[zhelanovmax]

Могу ли я запросить, как проживающий в доме, который обслуживает ООО "ЖЭС", расходование ими средств и как это правильно сделать?

[kukr]

Действительно, очень интересный момент: как получить от "дармоеда" детализацию с отчётом "его расходов" (да чтоб это было законно и расходы в этом отчёте были реальные) - вернее, расходов денег, собранных с собственников, порученных тратить некоему юридическому лицу (по идее - во благо собственника)...!?

[Восток]

Ну почему от "дармоеда"? Ругать ЖКХ - это дань моде...
Если управляет домом Управляющая компания (судая по вашим сообщениям, это именно так) - отчет один раз в год об исполнении договора управления (виды работ по обслуживанию и ремонту, цена).
Если сомневаетесь - пишите жалобы в ОБЭП о присвоении денежных средств Управляющей компанией (не забудьте об ответственности за заведомо ложный донос).
если УК ничего не делает - то, возможно, имеет место что-то нехорошее, а вот если в вашем доме (в местах общего пользования) "кипит работа" - грех жаловаться...

[Василий Баскаков]

На самом деле вопрос животрепещущий. Если УК заключила с собственниками договор управления, согласно тарифа. Тариф составляет, к примеру, 10 руб. с м. кв. При этом вывоз мусора "сидит" в этом тарифе в размере 2-х рублей. Но договор у организацией по вывозу мусора - 1,5 руб с м.кв., а УК тратит денег на ТО и содержание нашего дома 7,7руб. с м.кв. При этом услуги оказываются в полном объеме и надлежащего качества.

Вопрос. Является ли разница между договорами и тарифом в размере 50коп за м.кв. а так же 2,3 руб. неосновательным обогащением со стороны УК, либо это прибыль компании. либо мошенничество. У кого какие мысли?

[Дублий]

Основной постулат, которым руководствовались законодатели при утверждении нового Жилищного кодекса - создание рыночных отношений в сфере жилищных услуг. Частная управляющая компания это не меценат, который должен работать себе в убыток или по себестоимости затрат.
Любая коммерческая фирма (частная УК тоже относится к этой категории) преследует, исходя из своей уставной деятельности в первую очередь извлечение прибыли от оказания услуг по содержанию и текущему ремонту. Притом законодательство не регулирует договорные отношения между собственниками помещений в МКД и УК. Цена услуги - договорная.
Если собственников помещений не устраивает уровень оплаты за услуги, то они могут:
а) попытаться договориться с УК на более низкий кровень оплаты по отдельным видам услуг при утверждении платы на текущий год на общем собрании;
б) сменить УК по окончании срока действия договора управления или в судебном порядке, на УК, которая будет оказывать те же услуги по более низкой плате;
в) сменить способ управления МКД через ТСЖ и управлять домом самостоятельно.

Василий Баскаков, отвечаю на Ваш вопрос.
Если собственники настаивают на более полной расшифровке, что бы не было излишних антогонизмов УК может в структуре платы за содержание и текущий ремонт при утверждении прибыль предусмотреть отдельной строкой. Скажем вывоз мусора - 2 руб./м. кв, в том числе прибыль 0,5 руб./м.кв.

А еще лучше, что бы не смущать собственников можно просто в договоре управления предусмотреть формулировку о том, что в структуре платы за отдельные виды услуг УК вправе предусматривать норму прибыли столько-то %, но не более стольки-то процентов % (от и до, для примера, не менее 10%, но не более 25%). А излишне полученная прибыль от договорного уровня, которая была получена УК в текущем году расходуется на проведение определенных работ по текущему ремонту по согласованию с собственниками в следующем году (скажем было превышение нормы прибыли 25% по определенной (-ым) услуге -(ам) и УК получила прибыль выше оговоренного в договоре вразмере 30 тыс. рублей, эту сумму она предлагает собственникам потратить в следующем году на такие-то виды работ по текущему ремонту).

Если все вышеизложенное в договоре управления оговорено и расписано, то проблемы по большому счету не должно возникать.

Притом, я бы хотел отметить, что в целях контроля за деятельность УК со стороны собственников Правительство РФ не так давно выпустило постановление от 23 сентября 2010 г. № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами". С нового года, УК должны опубликовывать информацию о своей деятельности (в том числе бухгалтерские балансы и приложения к ним) в сети Интернет.

[Василий Баскаков]

Спасибо за ответ!
Примерно это я и имел в виду. Муниципалитетом устанавливается тариф на содержание и ТО для многоквартирных домов в зависимости от степини благоустройства (У нас в Ростове так). Тариф, к примеру, пусть те же 10 руб/м.кв. Перечень работ и услуг, которые УК должна выполнять, определен в постановлении Правительства, госстроя и пр. УК выполняет все работы, оказывает все услуги, но за меньшие деньги, нежели утвержденный тариф. Вот именно в договоре не прописано, что это является прибылью компании. При этом я неоднократно сталкивался с сэкономленными деньгами СОБСТВЕННИКОВ по отоплению, которые мы им возвращали. Отопление регулируется тарифами, ТО тоже регулируется тарифами. Не будет ли здесь аналогии какой-нибудь?
В свете 731 Постановления как раз и подлежат "освещению" расходы и доходы компании. К сожалению, с цифрами вообще не дружу, поэтому и не задумывался о том, откуда образуется доход компании при жестком тарифе.
В принципе, мысль с процентами в договоре интересная. По идее, именно от сэкономленных денег доход компании и складывается.
Но законодательно я чегой-то не нашел ничего на эту тему. Тем более, сейчас уже ну просто очень актуально быстро создавать сайты и там раскрывать информацию. А ведь как только раскроешь, то "что написано пером..."

[Дублий]

Сообщение от Василий Баскаков

Примерно это я и имел в виду. Муниципалитетом устанавливается тариф на содержание и ТО для многоквартирных домов в зависимости от степини благоустройства (У нас в Ростове так). Тариф, к примеру, пусть те же 10 руб/м.кв.

Василий Баскаков, небольшое уточнение.
В соответствии с законодательством тариф должен применяться договорной, а не тот, который остановила администрация для нанимателей жилых помещений. По этому поводу, когда УК в своей деятельности применяет тариф утвержденный администраций не так давно "возмущался" Минрегион РФ,

письмо Минрегионразвития РФ от 6 марта 2009 г. № 6177-АД/14
...С учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равного размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления для нанимателей по договору социального найма, является заниженным, применение в муниципальном образовании такого размера платы для собственников помещений содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу...

Сообщение от Василий Баскаков

Перечень работ и услуг, которые УК должна выполнять, определен в постановлении Правительства, госстроя и пр. УК выполняет все работы, оказывает все услуги, но за меньшие деньги, нежели утвержденный тариф. Вот именно в договоре не прописано, что это является прибылью компании.

Как-то имел честь общаться с представителем Академии коммунального хозяйства при Правительстве РФ. Он в своей практике консультирует и УК.
Так вот, он выразил примерно следующую мысль: глупое поведение и отношение к договорным обязательствам тех УК, которые в договоре управления имеют ссылку на проведение работ по содержанию и текущему ремонту в соответствтии с требованиями постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (которое кстати вышло ДО нового ЖК).
Если дело доходит до суда по жалобе собственника по неоказанию каких-либо услуг УК, то имея договор управления на руках со ссылкой на пост. №170 он с легкостью выигрывает суд, так как данное постановление учитывает ВЕСЬ комплекс работ и услуг. И попытки УК доказать, что у нее отсутствуют финансовые источники и взимаемая плата не сможет их скомпенсировать не принимаются в расчет. ПОДПИСАЛИСЬ оказывать услуги по пост. Госстроя №170 - ОКАЗЫВАЙТЕ, никто вас за руку не тянул.

Кратко моя мысль такова: в договоре управления нужно включать только те услуги и работы, за которые УК будет оказывать и взимать плату, и которые согласованы с собственниками. Не более.

Сообщение от Василий Баскаков

При этом я неоднократно сталкивался с сэкономленными деньгами СОБСТВЕННИКОВ по отоплению, которые мы им возвращали. Отопление регулируется тарифами, ТО тоже регулируется тарифами. Не будет ли здесь аналогии какой-нибудь?

Понятия сэкономленных денег по отоплению нет. Почитайте внимательно пост. Правительства №307. Если Вам будет что-то непонятно, я готов пояснить.

Помимо этого не надо путать понятие коммунальных услуг (которые регулируются законодательно) и жилищных (которые являются договорными).

[Василий Баскаков]

Сообщение от Дублий

В соответствии с законодательством тариф должен применяться договорной, а не тот, который остановила администрация для нанимателей жилых помещений. По этому поводу, когда УК в своей деятельности применяет тариф утвержденный администраций не так давно "возмущался" Минрегион РФ,

Нуд а. только я имел в виду несколько другое. В ЖК РФ указано, что ежели собственники не определили тариф на содержание и ремонт. то он устанавливается муниципалитетом. ч.3 ст. 156 У нас Мэр издал постановление"об установлении размера платы за ремонт.." и там, где тариф не выбран собственниками он установлен администрацией. И без разницы, для собственников или для нанимателей. Минрегион же имел, как мне кажется, в виду другое. А именно ту ситуацию, когда плата за содержание и ремонт (п.2 ч.1 ст. 154 ЖК РФ) устанавливается в договоре соцнайма и меньше по размеру установленного собственниками тарифа, либо тарифа, указанного выше.
И все-таки, неважно, что имнно за тариф. но если услуги оказаны в полном объеме, а денежные средства собственников. выделенные на эти цели полностью не истрачены. то это наша прибыль. Так?

Сообщение от Дублий

Так вот, он выразил примерно следующую мысль:

Согласен, но не помню, как именно у нас в договоре прописано (побежал смотреть). Насколько помню, перечень работ есть и он утверждается собственниками и является приложением к договору.
К вечеру посмотрю договор с приложениями, Постан. П-ва № 307, Закон о теплоснабжении и Правила к нему. Там все-таки что-то было про экономию...

[Дублий]

Сообщение от Василий Баскаков

...В ЖК РФ указано, что ежели собственники не определили тариф на содержание и ремонт. то он устанавливается муниципалитетом. ч.3 ст. 156 У нас Мэр издал постановление"об установлении размера платы за ремонт.." и там, где тариф не выбран собственниками он установлен администрацией.

Василий Баскаков, извините, но поравлю Вас. ч.3. статьи 156 ЖК РФ, как раз устанавливает право ОМС устанавливать плату для нанимателей и для собственников, которые не выбрали способ управления.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение
3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления

Для собственников, которые выбрали способ управления, заключили договор управления, но не определились на общем собрании с размером платы на следующий год с УК применяется нормы ч.4 статьи 158 ЖК РФ

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления

Очевидно Вы имели именно этот пункт, а не ч.3 статьи 156 ЖК РФ.

Единственно с чем я не согласен, это с тем, что администрация ОМС устанавливает эту плату "чохом", заранее без рассмотрения предложений УК и собственников. Но раз прокуратура закрывает глаза на этот факт - то и бог с ним.

В некоторых муниципальных образованиях администрация и УК (с моей точки зрения) поступают более правильно.
А именно, устанавливает плату за содержание и тек. ремонт ДЛЯ КОНКРЕТНОГО МКД, где собственники помещений и УК не смогли договориться на проводимом общем собрании. УК посылает сопроводительное письмо с расчетами и предложениями по размеру платы в администрацию, та в свою очередь рассмотрев предложение выносит решение ПО КОНКРЕТНОМУ МКД. Спорный момент закрыт.

В Вашем случае - в отсутствие спорного момента администрация ЗАРАНЕЕ устанавливает эту плату, которая может не соответствовать реальным зартатам УК при оказании услуг.

И если она (администрация) априоре установила завышенную плату для таких домов, то Вам только и остается, что махать этим решением администрации перед носом возмущенных собственников, которые посчитали, что вы получили необоснованную прибыль И говорить с лицом "Чингачгука", что Вы тут ни при чем, втихаря указывая им пальцем в сторону администрации "С ними разбирайтесь, сами виноваты, что не захотели согласовывать с нами размер платы на общем собрании".

Сообщение от Василий Баскаков

Минрегион же имел, как мне кажется, в виду другое. А именно ту ситуацию, когда плата за содержание и ремонт (п.2 ч.1 ст. 154 ЖК РФ) устанавливается в договоре соцнайма и меньше по размеру установленного собственниками тарифа, либо тарифа, указанного выше.

Немного не так. Минрегион имел ввиду случай, когда плата устанавливается на уровне платы для наниматетелей, хотя на самом деле должна быть выше. И из-за этого УК терпит убытки.

Сообщение от Василий Баскаков

И все-таки, неважно, что имнно за тариф. но если услуги оказаны в полном объеме, а денежные средства собственников. выделенные на эти цели полностью не истрачены. то это наша прибыль. Так?

Да, именно так. И повторюсь - переводите стрелки на решение администрации, это не Вы, а она установила такую излишне завышенную плату (ну если у Вас норма прибыли по факту получилась сумашедшая).

Сообщение от Василий Баскаков

Там все-таки что-то было про экономию...

В 307 предусмотрен перерасчет. По отоплению 1 раз в год, вне зависимости от того, съэкономили на собственниках или наоборот недоначислили им. Просто или им надо возвращать эти переплачинные суммы, или наоборот - доначислять.

[Василий Баскаков]

Сообщение от Дублий

Очевидно Вы имели именно этот пункт, а не ч.3 статьи 156 ЖК РФ.

Ну да. Именно. Как всегда подвела спешка.

Сообщение от Дублий

Сообщение от Василий Баскаков


И все-таки, неважно, что имнно за тариф. но если услуги оказаны в полном объеме, а денежные средства собственников. выделенные на эти цели полностью не истрачены. то это наша прибыль. Так?



Да, именно так. И повторюсь - переводите стрелки на решение администрации, это не Вы, а она установила такую излишне завышенную плату (ну если у Вас норма прибыли по факту получилась сумашедшая).

Полагаю, что ежели тариф утвержден собственниками, а не спущен сверху, то разницы в присвоении сэкономленных средств нет.
Но с точки зрения "нераззадоривания жильцов" я хочу прописать в договор между УК и Собственниками пункт, где УК выступает в отношении третьих лиц агентом. И данный договор вяляется также агентским соглашением. вознаграждение за который не может превышать установленного тарифа.
Тогда, при вывозе ТОПП за 1.50руб. при тарифе 2руб. эти 50коп. будут являться агентским вознаграждением. Так можно будет сделать? Ваше мнение, Дублий,