[Spiker]

Подскажите пожалуйста! Ситуация такая, заключена аренда ОАО с Администрацией города на з/у на нем находятся 3 склада(одно строящееся) Они включены в Плане приватизации,а в уточненном акте оценки описи объектов этого строящегося склада нет. В данный момент склад достроен(самовольная постройка) никакого разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию небыло. Как признать право собственности? Как поступить? Какие действия нужно совершить?

[rybin_av]

Сообщение от Spiker

Подскажите пожалуйста! Ситуация такая, заключена аренда ОАО с Администрацией города на з/у на нем находятся 3 склада(одно строящееся) Они включены в Плане приватизации,а в уточненном акте оценки описи объектов этого строящегося склада нет. В данный момент склад достроен(самовольная постройка) никакого разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию небыло. Как признать право собственности? Как поступить? Какие действия нужно совершить?

В договоре аренды что-либо сказано о праве застройки на этот участок? Есть в договоре прямой запрет на застройку? Как администрация реагировала на строительство? Она вообще в курсе была происходящего?
Если в договоре аренды про застройку ничего нет, то Вы можете попытаться выкупить землю. Как собственнику земли Вам будет уже много проще узаконивать самострой (см. ст 222 ГК РФ).

[Spiker]

арендатор имеет право возводить строения и сооружения,осуществлять их перестройку и снос в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и согласованной в установленном порядке проектной документацией
арендатор обязан осуществлять строительство, благоустройство и содержать недвижимость......

[Spiker]

удалено

[Spiker]

rybin_av,арендатор имеет право возводить строения и сооружения,осуществлять их перестройку и снос в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и согласованной в установленном порядке проектной документацией
арендатор обязан осуществлять строительство, благоустройство и содержать недвижимость......
А может быть сделать заявку на кадастровый паспорт на землю
затем заявку на объект(склад) как недострой(незавершенка) и получить техпаспорт объекта
после чего с этими документам обратиться в регпалату на признание права собственности склада?

[rybin_av]

Сообщение от Spiker

rybin_av,арендатор имеет право возводить строения и сооружения,осуществлять их перестройку и снос в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и согласованной в установленном порядке проектной документацией
арендатор обязан осуществлять строительство, благоустройство и содержать недвижимость......
А может быть сделать заявку на кадастровый паспорт на землю
затем заявку на объект(склад) как недострой(незавершенка) и получить техпаспорт объекта
после чего с этими документам обратиться в регпалату на признание права собственности склада?

Если в арендном договоре указано на то, что на участке возможно строительство, то дальше самострой надо узаконивать в судебном порядке. Хотя в п. 3 ст. 222 ГК РФ и не указан арендатор ЗУ, как лицо, обладающее правом на узаконивание самостроя, однако суды причисляют арендатора к лицам, которые имеют право претендовать на легитимацию самостроя.

Вот пример правовой позиции ВС РФ по этому поводу (в практике ВАС не копался, взял первый пример из СОЮ):
(сократил, а то все не помещается в постер)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 г. N 18-В10-43


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

установила:


Арбузов В.И. обратился в суд с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "1 Судостроительная верфь" Министерства обороны РФ (далее ФГУП "СВ-1"), администрации Лазаревского района г. Сочи, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на жилой дом литер "Б", общей площадью 470,3 кв. м, жилой площадью 230,7 кв. м, расположенный по ул. <...> в <...> Краснодарского края, указав, что 15 марта 1996 г. его отец Арбузов И.Г. по договору купли-продажи передал ему в собственность 4\7 доли домовладения по <...>, в котором он зарегистрирован и проживает с семьей по настоящее время. В 2001 г. часть дома рухнула. Поскольку произошло разрушение несущих конструкций дома, истец построил новый дом, ввести в эксплуатацию который администрация Лазаревского района отказывается. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю обратилось в суд со встречным иском к Арбузову В.И. о признании строения самовольно возведенным и о понуждении к устранению препятствий в пользовании земельным участком путем сноса самовольного строения за счет собственных средств, указав, что в границах земельного участка, являющегося федеральной собственностью, возведено самовольное строение - жилой дом литер "Б", расположенный по адресу: <...>. Строительство осуществлялось истцом на не принадлежащем ему земельном участке, без получения соответствующих разрешений на осуществление строительства.
Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 июля 2009 г. в удовлетворении иска Арбузова В.И. отказано, встречный иск Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2009 г. решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений.
09 апреля 2010 г. судья Верховного Суда Российской Федерации Харланов А.В. истребовал дело в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 11 июня 2010 г. передал с надзорной жалобой заявителя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как следует из материалов дела, в 1956 г. Арбузов И.Г. (отец Арбузова В.И.), как военнослужащий и работник ФГУП "СВ-1" получил квартиру в доме <...>. В 1991 г. данная квартира была им выкуплена и в соответствии с п. 5 Приказа Министра обороны СССР N 252 от 16 июня 1989 г. она подлежала передаче в его собственность одновременно с передачей права пользования земельным участком, на котором расположен дом.
15 марта 1996 г. между Арбузовым И.Г. (отцом истца) и Арбузовым В.И. заключен договор купли-продажи, по которому Арбузов И.Г. передал в собственность Арбузову В.И. 4\7 доли домовладения по <...> в <...> (т. 1 л.д. 11).
В октябре 2001 г. часть указанного дома рухнула (т. 1 л.д. 12) и, поскольку произошло разрушение несущих конструкций дома, истец построил новый дом.
В соответствии с техническим паспортом Арбузовым В.И. возведен 4-этажный жилой дом (т. 1 л.д. 116 - 129).
Отказывая в удовлетворении иска Арбузова В.И. и удовлетворяя встречный иск Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, суд исходил из того, что спорное строение было возведено Арбузовым В.И. в отсутствие необходимой разрешительной документации на земельном участке, который ему для целей строительства не предоставлялся. Кроме того, суд указал на то, что, поскольку построенное Арбузовым В.И. строение является четырехэтажным, оно в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации не является объектом индивидуального жилищного строительства, и, следовательно, нарушается целевое назначение земельного участка - индивидуальное жилищное строительство.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Между тем с судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они вынесены с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абзац первый). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац второй).
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако при вынесении решения, судом не были учтены эти положения закона, а также конкретные обстоятельства дела, в частности то, что распоряжением Территориального управления Росимущества от 17 февраля 2006 г. N 04-04-330С прекращено право ФГУП "СВ-1" постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1302 кв. м по указанному адресу и земельный участок предоставлен Арбузову В.И. и Ходатской Г.Ф. в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет для эксплуатации существующего домовладения, а Лазаревский районный суд г. Сочи своим решением от 25 февраля 2009 г., вступившим в законную силу 5 мая 2009 г., обязал руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю заключить с Арбузовым В.И. договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного в <...>. То есть земельный участок находился в пользовании Арбузова В.И. на момент рассмотрения настоящего дела на законном основании.
Заявитель в надзорной жалобе указывает также, что в 2001 г. после того как часть принадлежащего ему на праве собственности дома, являющегося единственным местом жительства истца и членов его семьи (жены и сына), рухнула и было установлено, что все несущие конструкции дома пришли в негодность и дом для дальнейшего в нем проживания непригоден, он был вынужден начать строительство нового жилого дома, проект на который был составлен ООО "СТ фирма "Элита", имеющим лицензию на проектирование зданий и сооружений (т. 1 л.д. 98 - 114). ФГУП "СВ-1" не возражала против строительства нового жилого дома (т. 2 л.д. 1 - 3, т. 1 л.д. 97).
Заявитель после постройки дома в 2004 г., принимал все необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенный дом и введению его в эксплуатацию, однако в принятии дома в эксплуатацию ему необоснованно было отказано. Ему также необоснованно было отказано администрацией Лазаревского района в строительстве и реконструкции жилья (т. 2 л.д. 97).
В соответствии с заключением эксперта от 10 августа 2005 г. возведенный Арбузовым В.И. дом соответствует основным градостроительным нормам и правилам, антисейсмическим требованиям и санитарно-бытовым условиям, пригоден для эксплуатации в сейсмическом районе и проживания в нем людей. Местоположение и эксплуатация жилого дома не нарушают охраняемые законом права и интересы владельцев соседних домовладений и пользователей земельных участков (т. 1 л.д. 43 - 52).
Согласно заключению отдела государственного пожарного надзора Лазаревского района г. Сочи от 27 июня 2005 г. спорное строение удовлетворяет требованиям норм и правил пожарной безопасности (т. 1 л.д. 13).
В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением от 23 августа 2005 г., спорный дом по санитарно-гигиеническим характеристикам соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил (т. 1 л.д. 132).
Между тем эти доводы заявителя, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд оставил без внимания. В то время как эти доводы нуждаются в проверке и оценке суда в соответствии с требованиями закона.
При этом следует руководствоваться разъяснением, содержащимся в п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которому, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
То обстоятельство, что построенное Арбузовым В.И. строение является четырехэтажным, также само по себе не является безусловным основанием для его сноса.
Суду следовало установить, соблюдены ли Арбузовым В.И. при возведении жилого дома правила застройки установленные в пос. Лазаревское г. Сочи. В случае, если им были допущены нарушения градостроительных норм и правил, то следовало определить, являются ли они существенными, как об этом указано в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела.
На основании изложенного состоявшиеся судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации


определила:


решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 июля 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2009 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

[Spiker]

rybin_av,
А администрация будет ответчиком или заинтересованным лицом?
Нужна ли выписка из ЕГРЮЛ на Администрацию? по п.9 ст 126 АПК
Подскажи, пожалуйста как написать примерно иск в арбитраж? Буду очень признателен!

[rybin_av]

Spiker,

Совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Споры, связанные с самовольной постройкой

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
31. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Таким образом, алгоритм Ваших действий по узакониванию самостроя мне представляется следующим:
- если у Вас нет проекта объектов, то, думаю, что полезно было бы таковым запастись;
- обратитесь с заявлением в местную администрацию (в архитектурный отдел/департамент и т.п.) за разрешением на строительство (т.е. Вам надо предпринять внесудебные шаги по легализации самостроя), за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию;
- проведите тех. учет объектов в БТИ;
- (это на Ваше усмотрение) проведите инженерно-строительную экспертизу объектов на предмет их соответствия строительным нормам и правилам (потом в суде будете показывать, что Ваш самострой безопасен; возможно суд захочет судебную экспертизу назначить);
- после этих шагов, думаю, что можно обращаться в арбитражный суд за признанием самостроя объектом недвижимости и права собственности на него за Вами.

Ваш вариант с попыткой регистрации недостроя мало что дает, т.к. для этого Вам все равно нужно разрешение на строительство, а у Вас его, насколько я понимаю, нет.

[rybin_av]

Сообщение от Spiker

rybin_av,
А администрация будет ответчиком или заинтересованным лицом?
Нужна ли выписка из ЕГРЮЛ на Администрацию? по п.9 ст 126 АПК
Подскажи, пожалуйста как написать примерно иск в арбитраж? Буду очень признателен!

Сейчас еще рано идти в суд. Надо совершить подготовительные действия, иначе дело может быть проиграно.
Насчет избрания формы - иск или особое производство, надо думать отдельно. Судя по подсказке в Постановлении ВС и ВАС - это иск. Иск будет адресован к тому, кто будет препятствовать легитимации самостроя. Возможно, что к Администрации.
Выписка из ЕГРЮЛ на администрацию точно не нужна, т.к. это орган местного самоуправления, он не подлежит регистрации как обычное юр. лицо.

[Spiker]

rybin_av, Честно говоря, не очень понял проект объектов-это проект межевания, т.е схема участка, на котором находится объект ,а если мне дадут разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию?
А проведение технической инвентиризации и изготовление технической документации нужно будет приложить, т.е. на основании Плана приватизации. Возможно ли провести техучет склада(строящийся)?
И как определить цену иска?