[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

ФЗ 214 О долевом строительстве...

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Прежде чем анализировать содержание ДОГОВОРа участия в инвестиционном строительстве жилого дома, у меня возникли вопросы:
- был ли зарегистрирован в ЕГРП (другими словами - соответствовал ли он требованиям ФЗ-214 или нет?) первоначальный договор Недобросовестного застройщика с дольщиком (т.е. договор, который установил правоотношение, которое решила "переключить на себя" Ваша организация)?
- как был описан предмет сделки в первоначальном договоре (насколько точно он был индивидуализирован; как было сформулировано условие о цене)?
Вопросы вызваны тем, что из содержания раздела "1. Предмет договора" не совсем понятна роль первоначального договора дольщика с застройщиком, а также не понятно, на каком основании здесь возникает Ваша организация.
Картина выглядит так:
- некий застройщик решил начать возводить дом;
- он стал привлекать деньги граждан (по ФЗ-214? или по "серой" схеме - инвестиционный договор?);
- наивные граждане понесли ему деньги (полагая, что заключают договоры по ФЗ-214?);
- застройщик начал строить, потом грянул кризис, он бросил стройку;
Кому в этот момент принадлежал объект? Застройщику и гражданам-дольщикам (это надо осмыслить) или только застройщику?
- далее возникает Ваша организация, которая собирается достроить объект, потому что это ей выгодно, - на каком основании и в каком порядке она получила это право? Вы купили объект со всеми прилагающимися правами или это еще что-то ...?
- если дольщики являются не просто кредиторами прежнего застройщика, а еще и совладельцами объекта, то может вырисоваться один расклад; если дольщики обладают лишь правом требования к нему, но не являются сособственниками объекта, то может быть другой расклад.
Понимаете, суд конечно может формально придраться к каким-то формулировкам в договоре и отфутболить этого дольщика, но по мере движения его жалобы по инстанциям наверх возрастает вероятность того, что при внимательном рассмотрении жалобы судьями формализм договора отойдет на задний план, а на передний выйдут поставленные мной вопросы о сути возникшего правоотношения.

[АЛЕКСАНДР100]

Прежде чем анализировать содержание ДОГОВОРа участия в инвестиционном строительстве жилого дома, у меня возникли вопросы:
- был ли зарегистрирован в ЕГРП (другими словами - соответствовал ли он требованиям ФЗ-214 или нет?) первоначальный договор Недобросовестного застройщика с дольщиком (т.е. договор, который установил правоотношение, которое решила "переключить на себя" Ваша организация)?

ОТВЕТ- прежний договор был серой схемой и нигде не был зарегистрирован, т.к. он заключался до выхода в свет ФЗ 214.

- как был описан предмет сделки в первоначальном договоре (насколько точно он был индивидуализирован)?

ОТВЕТ-тот договор на 5 листах и изучать на данный момент нет, видимо, смысла. Был договор инвестиционного вклада на каждое лицо, т.е. индивидуальный, но по судам России его признают как договор строительного подряда.

Вопросы вызваны тем, что из содержания раздела "1. Предмет договора" не совсем понятна роль первоначального договора дольщика с застройщиком, а также не понятно, на каком основании здесь возникает Ваша организация.

ОТВЕТ-в этом плане есть политическое решение руководства страны (не юридическое, но административное), где дана команда-закрыть ГК и достроить! И в данном случае мы решаем вопрос уже с юридической точки зрения-может ли быть выложенный договор считать преддоговором или он ничтожен. Отсюда уже есть новый застройщик и он должен опираться на ГК.

Картина выглядит так:
- некий застройщик решил начать возводить дом;
- он стал привлекать деньги граждан (по ФЗ-214? или по "серой" схеме - инвестиционный договор?);
- наивные граждане понесли ему деньги (полагая, что заключают договоры по ФЗ-214?);
- застройщик начал строить, потом грянул кризис, он бросил стройку;

ОТВЕТ-абсолютно верно.

Кому в этот момент принадлежал объект? Застройщику и гражданам-дольщикам (это надо осмыслить) или только застройщику?

ОТВЕТ-объектов не было, а были заборы как по всей стране. Прежняя фирма банкрот, руководитель фирмы со всей семьей сегодня на нарах от 12 до 8 лет.

- далее возникает Ваша организация, которая собирается достроить объект, потому что это ей выгодно, - на каком основании и в каком порядке получила это право? Вы купили объект со всеми прилагающимися правами или это еще что-то ...?

ОТВЕТ-был тендер, где региональная администрация предложила преференции и сегодняшняя фирма выиграла его и заключает подобные договора с некоторыми потерпевшими дольщиками, т.е. с 10% от всех дольщиков. Далее будут другие тендеры и т.д. пока не решится вся проблема.

- если дольщики являются не просто кредиторами прежнего застройщика, а еще и совладельцами объекта, то может вырисоваться один расклад; если дольщики обладают лишь правом требования к нему, но не являются сособственниками объекта, то может быть другой расклад.

ОТВЕТ- объектов нет, но есть забор и дольщики де юре могут предъявить на забор право требования к фирме-мошеннице, которая сегодня банкрот и быть кредиторами в стадии банкротства. Но это не решает задачи и поэтому вступает в действие административное право и политическая воля руководства страны. И на руках у дольщиков есть старые договора, которые будут предъявлены новому застройщику, а он с ними заключит в будущем договора уступки прав требования и после должен будет заключать с ними ДДУ по 214 ФЗ. Вот новый застройщик и изобраетает схемы с допсоглашениями и т.д. Поэтому есть вопрос-можно ли выложенный договор считать преддоговором, юридический верным и можно ли его признать с юр.точки зрения ничтожным? Подскажите, за что можно зацепиться, кроме тех зацепок, которые я изложил. И могу ли я на суде как соответчик предложить судье признать этот договор ничтожным на основании того, что я написал и что, возможно, добавете вы или некто другой юрист? Насколько фундаментально значимы мои придирки? Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Поэтому есть вопрос-можно ли выложенный договор считать преддоговором, юридический верным и можно ли его признать с юр.точки зрения ничтожным? Подскажите, за что можно зацепиться, кроме тех зацепок, которые я изложил. И могу ли я на суде как соответчик предложить судье признать этот договор ничтожным на основании того, что я написал и что, возможно, добавете вы или некто другой юрист? Насколько фундаментально значимы мои придирки? Спасибо.

Н-да. Уродливая изначально ситуация в юридическом плане порождает уродливые последствия.
Вы хотите получить от меня формальный ответ, но я не могу дать Вам формальный ответ (верней могу, но ценность его будет близка к нулю).
Дело в том, что суд будет толковать представленный договор в соответствии со ст. 431 ГК РФ:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Формально Ваш договор не называется предварительным, о его предварительности указывается лишь один раз (если я не упустил чего-то) в разделе о предмете. Отсюда возникает необходимость толкования его разных разделов и толкования вцелом, а также практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Тогда возникает вопрос о том, что имели ввиду стороны, когда заключали данный договор? Воспринимался ли ими договор как предварительный? Если да, то будем считать его таковым.
Далее, ссылаться в Вашем случае на ФЗ-214 не имеет смысла, т.к. я не нашел в договоре положений о том, что в будущем стороны собираются заключить именно договор об участии в долевом строительстве. Следовательно нормы специального закона о ДУ здесь не применимы.
Значит, надо определить - согласованы ли сторонами предмет и цена?
Предмет в договоре описан так: по выбору Соинвестора передает ему право получения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме-новостройке, равноценную в соответствии с Договором с Недобросовестным застройщиком.
Таким образом, предмет - это право получения в собственность квартиры, равноценной той, которая была предметом первоначального договора (при чем еще и зачем-то приклеена фраза "по выбору", что наводит на мысль об альтернативности предмета, т.е. предметов несколько, но дальнейшие положения не подтверждают это). Наверное теперь понимаете, откуда у меня возникли вопросы о первоначальном договоре - он приятнут в Ваш договор (это ошибка составителей договора, лучше было написать его без каких бы то ни было ссылок на тот договор) и дольщик будет на него ссылаться при необходимости, если Вы будете говорить о несогласовании предмета этого пред. договора.
Я, например, полагаю, что договор согласован по предмету, т.к. здесь мы имеем дело даже не с договором о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости (договор ДУ мы откинули ранее), а с договором о заключении в будущем договора о праве требования. Между тем это право вполне ясно определено.
Согласованы ли условия о цене?

1.2. В соответствии с Договором с недобросовестным застройщиком, заключенным между Соинвестором и ООО «Рога и копыта» Соинвестор имел право на получение в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме-новостройке после окончания строительства, который должен был располагаться по адресу г -------. Обязательства по указанному договору выполнены Соинвестором в объеме 80%.

Уже в этом пункте можно говорить о том, что цена явно указана (согласована) - это 100% цены по первоначальному договору.

1.3. Если на момент заключения настоящего договора Соинвестор не выполнил своих обязательств перед Недобросовестным застройщиком в полном объеме, то есть при оплате Соинвестором менее 100 %
цены договора заключенного с Недобросовестным застройщиком, строительство нового жилья и предоставление его Организацией Соинвестору в собственность по настоящему договору, Соинвестор
производит доплату Организации сверх суммы средств, уплаченной Недобросовестному застройщику за предоставляемое в собственность жилое помещение (Квартиру), в следующем размере, по следующей
формуле:
C = (Sk-C0/C1)xC2
где. С - сумма доплаты, в рублях;
Sк - площадь предоставляемого жилого помещения (квартиры);
СО размер фактически уплаченных средств Недобросовестному застройщику;
С1 -- размер стоимости 1 кв.м общей площади жилья, установленной в рамках договора с Недобросовестным застройщиком,
С2 размер стоимости 1 кв.м общей площади жилья, установленной согласно статистических данных по --------- области на день заключения с Организацией дополнительного соглашения №1 (на котором настаивает истец) с Соинвестором. (Это согласованная цена????????)

Дальнейшие уточнения касаются не столько размера цены, которая совершенно понятна - это 100% цены первого договора, а порядка внесения недоплаченного по первому договору, т.к. дольщик внес 80%, а не 100% цены первого договора.
Вывод: цена согласована; вопросы есть к порядку ее оплаты, которые и будут урегулированы доп. соглашением.

Теперь что касается дополнительных соглашений.
Я лично читаю и понимаю нормы о дополнительных соглашениях таким образом: это дополнительные соглашения к пред. договору, но не к тому договору, который стороны заключат в будущем. Пред. договор заключен, а доп. соглашения к нему не заключены. Дольщик правомерно требует их заключения, если организация уклоняется.

В общем я не знаю, помог ли Вам, т.к. я критиковал Вашу позицию с точки зрения дольщика.

Ничтожным этот договор, по-моему мнению, не является. Однако это не значит, что Вы не можете в суде заявлять об этом. Как соответчик Вы вправе представить суду отзыв на иск, где изложить свою позицию, в т.ч. и укзать суду на недействительность сделки и о последствиях нейдействительности ничтожной сделки. Вы можете предъявить дольщику встречный иск о применении последствий нейдействительности ничтожной сделки в отношении данного договора.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

Далее, ссылаться в Вашем случае на ФЗ-214 не имеет смысла, т.к. я не нашел в договоре положений о том, что в будущем стороны собираются заключить именно договор об участии в долевом строительстве. Следовательно нормы специального закона о ДУ здесь не применимы.

Когда застройщик выиграл тендер, то с Администрацией обл. заключил договор, где говорится, что в дальнейшем после получения и регистрации земли в собственность бесплатно (одна из преференций) застройщик заключит ДДУ или иной договор, оформленный надлежащим образом и ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ в установленном порядке. Иной договр в сегодняшнем законодательстве не регистрируется, а значит будет заключен ДДУ. Да, в этом преддоговоре его нет, но если представить судье этот договор между Администрацией и Застройщиком, то будет ясно, что речь пойдет о ДДУ. Отсюда и мои суждения о ничтожности.

Сообщение от rybin_av

Я лично читаю и понимаю нормы о дополнительных соглашениях таким образом: это дополнительные соглашения к пред. договору, но не к тому договору, который стороны заключат в будущем. Пред. договор заключен, а доп. соглашения к нему не заключены. Дольщик правомерно требует их заключения, если организация уклоняется.

Да, это досоглашение к преддоговору, а основного-то договора нет и речи не ведется. И как же увязать со статьей о понуждении, если эта статья гласит, что преддоговор должен включать в себя все основные элементы основного договора, а основного договора нет и в помине и о нем никто не упоминает? Разве не будет это предопределять его ничтожность? Я об этом. Спасибо.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

это 100% цены первого договора, а

Этот дольщик уплатил не 100%, только 80% и будет в будущем доплачивать эти 20% не по той цене, которая указано в договоре с Недобросовестным застройщиком за 1 кв.м., а по новой цене, которая равна средней статистической стоимости 1 кв.м. в регионе по данным Минрегиона на день заключения ДДУ или ИНОГО договора , что и указано в формуле. Но это, видимо, тоже согласованная цена? Или нет?

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

Как соответчик Вы вправе представить суду отзыв на иск, где изложить свою позицию, в т.ч. и укзать суду на недействительность сделки и о последствиях нейдействительности ничтожной сделки. Вы можете предъявить дольщику встречный иск о применении последствий нейдействительности ничтожной сделки в отношении данного договора.

Чтобы сделать встречный иск, нужно, видимо, платить госпошлину и тд., т.е. возбуждать отдельное исковое производство? А вот просто заявить на суде мое устное заявление о признании преддоговора ничтожным, я могу?

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Когда застройщик выиграл тендер, то с Администрацией обл. заключил договор, где говорится, что в дальнейшем после получения и регистрации земли в собственность бесплатно (одна из преференций) застройщик заключит ДДУ или иной договор, оформленный надлежащим образом и ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ в установленном порядке. Иной договр в сегодняшнем законодательстве не регистрируется, а значит будет заключен ДДУ. Да, в этом преддоговоре его нет, но если представить судье этот договор между Администрацией и Застройщиком, то будет ясно, что речь пойдет о ДДУ. Отсюда и мои суждения о ничтожности..

Понимаете, мы сейчас снова должны были бы развернуть дискуссию о том, на каком основании Вы стали правообладателем в правоотношении, которое стартовало между дольщиком и первым застройщиком. Если администрация проводила какие-то тендеры, то каким образом администрация вмешалась в правоотношение, к которому с позиции гражданского права она не имела касаетльства? Я понимаю, что дольщики двумя руками "за" то, чтоб при помощи администрации появился новый застройщик, который выручил бы их из "беды". Полезность этого я не оспариваю, но я задаю вопросы с правовой позиции, как это было оформлено? Может быть, администрация, дольщики и новые застройщики (и старые застройщики, если они еще не ликвидированы) заключили трех- / четырех- стороннее соглашение?
В договоре, который Вы опубликовали нет ссылок на тендер, на форму будущего договора с дольщиком. Может я плохо читал.
ГК провозглашает свободу договора, поэтому Ваш договор с дольщиком о будущем договоре может быть каким угодно, если две стороны договорятся об этом. Вовсе не обязательно это должен быть ДДУ.

На каком основании Вы его считаете ничтожным?
Сошлитесь на какую-либо норму ГК (или иного закона).

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Да, это досоглашение к преддоговору, а основного-то договора нет и речи не ведется. И как же увязать со статьей о понуждении, если эта статья гласит, что преддоговор должен включать в себя все основные элементы основного договора, а основного договора нет и в помине и о нем никто не упоминает? Разве не будет это предопределять его ничтожность? Я об этом. Спасибо.

Понуждение к заключению договора допускается.
Читаем второй абз. п. 1 ст. 421 ГК РФ:

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В отношении того, что анализируемый договор является предварительным, у меня лично есть сомнения, но сейчас это не важно, т.к. Вы сами и этот дольщик воспринимаете его как пред. договор - это важно.

Насчет условий пред. договора давайте читать п. 3 ст. 429 ГК РФ:

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Если суд придет к заключению, что это действительно пред. договор (а об этом нет спора между сторонами договора), то дальше суд будет оценивать, содержится ли в нем предмет (выше я изложил свое мнение по этому поводу) и другие сущственные условия (к таким я отнес цену, которая по моему мнению также установлена). Если ответы положительные, то суд так и будет трактовать - пред. договор о том-от и том-то с такой-то ценой. И дольщик не требует заключить основной договор, а требует заключить доп. соглашение к этому пред. договору.

Хоть убейте, не вижу я в этом договоре ничтожности.
По какому основанию он ничтожен?

В отношении доп. соглашения к пред.договору есть такой путь отбиваться от неправмерных по Вашему мнению притязаний дольщика:
- если он требует уж очень много и все это с Вашей точки зрения неразумно, то Вы можете занять позицию, что в той редакции "доп. соглашения", которую навязывает Вам дольщик, оно превращается из уточняющего (дополнительного ... какой угодно синоним подберите) условия пред. договора фактически в новацию обязательства, т.е. предполагает иной предмет или иной способ исполнения по договору. Однако у Вас нет намерения новировать данный договор. Поэтому если дольщик смерит свой аппетит, то Вы заключите с ним доп. соглашение на разумных условиях. В противном случае это нарушает уже Ваше право как раз на ту самую свободу договора, а также права других дольщиков, с которыми Вы устанавливаете правоотношения, в конце концов ведь не один же этот дольщик пострадал, и он не должен злоупотреблять своим правом (ст. 10 ГК РФ).

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Этот дольщик уплатил не 100%, только 80% и будет в будущем доплачивать эти 20% не по той цене, которая указано в договоре с Недобросовестным застройщиком за 1 кв.м., а по новой цене, которая равна средней статистической стоимости 1 кв.м. в регионе по данным Минрегиона на день заключения ДДУ или ИНОГО договора , что и указано в формуле. Но это, видимо, тоже согласованная цена? Или нет?

Да, я это понял.
Цена не была бы согласована, если бы из приведенных Вами положений договора невозможно было бы ее установить.
Однако сделать это можно. В крайнем случае мы можем обратиться к п. 3 ст. 424 ГК РФ:

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Т.к. мы не имеем дело с договором, предметом которого является объект недвижимости (в нем в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ должна быть согласована цена под угрозой признания его незаключенным), а имеем дело с договором о праве требования, то вполне здесь может быть применено общее правило п. 3 ст. 424 ГК РФ о цене.

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

Чтобы сделать встречный иск, нужно, видимо, платить госпошлину и тд., т.е. возбуждать отдельное исковое производство? А вот просто заявить на суде мое устное заявление о признании преддоговора ничтожным, я могу?

Гос. пошлину платить надо, о ее размере читайте ст. 333.19 НК РФ.

Встречный иск подается в тот же суд и в обычном для искового производства порядке.

Можете устно заявить или в отзыве на иск дольщика написать (это лучше). Вы как сторона спора можете участвовать в состязательном процессе, приводить суду свои доводы, доказательства и т.п.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от rybin_av

каким образом администрация вмешалась в правоотношение, к которому с позиции гражданского права она не имела касаетльства?

Как я уже говорил, сверху сказали-ГК на полку и достроить или уволиться! Вот и пришлось вмешаться. А по закону, администрация имеет полное право на дольщиков собак спустить и не подпускать близко к трону местного ставленника, не то, чтобы еще что-то требовать)))))

Сообщение от rybin_av

Может быть, администрация, дольщики и новые застройщики (и старые застройщики, если они еще не ликвидированы) заключили трех- / четырех- стороннее соглашение?

Этого ничего нет.

Сообщение от rybin_av

В договоре, который Вы опубликовали нет ссылок на тендер, на форму будущего договора с дольщиком. Может я плохо читал.

Вы все хорошо читали и сего нет в договоре.

Сообщение от rybin_av

ГК провозглашает свободу договора, поэтому Ваш договор с дольщиком о будущем договоре может быть каким угодно, если две стороны договорятся об этом. Вовсе не обязательно это должен быть ДДУ.

На каком основании Вы его считаете ничтожным?

Сегодня застройщикам запрещено использовать другие договора кроме ДДУ, кой должен быть зарегистрирован. Со свободой договора ст421 согласен с Вами, но администрация приказала использовать ДДУ. Хотя де юре это и не правомерно. Склизко все здесь. Застройщику ведь еще работать и хочется подольше. А губернатору кресло не жмет. Проза жизни. А ничтожным я "хочу" считать в силу ФЗ 214 -свои позиции я привел выше, хотя по придиркам в цене вы меня привели близко к убеждению принятия Вашей позиции.

Сообщение от rybin_av

В отношении того, что анализируемый договор является предварительным, у меня лично есть сомнения, но сейчас это не важно, т.к. Вы сами и этот дольщик воспринимаете его как пред. договор - это важно.

Именно как предварительный.

Сообщение от rybin_av

Если суд придет к заключению, что это действительно пред. договор (а об этом нет спора между сторонами договора), то дальше суд будет оценивать, содержится ли в нем предмет (выше я изложил свое мнение по этому поводу) и другие сущственные условия (к таким я отнес цену, которая по моему мнению также установлена). Если ответы положительные, то суд так и будет трактовать - пред. договор о том-от и том-то с такой-то ценой. И дольщик не требует заключить основной договор, а требует заключить доп. соглашение к этому пред. договору.

Тут я в тупике. Ведь преддоговор предопределяет основной договор, а не досогашение и об этом статья ГК глаголит.

Сообщение от rybin_av

Насчет условий пред. договора давайте читать п. 3 ст. 429 ГК РФ:

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Об основном договоре в преддоговоре речи нет, а она быть должна согласно этой статьи. А коль ее нет, то и договор ничтожен. Плюс к этому приплюсовать отдельные упущенные пункты основного договора, о котором речь в преддоговре не ведется. Я хочу эту зацепку.

Сообщение от rybin_av

Можете устно заявить или в отзыве на иск дольщика написать (это лучше). Вы как сторона спора можете участвовать в состязательном процессе, приводить суду свои доводы, доказательства и т.п.

Я и готовлю отзыв на иск. Вот и голову ломаю, да ума у людей грамотных прошу. И ежели я убедительно приведу для судьи доводы свои, он возьмет, да и признает преддоговор ничтожным)))))))) Такое может быть законодательно или все-таки нужен встречный иск? В этом у меня процессуальный вопрос. Я искренне благодарен Вам за участие в этой головоломке. Спасибо за предполагаемый ответ.