[Владимиррр]

Сообщение от Василий Баскаков

Есть общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме. есть общая собственность части собственников помещений в МКД. есть общая долевая собственность. Все понятия разные. УК же обслуживает только 1-ю собственность - собственность всех собственников в МКД

Опять фантазии. Есть только одна форма у собственников "общая долевая собственность" и УК обслуживает только её.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 36]
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе......и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

[Василий Баскаков]

Вот, что нарыл в Консультанте:

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

от 18 октября 2010 г. N 15АП-8365/2010
Дело N А32-12792/2010
Оспариваемым постановлением предприятию вменяется в вину обсчет потребителя, выразившийся в неправомерном начислении ему платы за ремонт и содержание мест общего пользования из расчета площади 23,03 м2, а не 13 м2, как положено с нанимателя жилого помещения в общежитии.
Дополнительно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что применение управлением к Гуторову Ю.А. статуса: "наниматель", а к зданию, в котором находится принадлежащая ему на праве собственности комната, понятия: "общежитие" неправомерно в связи со следующим.
Согласно материалам дела, комната N 15, в доме по адресу: г. Краснодар, ул. Тихорецкая, 9, принадлежит Гутоврову Ю.А. на праве собственности вследствие приватизации. В связи с этим Гуторов Ю.А. обязан вносить установленные ЖК РФ платежи в отношении данной комнаты как собственник, а не как наниматель.
Принадлежащая Гуторову Ю.А. на праве собственности комната находится в здании, которое ранее было общежитием масложиркомбината "Краснодарский".
Однако, это здание как общежитие не вошло в план приватизации АООТ масложиркомбинат "Краснодарский". Приказом администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) от 07.02.08 г. N 125 здание было включено в реестр муниципальной собственности (л.д. 97 - 98). Постановлением главы администрации от 22.07.08 г. N 2057 здание включено в жилищный фонд социального использования на основании ст. 7 Федерального закона от 29.12.04 г. N 189-ФЗ (л.д. 99).
После этого жильцы комнат получили право на их приватизацию. Гуторов Ю.А. приватизировал занимавшуюся им комнату 18.03.10 г. Управление этим зданием осуществляется предприятием.
Таким образом, на дату приватизации Гутровым Ю.А. комнаты N 15 здание, в котором она находится, утратило статус общежития, переведено в социальное жилье и существует как объект гражданских и жилищных правоотношений как жилой многоквартирный дом.
Гуторов Ю.А. является собственником жилого помещения (комнаты) в жилом многоквартирном доме.
В связи с этим для Гуторова Ю.А. размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен определяться как для собственника помещения в многоквартирном доме, а не как для нанимателя жилого помещения в общежитии.
В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Пунктом 1 ст. 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, Гуторов Ю.А. как собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме обязан также вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Исходя из материалов дела, предприятие в квитанции за май 2009 года выставило Гутрову Ю.А. плату за содержание и ремонт жилого помещения из расчета 23,03 м2 (л.д. 13). При этом, 13 м2 - это оплачиваемая Гуторовым Ю.А. в порядке ст. 39 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Гуторовым Ю.А. также заключен договор с предприятием N 253 от 19.05.09 г. на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (л.д. 39 - 42).
В связи с этим, в данной части произведенный предприятием расчет платы в названой квитанции за май 2009 года верен.
Из той же квитанции следует, что, помимо 13 м2 (оплачиваемая Гуторовым Ю.А. доля в общем имуществе жилого многоквартирного дома), предприятие также начислило Гуторову Ю.А. плату за содержание и ремонт с площади 10,3 м2.
Исходя из отзыва, расчетов и апелляционной жалобы предприятия, 10,3 м2 - это доля Гуторова Ю.А. в общем имуществе (местах общего пользования) жилой секции дома в которой, помимо принадлежащей ему комнаты N 15 находятся комнаты N 9 - 14, 16, 81, принадлежащие другим лицам.
К общему имуществу, относящемуся к данной секции, которым пользуются жильцы всех квартир секции, предприятием отнесены: 2 холла, 3 коридора, 2 туалетные, кухня, 2 туалета, постирочная, душ (л.д. 83 - 84). Доля Гуторова Ю.А. в этом общем имуществе жилой секции определена исходя из площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты N 15.
Таким образом, по квитанции за май 2009 года предприятие взимало с Гуторова Ю.А. плату за ремонт и содержание жилого помещения исходя из двух составляющих: 1) исходя из доли Гуторова Ю.А. в общем имуществе многоквартирного жилого дома (крыша, межквартирные лестничные площадки, лифтовые и иные шахты, ограждающие и несущие конструкции жилого дома и т.д.) и 2) исходя из доли Гуторова Ю.А. в общем имуществе жилой секции, в которой находится принадлежащая ему на праве собственности квартира (холлы, коридоры, туалетные, кухня, туалеты, постирочная, душ).
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 16 ЖК РФ выделяет 3 вида жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно п. 4 ст. 16 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
ЖК РФ также выделяет такую разновидность квартиры, как коммунальная квартира.
В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Статьей 43 ЖК РФ установлено, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (п. 1); доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (п. 2).
В соответствии с п. 2 договора N 28886 от 18.03.09 г. "О передаче в собственность жилого помещения, комнаты N 15 в доме N 9 по улице Тихорецкой", стоимость передаваемой Гуторовоу Ю.А. по этому договору комнаты определялась также с учетом доли мест общего пользования в праве общей долей собственности - 6/1000 или 5,24 м2.
В соответствии с техническим паспортом комнаты N 15, составленном по состоянию на 25.08.08 г., при расчете площади помещений общего пользования, передаваемых в долевую собственность собственника комнаты N 15 учитывались: кухня, холл, коридоры, постирочная, душевая, туалетная, туалет, кладовая (л.д. 11).
Согласно п. 4 этого же договора, с момента регистрации права собственности на комнату Гуторов Ю.А. также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом (в том числе капитальным) мест общего пользования (л.д. 52).
Оценив с учетом приведенных выше условий договора N 28886 от 18.03.09 г. о приватизации и норм ЖК РФ правомерность включения в базу для начисления Гуторову Ю.А. платы за содержание и ремонт жилого помещения помимо его доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома также его доли в общем имуществе жилой секции, в которой находится его комната, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данной части такое начисление платы также не противоречит положениям ст. ст. 39, 43, 158 ЖК РФ.
Проверив размер начисленной Гуторову Ю.А. платы за содержание и ремонт жилого помещения в указанной части суд апелляционной инстанции установил, что расчет этой платы производился на основании доли Гуторова Ю.А. в общем имуществе жилой секции, в которой находится его комната, которая имелась по состоянию на май 2009 года.
В частности, из выставленной предприятием Гуторову Ю.А. квитанции за май 2009 года следует, что плата за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывалась в том числе исходя из того, что эта доля Гуторова Ю.А. составляет 10,3 м2 (л.д. 15).
Этот размер доли также указан предприятием в заявлении, расчете, служебной записке инженера ПТО предприятия, апелляционной жалобе (л.д. 4, 18, 93 - 94, 110, 112).
В частности, исходя из служебной записки инженера ПТО предприятия (л.д. 93 - 94) с расчетом доли Гутрова Ю.А. в общем имуществе жилой секции, в которой находятся квартиры N 9 - 16, 81, эта доля по состоянию на май 2009 года рассчитывалась следующим образом: суммарная площадь помещений секции, относящихся к общему имуществу жилой секции делилась на суммарную площадь всех жилых комнат этой секции (общая жилая площадь секции) и полученная величина умножалась на площадь комнаты Гуторова Ю.А.
При этом, суммарная площадь мест общего пользования блок-секции составляла 98,4 м и слагалась из следующих площадей: холлы площадью, соответственно, 28,5 м2 и 28,2 м2 (N 7, 15 по плану); коридоры площадью, соответственно, 4 м2, 5,8 м2 и 4,8 м2 (N 4, 17, 18 по плану); туалетные площадью, соответственно, 4,4 м2 и 4,6 м2 (N 21, 26 по плану); кухня площадью 9,5 м2 (N 11 по плану), два туалета каждый по 1,2 м2 (N 27, 28 по плану); постирочная площадью 4,6 м2 (N 19 по плану); душевая площадью 1,6 м2 (N 20 по плану). Расчет производился по состоянию на февраль 2009 года исходя из данных технического паспорта, изготовленного ГУК КК "Крайтехинвентаризация" по состоянию на 25.08.08 г., л.д. 8 - 12 (два туалета площадью по 1,2 м2 (N 27, 28 по плану) и коридор площадью 4 м2 (N 4 по плану) видны на плане от 15.06.09 г. (л.д. 89), т.к. в плане от 25.08.08 г. по месту нахождения этих помещений проходит прошивка дела).
Суммарная жилая площадь этой секции составляла 127,6 м2 (сумма площадей комнат секции N 9 - 16, 81).
Площадь комнаты Гуторова Ю.А. составляет 13 м2.
В итоге, формула расчета оплачиваемой доли Гуторова Ю.А. в общем имуществе жилой секции была следующей:
(98,4 м2 : 127,6 м2) x 13 м2 = 10,03 м2.
При этом, 98,4 м2 : 127,6 м2 = 0,771159874608150.
Как следует из той же служебной записки, перерасчет определенной в феврале 2009 года доли Гуторова Ю.А. и собственников иных квартир блок-секции, в которой находится его квартира, был произведен в 2010 году, после того, как увеличилась жилая площадь комнаты N 9 с 14,1 м2 до 23 м2 (к этой комнате была присоединена часть холла, в результате чего его площадь сократилась с 28,5 м2 до 18,9 м2) (л.д. 88 - 90).
За счет этого уменьшилась суммарная площадь мест общего пользования блок-секции с 98,4 м2 до 88,8 м2.
За счет этого с февраля 2010 года также уменьшилась доля Гутрова Ю.А. в местах общего пользования блок-секции с 10,3 м2 до 8,46 м2 (л.д. 93 - 94).
Таким образом, по состоянию на дату выставления квитанции за май 2009 года, в связи с которой управление признало предприятие совершившим административное правонарушение, доля Гуторова Ю.А. в местах общего пользования блок-секции, в которой находится его комната, составляла 10,3 м2.
Управление приведенных выше данных, на основании которых предприятие рассчитывало долю Гуторова Ю.А. в местах общего пользования блок-секции, в которой находится его комната, не опровергло. Позиция управления состоит в том, что Гуторов Ю.А, в принципе не обязан нести расходы на ремонт и содержание общего имущества данной блок-секции, поскольку он должен расцениваться по отношению к этому общему имуществу как наниматель помещения в общежитии.
При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что, начислив Гутрову Ю.А. в квитанции за май 2009 года плату за ремонт и содержание жилого помещения в том числе на его долю в местах общего пользования блок-секции, в которой находится его комната, в размере 10,3 м2, предприятие тем самым допустило обман потребителя, обсчитав его и завысив подлежащую уплате им сумму, не имелось.

[LEXc]

Сообщение от Василий Баскаков

По такой логике УК должна обслуживать ту веревочную лестницу, что мы по пьяни с соседом сделали - обслуживает более одной квартиры )))

Сообщение от Василий Баскаков

Ящик к чему относится? К общему имуществу?

Если собственники включат это в состав общего имущества, то да
Если нет перечня общества имущества то технические данные на дом, а по вводным статьям Жилищного кодекса - его правила, распространяются на отношения, возникшие до введения его в действие.

[Василий Баскаков]

Сообщение от LEXc

Если собственники включат это в состав общего имущества, то да

А как или чем они его туда включат? В договор - так это включается общее имущество, обслуживаемое УК.

[LEXc]

Сообщение от Василий Баскаков

А как или чем они его туда включат?

Запрет есть только на уменьшение, при реконструкции.
Мне кажется, достаточно будет решения.
Нет решения - не общее имущество. Хочешь демонтируй, хочешь нет.
Хотя, можно ли отсутствие решения собственников трактовать как отказ от права собственности?:
(Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался)
Если исходить из: Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 ст. 226 ГК РФ,
то...
Лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

Если честно, меня смущает фраза, содержащаяся в ч. 1 ст. 225 ГК, а именно "...либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался".

Разве может собственник приобретая главную вешь отказаться от ее принадлежности?

[Василий Баскаков]

Не, LEXc, не в ту сторону. Если ящики общее имущество, то собственники помещений в МКД не вправе отказаться от него, просто забросив. Это как отказаться от системы торможения лифта или от крыши )))
Пожалуй, я соглашусь с Владимиррр, по поводу принадлежности его! ящиков. Думаю, что было бы правильно решить по ящикам следующим образом: Если ящики отдельно висящие, у каждого свой, то это не общее имущество и УК обслуживать их не должна. Если ящики выполнены секцией, то такая секция обслуживает не одну квартиру и поэтому является общим имуществом, которое УК обслуживать должна.
По поводу общей кухни, туалета, душа и пр. в секции общежития, то арбитраж признал это так же общим имуществом, которое обслуживает УК. В этом вопросе один оппонент привел основания позиции другого В споре рождается истина

[LEXc]

Сообщение от Василий Баскаков

Не, LEXc, не в ту сторону.

Согласен, но с точки зрения права собственности, как рассматривать?
Принадлежность обслуживает главную вешь...

[Василий Баскаков]

Не. там другой вид, там общая долевая. Нет главной вещи и её принадлежности. Есть объем общего имущества.

[LEXc]

Сообщение от Василий Баскаков

Не. там другой вид, там общая долевая

Ну и...
Я не то что бы поспорить там и т.д.
Правовую природу понять хочу. Чем регулировать?
Что такое общее имущество? Вот.

Приобретая право собственности на жилое помещение я приобретаю право собственности на неделимую вещь?

[Василий Баскаков]

LEXc, Нет, приобретая право собственности на помещение в МКД приобретается одновременно и доля (соответствующая площади приобретенного помещения) в праве общей собственности. Ст. 36 ЖК РФ определяет, что именно туда входит: крыша, инженерные коммуникации, земельный участок, помещения общего пользования (корридоры, колясочные, консъержные, подвалы и чердаки), обслуживающие помещения общего пользования.