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за разрешением спора в суд.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что произвести раздел квартиры в натуре невозможно, доля истцов - матери и несовершеннолетнего сына, проживающих одной семьей, значительно превышает долю Б.В. (им принадлежит 3\4 доли квартиры, что составляет 32.4 кв. м общей площади квартиры, в том числе 20.1 кв. м жилой площади, в то время как Б.В. принадлежит 1\4 доля квартиры, что составляет 10.8 кв. м общей площади квартиры, в том числе 6.7 кв. м жилой площади), жилой комнаты, по размерам не превышающей 6.7 кв. м, в спорной квартире не имеется, вывод суда о выплате истцами денежной компенсации Б.В. за его долю является правильным.
Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у Б.В. существенного интереса в использовании общего имущества - спорной квартиры, суд принял во внимание и нахождение у Б.В. в собственности индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание в спорной квартире..."

[Василий Баскаков]

Ох уж эта судебная практика. В данном определении ВС РФ указал, что "Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности."
Утверждение судов о том, что "нам виднее, что здесь имел законодатель ввиду" меня лично настораживают.
Есть практически аналогичное определение, правда, с противоположными выводами, но вынесенное позднее и Конституционным судом. А его Определения, в отличие от ВС РФ непосредственно действующие и подлежащие бла-бла-бла.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ ГРАЖДАН САНГАДЖИЕВА АНАТОЛИЯ АНАТОЛЬЕВИЧА И СИДОРОВА ОЛЕГА АНАТОЛЬЕВИЧА НА НАРУШЕНИЕ ИХ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ
АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 252 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

выдержка:
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
2.2. Таким образом, оспариваемое положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает, вопреки мнению А.А. Сангаджиева и О.А. Сидорова, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.